建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       建設費          土地活用          マンション    

 

ついに東京も梅雨が明け真夏の太陽が
ギラギラと照り付けています。

弊社の方は、ようやく平成27年3月末まで竣工の全て物件が
コンストラクション・マネジメント方式により
10%から18%のコストダウンをして請負契約完了&着工し、
久々の穏やかな日曜日を過ごしております。

マンション建設費にして20億円の営業企画から竣工まで、
コスト・マネジメント&見積&現場打ち合わせ出席&トータルプロデュースしていると
化け物扱いして来られる方も居ますが、
やっている本人からすれば、まだまだ行けるし、
こんなところで終わってたまるかとは思っています。

現在工事中の現場達の写真は、
多少時期のづれはありますが、こんな感じ^^
完成が待ち遠しいです。
IMG_1093_20140728105907076.jpg
IMG_0876_20140728105909426.jpg
IMG_9058_2014072810591000c.jpg
IMG_5299.jpg
IMG_1143_2014072810591267e.jpg
IMG_0957.jpg
IMG_1678_20140728110002d26.jpg

年商20億の施工会社(弊社は施工会社ではありません)といえば、
地元では有力な、名士的(ライオンズクラブでチヤホヤされてそうなレベル)な、
元請会社(大体2-30人)の規模ではあります。

私の見た目と、笑いを取ろうとする性格上、誰も、そんな扱いはしませんけど(笑)

一方で大人数の建設のケの字も知らない営業部隊を持つ、
ハウスメーカーや土地活用系のボッタくり営業会社を
片っ端から倒していくことが楽しくてしょうがありません(笑)

だって馬鹿みたいに高すぎるし、簡単に倒せるんですもの。

彼らの提案しているものは、当社が、CM方式で、
10%~18%建設費を削減しているというものの、
元の価格の基準値にすらなり得ない、酷いものです。


だから、彼らの工事中の現場の前を通ると非常に残念な気持ちになりますし、
もっともっと、株式会社土地活用の知名度を上げる活動をしなければと思います。

仕事というより、半分以上、それが楽しいからやっているという、
ある意味幸せな社会人生活をしているのかもしれません。
建物を建てるのも大好きですし♪

お客様に、お問い合わせ頂いて、新規で営業に行くと、
大概、上記のような会社の営業活動を受けているのですが、
地主様が弊社のCM方式に気付いてしまったら、
もう最後、全然次元の違う提案をして、
受注させていただいております。

世の中には、なんで、あんな無駄で無能な提案をしている会社でも
発注している地主様が沢山いるのか
不思議でなりません。

きっと日本人の押しに弱い、曖昧さを良しとする気質があるから、
成り立っているのでしょう。

営業にガンガン行けば、ホイホイ印鑑を押してしまうという。

契約取れない奴はゴミだと言われながら軍隊のように、
上司に怒鳴られて、ガンガン飛び込み営業やテレアポしてという
日本人式営業。。。

お人よし過ぎる、情報収集力のない、ご年配者に付け込んで、
売っているものなんて何でもいいから100円のものを1000円で売ることを
良しとするような営業は好きではありませんし
私には出来ないでしょう。

当社も、若気の至りで、ある土地活用系の比較サイトに広告を出していますが
そのサイトの人に、まず、資料請求メールが来たら、
まず「ガンガン電話営業してください」と言われています(苦笑)が、
草食系営業マンであり、営業会社の彼らほど暇人でもない私としては
全くスタイルが合いません(^^;

私も社長ですから、沢山の色んな商品の営業をうけますが、
グイグイ営業うけるの大嫌いなんです。

売っているものが圧倒的に良いから、
依頼が来るというスタイル・商品を、強固にしていく、
そして、認知度を上げていくのが、私の仕事なのだと思います。

ある、お施主様が仰っていたのですが、
「30代を我武者羅に働いた結果が、40代や50代になった時に、
人として大きな差となってくる」
そうです。

人に決められたレールや、誰かが歩いた後の、同じ道を歩くつもりはありません。
多少の不安もありますが、ずっとそうしてきたし、その方が、楽しいですから。

ということで、日曜日の今日も、先ほど「暇だから飯でも食わない?」
「私服で行っていいですか(笑)」
という感じで、今から、ご自宅に素麺頂きに行ってきます^^

28年3月竣工を目指すなら、階数によっては今頃から企画を詰めておかないと
間に合いませんし、土曜も日曜もナイネ!

人気ブログランキングへ


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
Kマンション
2014/07/27 08:20|株式・投資TB:0CM:0

 

 

事務所移転からセミナー、CM見積、着工現場の巡回調整、賃貸住宅フェア、営業と、
猛烈な忙しさが続いておりましたが、
ようやく、来春竣工の全ての案件の請負契約が終わり、
一瞬だけ、一息つけそうです。

ということで、今日は、私の仕事(CM)・人生に対する思いを
書いてみようかと思います。

ようやく、法人化して2期目の決算も終わり、
前期の真のCM方式での総見積金額は、
20億を余裕で超えていました。

関東の「専門工事入替型」の、真のCM方式で、
この金額規模の見積をしているのは、
当社が断トツでNo1でしょう(下請情報より(笑))。

まあ世の中、なんちゃってインチキCM(建設マネジメント(笑))を扱っている会社は
一杯ありますけどね。

しかし・・・ワタクシには、大きな課題があります。
そうです・・・婚活(笑)

というのは、冗談で、今冬~来春着工案件の、
営業活動が目白押しです。

稼働現場が多いと、ほぼ2日に1回ペースで現場定例があり、
テンワワンヤです。

行く街々で見る、悪徳ハウスメーカーや土地活用営業会社にボッタくられながら、
建ててしまった残念な情報収集力の無い地主様達が、
一人でも居なくなるように、出来るだけ沢山の方々に、
「当社の特別な価値を気づいて頂きたい」という思いを胸に、
昨日より今日、今日より明日、
日々成長を続けている実感があります。

最近、自分のしている仕事、生きている価値、
成し遂げたいこと、この世に残していきたいもの、
色んな事が駆け巡ります。

もちろん、莫大な金額・人数を動かすシビアな仕事ですので、
人間の嫌なところ、汚いことに出会うこともありますが、
まずは、自分の仕事に関わった人達が笑顔になって
欲しいということなのかと思います。

世の中の経営者には、2パターンの人種が居るのだと思います。
人から毟り・掠め取って、私腹を肥やそうとするもの、
一方で、共存共栄を目指すもの。

建設費を入札1位の10%~18%も削減する会社の代表者が、
前者に当てはまる、とんでもない精神的乞食かと思われる方も居るかもしれませんが、
私に会ったことがある人、我が社がマネジメントしている現場を見たことがある人は、
私が後者であるということは、ご理解いただけると思います。

建設費を交渉で10%~18%削減できるというのは、
単に、建設費の仕組み、建設業の構造を理解したうえで、
未だ、世間では一般的ではない真のCMという手法を扱っているだけで、
胸に手を当てて恥ずべき行為をしている訳ではないのです。

苦い経験や、普通では有り得ないような、
絶体絶命の修羅場においても、
正しく生き、正しい選択をしてきたという自負があります。

私が、現場監督として新人の頃、
派遣先の現場所長が教えてくれたこと、
「頑張っていれば、人は、ついてきてくれる。」
これを教えられたことに尽きるでしょう。

真のCMを扱えるということは、
私自身が生まれてきた存在価値であり、
他に何かあるかといえば何もありません。

もちろん、自分も、幸せになりたいし、強くなりたい、
もっともっと、力が欲しい、スーパーマンに成りたい(笑)という欲求もありますが、
人間としての正しさは失わないようにしなければなりません。

それら、全てを消化したうえで、
建設費を10%~18%削減してしまうという、
他にはない、特別な価値を提供し続けられるよう、
残り少ない30代を我武者羅に生き抜きたいと思います。

人気ブログランキングへ


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
Kマンション

2014/07/04 22:48|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

最近の建設業を取り巻くニュースとして、
舛添都知事が、突然、五輪施設の建設見直しを発表しました。

バスケ会場の建設中止検討=ボート会場にも懸念―2020年東京五輪

2020年東京五輪・パラリンピックの会場計画見直しに関する問題で、東京都がバスケットボールとバドミントン会場として予定されている「夢の島ユース・プラザ」(東京都江東区)の建設中止を検討していることが17日、分かった。
 夢の島ユース・プラザは364億円をかけて建設する予定だったが、整備費の高騰や五輪後の施設利用の需要面を考慮し、見直し対象となった。
 カヌー・スラローム会場が自然環境への配慮などを理由に葛西臨海公園(東京都江戸川区)から変更されることになっている他、東京湾中央防波堤に建設されるボートとカヌー・スプリント会場の「海の森水上競技場」も、波の影響を防ぐ水門の建設費が多額になることが判明し、懸念が浮上している。
 東京都の舛添要一知事は17日、会場計画の見直し方針として近隣県の既存施設の活用も視野に入れる考えを表明。「国際競技団体や国内競技団体の意見も聞かないといけない。(具体的な変更は)これから検討する」と述べたが、競技団体から不満の声が上がる可能性がある。 時事通信 6月17日(火)21時45分配信

このブログの過去の記事で書いてきたように、
職人不足で、公共事業が民需を圧迫している中、
外国人労働者を呼ばなければ、工事を出来ないような、
無駄な箱物を作らないで他の既存施設を利用しようという、
常識人から見れば当然の(そもそもコンパクトな五輪が売りじゃなかったでしたっけ?)、
政治家から見たら異質の発表に、
正直驚きました。

英断です。

都知事選挙の時、そんな素振りすら見せてなかったし、
そんなに好きじゃなかったので、彼に投票なんてしてませんが、
早速、さいたまスーパーアリーナが
手ぐすねを引いて待っているようです(笑)

どうせなら景観や相当の建設費オーバーなど反対意見の多い新国立競技場も、

WC決勝会場の横浜国際総合競技場(日産スタジアム)を
主会場にしてしまえばいいのに
(あんな天井の影での下で球技やったら、
日影と日向が入り混じってまともにサッカー出来ないでしょ)。

もう一つは、老朽化マンション、売却容易に=改正建て替え円滑化法が成立です。

老朽化したマンションの土地・建物の一括売却に必要な所有者の合意要件を緩和する改正マンション建て替え円滑化法が、18日の参院本会議で与党などの賛成多数で可決、成立した。南海トラフ巨大地震や首都直下地震などに備え、建て替えを促すのが狙い。
 対象は1981年以前の旧耐震基準で建てられ、自治体が耐震性不足と認定したマンション。現行は土地・建物の売却には所有者全員の合意が必要だが、8割以上の同意が得られれば、所有者らで結成する組合が土地・建物の権利を一括取得し、不動産開発業者に売却できるようにする。 6月18日(水)10時45分時事通信


と、まあ、少々強引な法律ではありますが、
古いマンションを持っていて手持ちのお金が無い、年配の方が、
住むところを無くしてしまうのではないかということと、
古い建物を現行法に合わせて建て替え安くなるという、
民需系建設業にとっては、喜ばしいこと?な法律が出来てしまいました。

確かに、1所有者のビル解体してマンションを建てようとする案件は増えてはおりますが、
区分マンションの場合、当然色んな懐事情や考え方の住人さんが居るでしょうから、
簡単ではないでしょう。。。そんなこと本当に出来るの?

分譲会社が土地購入のために、用地仕入れの事業収支を組んでみれば、
解体費で殆どが消えてしまうでしょうから、都心部の超好立地(港区・渋谷区とか)以外では、
各区分所有者に行き渡る代金は雀の涙程度でしょう。

法律家ではないですが権利を対価との交換で強制的に手放させるのは、
憲法とか違反しているような気もしないでもないですが、
管理会社主導で調整するのか、
それ専門のコンサルみたいな不動産系や弁護士系職種の人も出てくるでしょうね。

旧耐震で耐震診断をやれば、99%現行基準ではアウトなので、
それに住人が恐れおののき、
死ぬまで、そこに住もうと思っていた、ご高齢の方が、
半分追い出されるように去らなくてはならないのであれば、
悲劇でしょう。

調整に最低3年ぐらい掛かりそうなので、
今のところ、建設業や建設費には直ちに影響は無いとは思います。

今日は、何となく徒然なるままに記事を書いてみました。

人気ブログランキングへ


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
Kマンション

2014/06/19 22:13|株式・投資TB:0CM:0

 

 

今日は、普段の建設費に、ついてだけの記事ではなく、
どういう方々が、当社に相談に来られるのかということについて、
書いてみようと思います。

ケースとしては、相続絡みは非常に多いです。

早目に相続対策を計画している人も居れば、
現所有者が、80歳以上の高齢になって、入院などして、
慌てて、ご子息が計画をされる方、
又、ご両親のお父様が既に他界されていて、配偶者控除などを使い、
一時は、権利をお母様に相続し、税を免れたが、
ご健在のお母様も健康に不安を抱えられている等です。
(稀に、完全な相続後に権限が移転した後、
相続税を払って、建設される方もいらっしゃいますが)

ご健在の親には、長生きして貰いたいとは皆様思っているようですが、
とにかく急がねば成らないと、
急に、建設を検討されている方も多いように思います。
(余りにも急ぎ過ぎていて、弊社で対応出来かねる場合もありました)

そのような場合、総じて、ご両親より
長男様等、男性のお子様(といっても5-60台)が主体的に動いておられますね。

ご両親や兄弟姉妹を説得し意見を纏めるのには、
多少の時間や相続税の試算などが必要な場合もありますが、
弊社にご相談を受ける場合、基本的にご家族の仲が良い方が多いです。

逆に、80代など、ご高齢な方が紹介等で、相談を受け、
主体的に動いておられる場合、
最後に、引っ越すのが面倒臭いということで、
話が、止まったケースも有りますが・・・

当社は、コンストラクション・マネジメントを使って、元請・下請を選定して
建設費を下げていき、下がった分からFEEを頂いている会社ですから、
その時々の時勢での建設費は、
当然、他より圧倒的に安いのです。

と、話は、それましたが、相続税対策でマンションを検討されるのであれば、
まだご両親が元気なうちに、計画が速いに、越したことはありません。

お元気であっても、記憶や会話がままならなくなり、
成年後見人等を使わざる得なくなり、時間が掛かる場合もありますし。

首都圏の高賃料エリアでは、相続税対策による利益だけではなく、
マンション賃料からの、キャッシュフローが莫大に蓄積されていきます。

もし、仮に、私の両親が、都内にマンションを建てられる土地を持っていたら、
更地や、自宅家屋にしていることは、とてつもなく、勿体ないことなので、
即座に、シュミレーションをして、マンションを建ててしまいますし(笑)
都心部の駐車場や、広大な敷地の自宅を持っている地主様は、
なんで建てないのかなーと不思議に思います。

多分、ボッタくり営業会社(全ての土地活用系提案会社)の営業にウンザリして、
俺は騙されないぞと、意固地になっている方もいらっしゃるのかもしれませんが、
きちんと、まともな建設費でマンションを建設すれば、
莫大な利益が入ってくることは正しく理解いただきたいものです。

そこで、まず、当社のことを知って頂こうと、
30,000人が来場するとされている
6月24日(火)と6月25(水)の賃貸住宅フェアin 東京ビックサイトに初出展することになりました(笑)

出展会社 建築・コンセプトにも㈱土地活用のHPがリンクされております!

賃貸住宅フェアに、どういう方々が参加されるのかと言うと、
一番多いと思われるのが地主様、
次に不動産関係者様、建築関係者、不動産投資家様と言った感じでしょうか。

そこで・・・

パンフレット12000枚分を大量印刷し、
Aランク美女コンパニオンを5名手配し、
出来る限り多くの来場様に配布します(笑)
IMG_8895.jpg
IMG_9121.jpg
又、マイクと、52インチTVモニター2台をリースしたので、
1時間置きに、ブースのCM方式に関する30分程度のセミナーをします。

気分は、ジャパネットタカタの社長・・・
いや、桶狭間の前の信長の気分です。

腐りきった、土地活用業界に、
本物のコンストラクション・マネジメントの力を知らしめ、
首都圏の地主様に、脳内革命を起こそう勝負に出ますので
ご期待ください!


当社の提案ブースは、建材や、ネットサービス等の枝葉の部分のサービスでは無く、
賃貸経営をする上で、
土地のポテンシャルを最大限活用する
根幹を正す
ブースでありますので、
是非とも、お立ち寄りください。

私は、建築学科の学生の時から、
建設業に対し、
作品づくりの使えない建築家や、
談合やキックバックをしてしまうゼネコンなど、
建設業側だけの理屈で建物を建ててしまうことに疑問を持っていました。

CMを極めたいと思い、
中々根付かないCMについて、
長らく、馬鹿にされ続け苦渋を舐め続けることもありましたが、実績も付き、
年間20億ものマネジメントを任せて頂けるところ、
ようやく反撃の狼煙を上げられる所まで、
辿り着く事が出来ました。

ここからが、真の意味での勝負です。

世界を変えたければ、
前に進むしかないのです。

是非とも、あと一歩で、営業マンを大量に雇った、
ボッタくり土地活用提案会社達に騙されてしまう所だった、
地主様方に、本当の収益力を産み出せる、
土地活用の手法を知って頂ければ嬉しいです。



人気ブログランキングへ


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
Kマンション

2014/06/17 16:00|株式・投資TB:0CM:1

       マンション          土地活用          建設費    

 

本日は、閣議で、外国人労働者の
7万人受入れのニュースが駆け巡りました。

この建設費ブログでも、
2010/09/06の記事で近い将来、職人不足になる予測や、
2013/07/08の
建設業景況と近い未来という記事で、
外国人労働者を受け入れることになるだろうという事を書いてましたが、
まさか、こんなに早く事が進むとは驚きました。

もしかして、このブログ読んで政策を決めたんじゃないの(笑)
という妄想はさておき・・・

ここまで政府が迅速に動くという事は、
多分、スーパーゼネコンあたりから
相当な圧力・要望があったんじゃないかと思います。

今の建設業のパイに対し、民間の仕事が有り余っているのに、
公共事業を増やして、外国人の収入・仕送りに税金を回すと言うことに、
違和感を覚えますが、
現状では、止む無しという感覚です。

個人的感情では、
賛成60%:反対40%という感じでしょうか。

7万人受け入れるというのは、
住居や、受け入れ先の専門工事会社(一般的には下請)を
整備しなくてはならず、
正直、そんなことが可能なのだろうか?

という疑問点はあります。

外国人労働者を受け入れたくない専門工事会社が
6割以上だろうなとは思います。

日本人でさえ教えたり、管理するのが大変なのに、
言葉も文化も違う方々を育てるのは並大抵ではないでしょう。

しかも、せっかく育てても、
オリンピックが終わったら帰さなくてはならない。
(多分、なし崩し的に、帰らなくても良いような風になる気がしますが)

私が現場監督をやってた10年前にも普通に外国人は
現場には居ましたので、そんなに違和感はないですけど
ドバイとか、欧米のように、建設系の仕事は外国人が
主流になって行くんだろうなとは思います。

都心の吉野家やコンビニの定員さんも結構外国の方いますし、
少なくとも、都内は、何ら日常生活の風景は変わらないと思います。

専門工事会社も、受入れ拒否するところと、受入れをするところと、
経営戦略は分かれていくのだとは思います。

現状の職人不足に、
オリンピックを含めた公共事業のバラマキを考えると、
スーパーゼネコンに根こそぎ職人さんを取られ、
力の無い、地場の工務店から工事が出来なくなり、
潰れていくのは目に見えているので、
税金の使い方など諸手を上げて大歓迎という訳ではないですけど、
止む負えないことなのだろうなと思います。

こうなる前にリーマンショックの直後に公共事業をバンバンやっておけば、
ここまで建設業のパイが小さくなることは無かったのにと、
悔やまれるところです。

今となれば結果を受け入れるしかありません。

激動の建設業が、
どの方向に向かうのか見届けたいと思います。
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ


横浜PJ131107s

PJ_01_131027.jpg
ー外観2


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
2014/04/04 20:24|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          消費税          土地活用          マンション    

 

株式会社土地活用
現在、建設業界の置かれている状況、見通しについて、
近い未来について独断と偏見で予測してみます。

個人的な見解を述べているので異論はあると思いますが、
過去の記事から予測についてご覧になってくださっている熱心な読者様にとっては、
トンチンカンな事を言っているとは、感じられないでしょう。

動向を決める大きなキーワードとして、
1.アベノミクスに伴う円安株高、資金供給による経済政策
2.公共事業予算の増加
3.消費税増税後の反動
4.中国経済・韓国経済の崩壊
5.移民政策
が上げられると思います。

2013年7月現在の建設業は、少なくとも東京では
瞬間的バブルの状況にあると思います。

主な原因は、
消費税増税の駆け込み需要の最盛期に加え、
政権交代による公共事業予算の増加があります。

公共事業予算は、民主党政権の下、
リーマンショックで民間工事が最も冷え込む中、
将来の国家基盤を維持する為に本来支えなくてはならない状況でも、
雷雨の中で傘を奪い取るように予算を減らし続けるという誤った政策を行い、
結果として、多くの職人さん達が建設業を去って行った後、
自己調整により晴れた状態が来た中で、アベノミクスにより
民間市場原理・価格を破壊するように、公共事業予算を拡大している
ような状況かと思います。

病によって、小さくなった胃を持つ患者が回復をし、
満腹感を感じている中で、
無理やり饅頭を10個食べさせて吐き戻している

と言えば解りやすいでしょうか。

公共事業が急激に増えれば、先に受注してしまったゼネコンにとっては、
下請・職人に払う原価が高騰し、お施主様から頂く代金から得る予定であった利益を圧迫し、
最悪赤字になるということを、行政執行者は理解できていないのでしょうし、
今は、震災復興のみに予算を集中すべき時期だと思います。
(実際に赤字になっている現場も多いようです。)

体力が奪われた中小ゼネコンが破綻していけば、
結果として、下請・職人への未払いが発生して
更なる悪循環になっていくので、
市場の動向をみながら緩やかに予算を回復していくべきだと思います。

終わってしまったことではありますが建設業を公共事業増大で支えなくていけなかったのは、
過去4年間でしょう。

そこに重なった消費税増税の駆け込み需要に関しては、
未だ、統計は出ておりませんが、
元請ゼネコンには本年9月末請負契約までに向け計画していた案件の
見積依頼が殺到しているようです。
前回の記事でも書きましたが建設業では経過措置により、
本年10月以降に請負契約をした物件で来年4月以降に竣工した物件については、
8%の消費税率になります。)
toukei2.jpg
あ
↑クリックすると5月までの統計が綺麗に見えます。

当社は、来春までに総工費で20億程度の物件を見積することになりますが、
駆け込み需要に巻き込まれる、この時期の見積を極力避け、
出来るだけ見積・着工時期を遅らせて頂く戦略を取ってきましたが、
中には、階数と竣工時期により、
どうしてもこの時期に見積をしなくてはならない物件もあります。

そのような物件に対し、予め大目に見ていた総予算内で
相場に応じて10%以上のコストダウンを行う交渉をし結果を出せる自信はありますが、
ベースとなる建設費の部分で、かなりの影響を受けていると感じております。

大家さんセミナー・懇親会等に参加したときに、
弊社が見積関与していない物件を独自に見積中の大家さんとお話しする事が何度かありましたが、
余りに高い見積が出てきているようで、
予算からかけ離れるようであれば見積を一回閉めて、
時間を置いて改めて見積するべきだろうというアドバイスをしております。

但し、このような状況は瞬間的なバブルであって、
長続きはしないと考えております。


消費税増税の反動については、既に、ボーリング(地盤調査)会社は、
4月頃から仕事が薄くなり、測定班の仕事の埋まり具合に、
空きが出ているまま状況と聞いております。

その業者さんは、今年の1-2月には新たに、
ボーリング重機を1セットと、それに伴う人員を増やして
事業拡大を検討していた業者さんですが、
駆込み需要の反動が最初に出やすい業種だったものと推測されます。

3%の消費税率増加は、多くの事業主が「簡単には吸収できる訳もない」と思い、
増税前に着工してしまおうと動き始めた物件が、
プロジェクトで最も早く動く業種であるボーリング需要を先食いし、
それが一巡した状態が、反動として最も早くでているのだと思われます。

建設業のプロジェクトは長期に渡り、マンション等では、
仕入・企画→事業決定・売買等→測量・ボーリング→基本・実施設計→見積→工事期間→竣工と、
地主さんの低層案件で少なくとも1年、長くて2年は要し、
景気動向について一番最初に影響を受けるのは、
ボーリング会社、測量会社で、
その後、そのデータを下に設計事務所が3-4カ月をかけて設計を行い、
ゼネコンに見積を依頼するという流れになります。←今ここ

そのゼネコンからの依頼により、鋼材商社、生コン商社との交渉が始まり、
型枠、鉄筋等の躯体系業者や電気、設備業者を抑えにかかります。
(設計施工の場合は多少の流れの短縮はありますが)

弊社の案件は、比較的調整がしやすい立場だったので
有難いことに増税以後も来春まで受注はあるのですが、
一般的な建設業では、事業主や設計事務所などの企画側の供給に頼る部分もあり、
どの時点から消費税増税以後の物件数が回復するのか、
複雑な状況が絡み合っているので予測に迷うところではあります。

しかし、昨今の、急激な地価と建設費の原価上昇は、
分譲マンションでは販売価格に転嫁できないレベルに達している

と思います。

多少、アベノミクスの影響で一般業種の企業業績が回復したとしても、
マンションを購入したい中間層の賃金には簡単には反映されにくいからです。

1流マンションディベロッパーは、そのブランド力で多少を価格に転嫁し、
大部分の不足分を資力で吸収しながら、
スーパーサラリーマンや企業家等の富裕層に売り切ることが出来るかもしれませんが、
資力やブランド力の弱い2流以下のディベロッパーは吸収しようにも吸収できず、
事業化を控えるか、事業化して売っても原価割れのまま破綻していき、
ミニバブルからリーマンショックまでの二の舞になる可能性があるような気がします。
(普通の感覚では事業化を控えるでしょうが、勢いで突き進むのが、開発系不動産業界であるのかもしれません)

そして、多少の警戒をしながらも、
分譲により得た代金から施工費を払うような
不安定な業態の事業者の物件を
受注してしまったゼネコンが工事代金未収のような悪影響を受けることも出てくるでしょう。

又、長期金利の上昇のリスクを感じとった金融機関は、
各収入層の住宅ローン融資の上限を下げ始めようとしているという噂を耳にすることがあります。

あくまで噂かもしれませんが、耳にはしておりますし、後に書く先行き不透明な
世界経済の情勢の中で、ギリギリの住宅ローンは危険と感じているのだと思います。

まだ統計自体は出るのは先ですが消費税増税前の駆け込み需要の反動影響は
価格(建設費)として数か月の時間を置いて出てくるでしょう。

更に、私の周りでは余り話題には出ていないように感じてはいますが、
私自身が最も恐怖を感じているのは、中国経済の崩壊と、
韓国経済の破綻の問題です。


リーマンショックの時も、前年の夏頃からサブプライムローン問題が、新聞を賑わし始め、
当時は、そうは言っても対岸の小火(ボヤ)程度に思っておりましたが、
1年2カ月後には、私の生活・人生すら変えてしまったような、
最悪の経済危機が到来しました。

中国経済は、前々から陰りが見えているとの話は見聞きされていると思いますが、
最近のニュースを見る限りシャドーバンキング問題と、
その融資対象の不動産投機・過剰生産の結果は相当に重症なようです。

怪しげな「理財商品」というものは中国政府発表で130兆円、
世界の目は200兆円規模?400兆円規模?と言われているようで、
どんな商品かは、別として、それが吹っ飛んだら、
巡り巡って火の粉がこちら(日本の建設業にいる私)にも降りかかってくるのではないか
という驚異を感じており、日々、ニュースを注視しております。

どんなものかと、調べていく中で、何となく理解できたのが、
賄賂の渦巻く中、高利で人民に理財商品を買わせ資金をかき集め、
高利で開発業者や地方行政に資金供給し続け、
イケイケドンドン投資で建てた高層ビル・マンション群は鬼城として
ゴーストタウン化
しているようで、不良債権となっているようです。

何で、13億人以上もいる国で、
1億戸以上?の誰も住まない住宅を新築してしまうのか日本人感覚ですと理解に苦しみますが
もうやってしまった事のようです。。。

不動産投機以外にも、シャープの太陽光の市場を破壊した、
中国の元世界一のソーラーメーカー、サンテックの破産、
生産調整という言葉を知らないかのような鉄鋼メーカーの破産・・・

腐敗した役人の中で、無謀な設備投資や過剰生産が不良債権化して、
噂通りに銀行が破綻し取付騒ぎや、高利を謳い人民に買わせた理財商品が紙くず化でも起これば、
黄巾の乱から三国志のような、国家存亡の危機になるような軍事クーデターから、暴動、
内部分裂をする可能性すらありうるような感じがします。
(妄想が過ぎるぞと怒られるかもしれませんが何度も、
国が入れ替わり分裂・統一を繰り返した歴史がありますし・・・)

又、韓国は反日感情のみで動くパク・クネ大統領のもと、
前回の韓国通貨危機を全力で支援した信頼度の高い日本・円との
30億ドル分通貨スワップ延長を7月3日に切って、
爆弾を抱える中国になびき、新スワップ協定を締結した韓国も中国の道連れになることでしょう。
(ニュースを見る限り早速、中国とのスワップは無意味なものに成り下がっているようですが・・・)

ギリシャ危機が少し前に話題になっていましたが、
そんな経済規模とは全く違うレベルの事が、中国で起こり、韓国が直撃し、
30兆円以上も中国と貿易している日本も、
世界経済も相当な打撃を受けることになるんじゃないかと・・・
(韓国もサムソンに部品供給している日本企業が沢山あるようなので、
韓国が倒れると日本にも影響があるんだと思います。)

日本の鉄鋼・電気メーカーが持ちこたえれば、
世界シェアという点で、地位を取り戻すのかもしれませんが、
そんな先の話までは考えてられません。

国内では消費税増税の重荷が圧し掛かろうとしている中で、
隣国に時限爆弾があることを、
景気の荒波に揉まれ易い建設業界に身を置くものとして、
頭に置いておかなくてはなりません。

そして、現在の、職人さん不足に関しては、
今の10代の若者の感覚、人口減少や、若者の持つ建設業へイメージから、
新たな、なり手が余り期待できないのであれば、
数年後の近い将来、外国人技能実習生による受け入れから、
他の先進国同様、移民の本格的な受け入れの時代に突入することになると思います。

移民政策には反対の方も多いのは理解しておりますが、
東京に住んでいるせいか、コンビニや食堂の店員さんに留学生?と思われる外国の方が多いので、
私自身には今更、違和感は無くなっているのかもしれません。

背に腹は代えられない大手のゼネコンの要望の上、法改正がされ、受け入れの窓口は、
多分、インドや、東南アジア、中東での施工実績のあるスーパーゼネコンや大手ゼネコンが
受け入れの為の人員を送り込み、現地のエージェント・ブローカールートを通じ、
ドバイ・シンガポール・香港等に送り込まれていた職人さん達を、
そこより高待遇で迎え入れ、日本の下請に割り振るようなことになるのではないかと思います。
(国内の小さいブローカー?はトライして財を築く人もいるかもしれませんが
最悪現地で永眠など、現地と日本の受入先に余程のコネが無いと難しいと思います。)

大手ゼネコンの国内での現場職員さんは、
外国人の職人さんをどう思っているかは知りませんが、
既に海外に進出して、現地の職人さんを束ねて工事をしているのですから、
本部の経営陣は左程、アレルギーが無く、
そのような舵取りを選ぶことになるのではないかと思います。

そして、若くして、建設業に挑んだ日本人の職人さんは、
外国人の職人さんを統括し、指導・監督することを求められる立場になるのだろうと思います。

建設業では、まだまだ荒波は続きます。

現在、60歳代の方は、逃げ切り作戦が成功できるかもしれませんが、
まだアラフォーの私は、今更他業種に転職する訳にも行かず、
今できる出来る限りのことをして、何とか耐えていかなくてはなりません。

近いうちに来るであろう未来・社会情勢は私のような末端の人間には、
変える事は出来ませんが、どのような状態になるのか情報を収集し、
先を見据えて自分の頭で予測をし、
予測しうる最悪な状態が来た時に出来る限り耐えられる体制を作っていく必要があると思います。

それは、建設業に疎い、建設事業主様にあっても同じことでしょう。

土地活用でマンション等を新築することにより、
強固な安定した未来を築く為には、
今できる最大の努力をしていくべきでしょう。

コンストラクション・マネジメントによる土地活用は株式会社土地活用を是非とも宜しくお願いします。


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2
2013/07/08 10:31|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

いよいよ後10日を切ってまいりました、
8月27日(土)の
土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)

資料作りに集中し過ぎて、
すっかり忘れていた懇親会の場所がようやく決まりました♪

懇親会(第5回新築不動産投資勉強会)
8月27日(土)18:00~20:00

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分
ぐる

Aのセミナー会場から8分ぐらいかけてBの日興苑まで歩くことになります。

セミナーで脳みそ使い過ぎた後に、
この散歩で頭を冷ましていただければと思います(笑)

そして、肝心の料理は、
gakd000pm1_a.jpg
85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
2時間コースで
なんと、3600円!!!

激安です(笑)

原則割り勘ですが、
過去にブログでご紹介下さった方々は、
お約束通り無料にさせて頂きます。

注文制の食べ放題らしいので、
HPを見て何を頼むか決めておいて下さい!

525円を加えると時間無制限の食べ放題(多分閉店まで)になるそうですが、
幾らなんでも食い過ぎなので、
ひとまず、2時間にしておきます。

一応、スタッフ陣も含めて40名で予約しましたが、
当日変更もOKのようなので、
当日の受付の時に、懇親会の参加の有無を最終確認しますので、
宜しくお願い致します。

そして、翌日は日曜なので、羽目を外したい方は、
気の合う仲間と夜の街へ繰り出してしまいましょう!

肝心のセミナーの方ですが、
各自資料を作成して、ほぼ出来上がりつつあります。

建設費や、基準法、土地の目利き、マンション建設等を中心として、
全6部構成の全部のパートで、
そこらのセミナーでは絶対に聞けない
スーパーマニアックな内容になっていると思いますが、
中でも塩辛い狼さんのパートの部分は、
一般のこれからお施主様になられようとする皆さまにとって、
リアリティー満載で1番面白いと思います。

若干構成が当初と変わっているので、
題名等、小出しにブログにUPしていこうと思います。

尚、資料を作った結果、
会場を18:00まで30分変更して余分に確保した為、
更に、深い内容まで掘り下げられると思います。

それでは、美味しいお酒が飲めるよう、
頑張って行きましょう♪

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/08/18 17:10|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 


猛烈な暑さの中、如何お過ごしでしょうか。

ブログを見ると8月は、
一回も更新がないということに我ながら驚きました。

近頃、想像を絶する忙しさと暑さでグダグダに汗を垂らしていたこと、
そして、今回の記事に書く、とある衝撃的出来事により、
家に帰ってからブログを書こうという脳みその動きになっておりませんでした。

この数日間で私が体感したことは、
皆様の役に立つと思いますので、
書いてみようかと思います。

実は、ワタクシ、ぎっくり腰になりかけました。

事の発端は、お皿を洗っているときでした(笑)

腰を戻そうとした瞬間、グリっと腰の筋肉がひっくり返りそうになったので、
あわてて戻したところ、ギリギリセーフで、
完全な、ぎっくり腰になることだけは防げました。

もし、あわてて戻すという脳の指令が下されなかったら
数か月寝込んでいたかもしれません。

しかし、ギリギリセーフといっても、
帰りの電車で立ってられず途中からタクシーにのって帰ったり、
マッサージにいったり、
塗り薬をつけたり・・・でした。

欧州では魔女の一撃とよばれているようで、
本気でこられたら、あれは、ヤバイというのが、
十分伝わりました。

このような事態が起こった場合、
2度と同じ事態を引き起こさないよう原因究明が必要です。

マイミクさんなどにも、最近、ぎっくり腰の数名いたことや、
自分の足の指がつりかけるなどの状況だったため、
ある仮説を立てて調べてみたところ、
真夏の水分不足・脱水症状が主な原因であることに気が付きました。
(最近の趣味はウオーキング(笑)なので運動不足は大分解消されているはずです・・・)

それから、毎晩、翌朝の外出までの間に麦茶を2L、
日中外を歩くときは必ず、こまめに給水。。。

猛烈に汗がでますが、天然のサウナのようで、
顔がすっきりしてきたような気もします。

脱水症状になると、筋肉が硬直、痙攣して、つりやすかったり、
ぎっくり腰になりやすかったり、極限は心筋梗塞ということもあるみたいなので、
皆様もお気を付けて
幾ら汗をかいてもいいので水分は十分すぎる以上に取ってください。

と、建設費の見積や土地活用についてのブログなのに、前置きが長くなりました。

しかし、ここに、建設費や、新築不動産投資にも、物事をする上で、どんなことにも、
役立つ教訓が幾つか隠されているように思います。

つまり、水分(情報)を常にとらないと、まずいということです。

水分がないと、血液がドロドロになり、筋肉硬直を起こして、
いきなり、ダウンすることもあるので注意が必要です。

更には、自分の体は思ったほど強くはないということです。

まさか、まだまだ若いと思っていた自分がぎっくり腰になりかけようとは、
夢にも思っていない中での今回の事態。

そして、原因を探っていくと、
「脱水症状になるから水分をとりましょう」という
誰でも知っている言葉の裏に、
脱水症状から起因して降りかかってくる、
もっと大きな出来事が意外なところに出てくるということです。

そして、誰かが言っていた言葉の言外の意味を正しく理解して、
行動に移せば、顔のむくみがすっきりしたり、
思ったより良い結果が得られることもあるということです。

小さなつまずきを分析して、仮説をたて、実行して、リスクを回避し、
結果を考察してみるという、作業から、
物事をするうえでの改めての教訓を得られたのではないかとも思います。

もしかしたら、
「マンションを建てるなら、コンストラクション・マネジメントでコストを削減しましょう」
という、言葉が、回りまわって、気が付かずにいても、
ぎっくり腰を防いでいてくれることもあるかもしれません。

土地活用&新築不動産投資セミナーでは、汗だくで話しているかもしれませんが、
わざと水分を沢山含ませているだけなので気になされないでください(笑)

それでは、皆様、楽しいお盆をお過ごしください!

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/08/12 09:20|株式・投資TB:0CM:6

       土地活用          建設費          東京    

 

昨日は、土地活用&新築不動産セミナーの合同打ち合わせを
行なってきました。

相互に意見交換をして、セミナー参加者さん達が
どのような情報を求められているか想像しながら、
色んな物を付け加えることになりました。

建設費を中心に、土地の目利きと、それに関わる建築基準法の基礎など、
相当、マニアックですw

打ち合わせをした結果
ガイア・デザイン・スタジオ 20枚→30枚
日本ハーテクト設計 20枚→25枚
kkenji1 30枚→45枚

計100枚超の膨大な資料になりそうです。

建築法規の基礎からマニアックな収支計算まで含まれておりますので、
確実にパンクすると思いますw

一日で全てマスター出来たら天才です。

ポイントを押さえられるように、
受験生の参考書のようにメモみたいなのも付けることになりました。

家に持ち帰って読み直し、マスターし、実践すれば、
ただの紙が、数億の資産に化ける方もいるかもしれません。

お楽しみに!

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

2011/07/30 12:28|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

炎の発注説明会というタイトルの記事に書きましたが、
本日、本当に猛暑の中の発注説明会になってしまいました(笑)

この暑い中、大量のカロリーを消費しながら参加して下さる、
新規のゼネコンさん、専門工事会社さん
新たな出会いがあることを楽しみにしております。

現段階では全くわかりませんが、
実際に、受注に繋がって下さる会社さん・担当者さん
いらっしゃると思います。

大体、1件受注して下さると心の壁が取り払われます。

今回は5物件あるので、どれかしら出来るだけ多くの
会社さんに受注して頂きたいものです。

本日、13時30分から開始しますので、
月島区民館5号室に
ご興味ある方は飛び入り参加いただければ嬉しいです。

建設費が、どのようにして見積もられていくか、
生の世界をお見せ出来ればと思います。

そして、しばらく焦らしておりましたが
土地活用&新築不動産投資セミナーの開催要項が決まりました。

近々、そちらの記事もアップしようと思いますので
お楽しみに♪

↓暑さに参っている方クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 


炎の発注説明会
2011/06/30 11:16|株式・投資TB:0CM:3

       土地活用          建設費    

 

本日6/24(金)、ついに、熊谷で39.8℃に到達したようです。

現場を見に行って、
なんか蒸し暑いな・・・
と、思いましたら、ブクブク太ったからではなく、
東京でも34℃
本当に暑かったようです(汗)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa.jpg
しかし、この猛暑は真夏の計画停電の
絶好のシュミレーションになったのではないかと思います。

予測を見ると16時のピーク時で4,370万キロワット
MAXの91%まで到達したようです。

逆算すると今の供給MAXが4800万キロワット程度のようですが、
東京電力も供給力を増強計画しているようで
http://www.sankeibiz.jp/business/news/110513/bsd1105130814006-n1.htm" target="_blank">http://www.sankeibiz.jp/business/news/110513/bsd1105130814006-n1.htm</a>" target="rel="nofollow">8月末には5620万キロワットになるとのこと。

この暑さの平日で大丈夫であったのだから、
工場やオフィスの止まる、
土曜日は、まず計画停電は大丈夫なんじゃないか?
と思います。

そろそろ、土地活用&新築不動産投資セミナー
の建設費を中心としたプログラムの他に、日程決定の決断が迫られております。

土日に、もう一度、他団体のセミナー等の日程調査をして、
来週、場所を取ったら発表します!

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用とマンション内覧会
2011/06/24 16:31|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用    

 

土地活用をする時に、容積率4-500%以上の場合、
建設費という観点から鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造になるかどうか、
注意をしなくてはなりません。

鉄骨鉄筋コンクリート造とは、柱や梁の真ん中に、
鉄骨が入る構造です。
108128_10435183-300_300.jpg

RC造とは上図の鉄骨が無い構造で、
コンクリートのみが満たされています。

なんで、鉄骨を入れなくてはいけないかというと、
12階建て等の棟状の建物では、バランスが悪くて鉄骨で補強しないと
もたいないからです。

原則、棟状比で間口幅の4倍の高さを超えると鉄骨鉄筋コンクリートになる可能性が
高くなりますので要注意です。

何が変わるかというと、
建設費、コストが大幅に変わります。

単純にRC造に鉄骨工事の建設費以上のものが乗っかってくると
考えたほうが良いでしょう。

RC造で建てられるなら2億ぐらいの建物でも
SRCにするなら、杭の本数も増えるでしょうし、
鉄筋の組み方も変わってくるので、
ざっくり4000万ぐらい建設費が増えるのではないでしょうか。

収支が大幅に悪化するので、
SRCになりそうな土地は買わないでパスすることや、
買う、又は既に土地を持っているのであれば、
SRCにならない階数で
多少容積を余らせても途中で止めるなど、
数字を見ながら検討するべきでしょう。

また、SRCにならないRCギリギリ建つ建物でも
棟状建物は、生コン強度が高かったり、
鉄筋の種類が溶接閉鎖型高強度せんだん補強筋(凄い高い)を使っていたり、
量がやたら多かったり、建設費の
坪単価で考えても全然高いです。

このようなことを頭にいれながら、
土地探しや、土地活用を検討していかなくてはなりませんので
気になる方はお気軽にご活用いただければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 



2011/06/19 05:20|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

建設費ブログからのお問い合わせ、
いつも大変有難うございます。

勇気を出して問い合わせをしてみても、
ここまで営業してこないかと思われるぐらい、
営業電話が掛かってこないと思います(笑)

こちらから電話を掛けるときに今、仕事中なのか、気にもなりますし、
用件が無いときや忙しくて堪らない時、興味が無くなった後に、
営業電話掛けられることほど、嫌なことはありませんので、
自分が嫌なことは、自分でもしておりません。

お客様の必要とされ具合を見ながら、
ご応対させて頂いておりますので、
ご安心してお気軽に、お問い合わせ頂ければ嬉しいです。

ところで、メールで戴くお答えしづらいご質問があります。

「他社の建設費の見積もりが高いですか?安いですか?」
との、ご質問の中で頂ける情報が少なすぎて、
なんと答えていいのやら、わからないときです。

まず杭が、どんな感じなのか計画地の住所が全然わからないと、
答えしようがありません。

特に1億を切る物件の場合、
杭が3000万なのか、2000万円なのか、1000万円なのか、500万円なのか・・・
要らないのかによって効き方も全く違うし、
坪単価や戸当たり単価など、
全く変わってくるので、
他社が高いも安いもわかりません。

その他、消費税が入っているか、設計料が入っているか、
エレベータがあるかなども建設費を算出する上で重要です。

大体、総建設費では高いのですが、他社で何が別途かもわかりませんし、
これらがわからないと後で恥を書くことになるので適当なことは言えません。


情報がわからないまま、
全然高いですよ!と、お答えしてみたら、
杭が50m必要なエリアだったら赤っ恥を書きますので。

実際問題、図面も無い面積だけの情報だと、
数量を拾って想定しているグレードを聞いてみないと坪単価で高いだの安いだの、
なんとも言えません。

又、既に土地を持っているか持っていないかによっても、
建設費や建築計画についての答え方も違います。

土地をこれから買うことを検討している方には、
その土地を投資に適していない土地など駄目だしすることもありますが、
土地を買った・持っている地主さんに対して土地をマンション用地に適さない等
駄目だしするような、失礼なことはできませんので、
これが、わからないと、お茶を濁す答えにもなります。

その点も踏まえて、情報をある程度いただけた上で、
お答えさせて頂ければ嬉しいです。

お客様からの必要とされ具合によっては、
ご挨拶に伺うこともありますし、
お電話でできる限りのアドバイスをすることもあります。

何となく、気になっているが、問い合わせするまでには到っていない方には、
今度の土地活用&新築不動産投資勉強会セミナー
にご参加頂ければと思います。

昨晩、セミナーの締めを飾る講師、塩辛い狼さんと、
鳥肉屋で打ち合わせをしてきましたが
謄本の裏読み方から売主の心理状況など、
まず聞けないような裏話など、
色んな角度からの切り口なので、面白すぎる内容になります。

他の講師陣やkkenji1も徐々にイメージを広げて資料作成準備に取り掛かっております。

何処でも聞けない
建築設計⇔建設費⇔不動産的なセミナー
ご活用いただければ嬉しいです。

計画停電の影響の情報収集・分析が済み次第、
来週あたりに、日程を決めようかと思いますので少々お待ちください。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 

2011/06/17 19:30|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション          土地    

 

最近、土地活用系の記事の比率が多いかと思いますが、
土地を購入しての新築不動産投資の案件も増えてきております。

このブログは以前から、google検索で「建設費」で1位を取っており、
yahoo検索がgoogleの検索ロボットを取り入れたのでyahooでも1位になりました♪

漁夫の利と言う奴です。

そして・・・
「土地活用」でも、1位になりたいのです。

そんなことは、さておき、
kkenji1も何匹も居るわけではありませんので、
自ら進んで土地情報の収集(エクレアの皮探し)は全くしておりません。

あれだけ勉強会に参加するお客さんがいるなら、
仲介もすればいいのにと思われる方もいるかもしれませんが、
そこまでする体力がありません。

実際に、エクレアの皮理論に則り、
土地を買われている方は、
何度も物件を見て、kkenji1に駄目だしされ、
結局買えず・・・
みたいなことを繰り返している内に、
ピント外れな探し方をしないことを覚えられて、
色んな仲介会社に声を掛けまくり、
そのうち、エクレアの皮地帯で買っても良さそうな物件に
指値を入れることで巡り会えているようです。

土地情報の集め方については、記事で書いたことはありますが、
前回、土地活用&新築不動産投資勉強会セミナーの構想 について、
書いたところ、断片的に聞いても素人じゃわからないから、
「とにかく早くやってください」
という、お声がけを多数頂いております。

地主様、土地を購入しての新築不動産投資をご検討されている方、
どちらも最終的な判断は、建設費が幾らになって総事業費がどれくらいで、
幾ら賃料が入ってきて、
どれくらい裕福になれるかだとは思います。

そこら辺を建築法規がどんなもので何処まで建てられそうか、
建設費・不動産両面から直感的にイメージできるような、
セミナーになるよう、もう少ししたら資料づくりを始めたいと思います。


まだ、何も準備を始めていないいので・・・
少々お待ちください。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

土地活用と経済設計
2011/05/23 17:17|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

明日から、ゴールデンウィークですが、
なんと10連休の会社もあるようです。

先週末ぐらいから世の中が落ち着いてきたようで、
急に新規のお問い合わせが増えてきました。

嬉しいことにゴールデンウィーク中にも、
幾つか、お打ち合わせを頂いており、
ようやく活気が戻ってきたのかと、
ほっとしております。

ご旅行に行かれる日もあるかもしれませんが、
建設費等にご興味を持たれてブログをご覧になって頂いているのであれば、
この連休を機に、一歩踏み込んだ検討をされては如何でしょうか?

ゴールデンウィークに建設費相談ウィークと銘打ちまして、
無料相談を開催させて頂いております。

折角の連休なのに、何処にも行かずに暇なんじゃないの?
と、お思いの方もいらっしゃると思います。。。

実際、お打ち合わせのご予定を頂いていない日は休みなので暇です(汗)

打ち合わせと地鎮祭以外、
全く予定が入っておりません(笑)
(きっと何回かブログを更新していることでしょう・・・)

そんな寂しい思いをしているkkenji1に、
お気軽にお声掛け頂ければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 


建設費⇔土地活用・不動産投資⇔不動産ブログ
2011/04/28 17:59|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          震災          地震    

 

震災後に、お客様から必ず聞かれるのが、
建設業・建設費の影響です。

直後から、お問い合わせいただいたものには、
マイナスの影響が大き過ぎると思うと、お答えしていました。

余りの被災地映像の無残さ、又、記事にすることは、
火事場泥棒のように震災を利用することになるのでは?
と、
ブログに書くのは、躊躇しておりましたが、
今後も建設費を扱う者として避けては通れないので、
書いていこうと思います。

下記が、建設業者のアンケートの様です。
特報:建設業の26%が震災で「需要増」、47%は「減少」

震災直後、スーパーゼネコン他の株価が一瞬あがりましたが、
一週間程度で、反転し下がってきています。

瞬間的に仮設住宅も含めた新規着工数が増えると見込みや、
被災地の工場の影響により、
一時的に資材関係の需給バランスが崩壊し高騰したものもありますが、
アンケート結果は私の感覚に近いのではないかな・・・
と、思います。

以前から新規着工数
の動向について、
書いてきましたが、
今年度は、良くて前年度の81万戸を
仮設住宅の7万戸を含めて、
維持できるのかというのが攻防になってくると思います。

私は経済学者でもなんでもないので、
世の中の様子をみて考えているだけですが、
国が資材を一度に抑え過ぎたために直接被災地以外での
ダメージが蓄積されているという話も広まっています。
(大手商社が抑えているとの噂もありますが・・・)

確かに、被災地の仮設住宅も急務ではありますが、
土地の手配の順番や、被災地に近い旅館の借り上げ等も含めて、
国に資材供給のバランスを取っていただき、
日本全体の復興に、
何とか良い方向に向かって欲しいものです。

次回は、震災前後の、建設費の実勢動向を書いてみます。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 



2011/04/14 14:03|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

ジェービルさんの、
「これだけのブログを書くなら建設費セミナーぐらい開催しないと駄目だ」
とのご提案により・・・
セミナー開催の妄想だけボンヤリしております。

副題だけは、
「建設費コストダウン!!!衝撃的事実が明らかに!!!」
に決まりましたが、
まだまだ妄想だけです(笑)

kkenji1の鶏並の頭で妄想していることは・・・
1、コンストラクション・マネジメントの基本説明15分
2、新築開発の流れ、計算方法、ねらい目の土地の説明10分
3、例題の計算練習15分
4、参加者の持ち寄った土地物件の講評(価格、ボリューム予想)
5、良さげな土地物件については設計事務所のボリュームチェックサービスマッチング

仲の良い設計事務所を一杯お呼びして・・・
良さげな物件が一杯集まったら、設計事務所が物件を奪い合いになったりならなかったりw

お土産にkkenji1も良さそうな物件探してみます。
新築に、ご興味ない方にはリフォーム関係のお話もした方がいいんですかね?
新築の建設費削減の考え方は、勿論リフォームにも応用できますし。

その後は泡会を朝まで続くか続かないかw

色々と準備が必要なので・・・早くて来年1月でしょう。
どうすれば、一杯来てくださるか妄想中です(笑)
土地活用事例2

土地活用事例1
2009/11/14 13:36|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

よくよく考えてみると一般の投資家さんから見ると、
新築で賃貸マンションを作る流れが分かりずらいのかな?と思い
大まかな流れを書いてみようかと思います。

まず、不動産仲介の方から土地情報が流れてきたとします。
そこで何から手をつけるかというと、
軽く電卓で土地の坪単価を容積率で割って見る習慣をつけてみて下さい。
例えば坪150万の土地で容積率300%だと
150/3=50万・・・

その後、良い物件だと思ったら、
馴染みの設計事務所に実際に容積率が何%取れる敷地なのか、
ボリュームチェックをお願いしてみます。
大体長くて一週間、速くて3日程度で大体のボリュームが分かります。
料金は設計事務所との仲の良さや交渉によって0万円?10万円程度でしょうか?

例えばそのボリュームチェックで実際に使える容積率が280%だとしましょう。
150万/2.8=53.57万
これをディベロッパーや不動産屋は1種単価、1種幾らと呼び、
まずは、その土地が高いか安いかエリアや駅からの距離を加味して判断します。
何回か電卓叩けば感覚で高いか安いか判ってきます。

城南、城西エリアでしたら1種50台ぐらいだったら、検討の余地はあるかと思います。
城北、城東エリアでしたら40台前半ぐらいから検討してみて下さい。
(山手の周りだったらもっと高くてもいけます。)

不動産仲介の方も土地の売買契約とかはプロですけど、
開発の相場観等とか、どんな建物が建つのかというイメージは
詳しくない方も多いのでイメージが湧かなければお気軽にお問い合わせ下さい。
基本的に進んで仲介はしてないですし、仲介の方の妨害をするような人間ではないですから(笑)

土地を探すのは商業地域以外でしたら日影規制の影響を受けるので、
北側の道路があるほうが容積率を消化しやすく有利です。
商業地域は日影規制がないので道路はどちら向きでも関係ないです。

又、長期融資で賃貸経営するならディベが漁っている城南、城西エリアより、
分譲するには難しい、城北、城東、川崎、横浜エリアが狙い目かと思います。

それで、「なんだかいけそうな気がするー」と思ったら
細かく事業収支を組んで行きます。
賃料相場はネットで検索してエリアの坪単価の平均値から逆算して下さい。
建設費の概算は、お気軽にメールフォームから問い合わせて見て下さい(笑)
賃貸マンションでしたら事業収支用に余裕を見た普通に見積った場合の相場の金額をお答えします。


そして金融機関に打診→買付→売買契約です。
余程良い土地だった場合は先に買付入れて融資特約というのもありますけど。。。

売買契約が完了したら礼儀として、余程設計料が合わないとかでなければ、
ボリュームチェックは設計事務所としての営業のスタートとして、
かなり無理して徹夜でもやって下さったりもしますので、
ボリュームチェックをお願いした設計事務所に設計はお願いするのが、暗黙の流儀です。

その後は、設計事務所と設計監理業務契約を結ぶのと平行して、
ボーリング調査をして、設計事務所に図面を書いて貰います。
設計事務所と役所との事前協議が終わったら敷地に工事看板設置して、
役所の条例に引っ掛かるときは近隣説明です。

基本的に設計事務所が個別説明で回って、近隣から要望があった場合は、
近隣説明会を開催することになります。

一般のお施主様の場合は、この会の時は最初の挨拶以外、
何も話さなくてもいいでしょうけど顔だけは出しておいた方がいいと思います。
条例では基本的に説明する義務はありますけど、
近隣に言われたからといってプランを変更したり要望を聞く場ではないので、
設計事務所にお任せで、のらりくらりとかわしていきましょう。

そして見積図面が出来たら、確認申請を出している間に建設費の見積です。
もう、このブログをご覧になっている方は、
勿論、コンストラクション・マネジメントによって
建設費を見積った方が100倍お得という事をご理解いただいていると思います(笑)


そして、ゼネコンと金額が決まったら請負契約を結びます。
現場は請負契約結んでから3週間ぐらいは準備期間となりますので、
この間に祭り事をやられたい方は、地鎮祭(安全祈願祭)をやったりやらなかったり・・・

そして、ちょくちょく現場を覗きに行ったり、定例会議に出席して色を決めたりしながら
竣工前に、施主検査をして目出度く引渡しとなります。

建物の登記の時期は支払条件にも、よりますのでゼネコンと相談してください。
(支払条件とは・・・用語集で書かせて頂きます。)

土地買うまでは金融機関行ったりで、ちょっと忙しいかもしれませんが、買ってしまえば、
設計事務所とkkenji1とゼネコンにお任せで、そんなに大したことはないと思います。
土地も高いか、安いか、それぐらいかはお答えできますので、お気軽にkkenji1に聞いて頂ければお答えします。

↓新築したいーーーと思われた方は、クリックお願いします。
人気ブログランキングへ


土地活用事例2


2009/11/13 01:39|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          削減          コストダウン          土地活用    

 

すっかり涼しくなり秋の足音が聞こえてきた感じです。

秋と言えば、食欲の秋、スポーツの秋、そして恋の季節???
と世の中では言われております。

恋の季節については、お恥ずかしいので置いておきますが・・・
kkenji1の小学生の頃、「感謝祭」というのがありました。

内容は、学校の敷地内の畑で育てた芋掘りをして父兄の方々とドラム缶で焼いて食べる!
びっくりするぐらい美味しい焼き芋でした。

何に感謝していたのかは、当時は全く考えていませんでしたが、
多分、父兄の方々に感謝していたのだと思います。

そんな事を思い浮かべながらkkenji1の携わっている
建設費のコストダウン

内容を知らない方は、単に業者やゼネコンを叩きまくっているとんでもない奴と
思われるかもしれません。

私の業務内容を伝える時、
相手の方がどう思っているのか・・・
いつも、頭の中に浮かぶことです。

しかし・・・kkenji1の業務に関わっている工事関係者は潤っています。
そして受注に繋がれば喜んで頂いております。

10%以上の建設費を削減しているのですから、
そんなに大儲けできている訳ではないとは思いますが
仕事を繋ぎ、正当な利益を出して頂いていると信じています。

まず、コンストラクション・マネジメントに関わってくださる
全ての建設関係者の方々に感謝の気持ちを伝えさせて頂きます。

そして、嬉しいのが建築主様に、コスト削減の結果を喜んで頂けること
お見積書をご提出した時の建築主様の驚きと共に
「ありがとう」と仰って頂けること。

これまで、随分と悔しい思いをしてきましたが、
コンストラクション・マネジメントの力を信じ、この仕事を選んで良かったと
心の底から思える瞬間です。

kkenji1の今の願いは全ての建築主様にコンストラクション・マネジメントの存在を
知って頂くこと。
そして、建設業界が流動性を高め、建築主の為に建設をすることによって
正当に立ち直ることです。

何かのご縁で、このブログに立ち寄って頂いたことに感謝します。
↓誰かに感謝の気持ちを伝えたい方、ポチっとお願いします。
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


土地活用事例2


2009/09/02 22:44|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

世の中には、びっくりするほど適当な図面があり
kkenji1を悩ませて下さいます。

取りあえずゼネコンに図面渡しても
ゼネコン「これじゃー建設費も何も出来ないです(苦笑)」
kkenji1「建設費は、まだ良いです。地図あるので場所だけ確認してください(苦笑)」

うーん。。。口答で建てるつもりですか???

一般的な施工者側の設計図に対する見解を・・・
「図面見たら、少しの質疑で、建設費をちゃんと見積れる図面を書いて下さい」

↓夏バテぎみの方、ポチっとお願いします。
人気ブログランキングへ

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


土地活用事例2

土地活用事例1
2009/08/27 09:13|株式・投資TB:0CM:0

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

どうでも良いことかもしれませんが、
kkenji1は、サッカー日本代表を応援している。

最近の本田のオランダでの大躍進など、
自分のことのように嬉しい。

日本の閉塞感を打破できるのは本田党のみだと
勝手に思っている。

そして、ある民放は
「絶対に負けられない戦い」
という言葉をキャッチフレーズに良く使う

結局負けちゃうのに、少々耳障りなくらい連呼する(笑)

kkenji1の信じるコンストラクション・マネジメントで建設費を見積るというスキームは、
本当に絶対×絶対に負けられない戦いの連続である。

建築主様は、一般の見積金額より当然、建設費を落としてくれると期待して
依頼して下さるのである。

この期待を裏切るわけにはいかないのだ。
もし建築主様のお見積金額より高くなるのであれば、
自らの存在価値そのものが、無になる。

正直、都心部であれば99.99%の確率で、
仕様を変えずに10%以上建設費を削減できる自信はある。

但し、仕事を請ける瞬間、0.01%の確率で
「もし建設費が落ちなかったらどうしよう・・・」
という、一抹の不安がよぎるものである(笑)

特に、単純ではない建築物のときだ。
この一抹の不安が無ければ、
どんな偉大なチャンピョンも陥落してしまうのかもしれないが・・・

そして、全力で交渉を進める中で、
「自信が確信に変わる」瞬間がある。

松坂は、kkenji1よりずっと若くして、
この名言を口にしたようだ。

ヒクソン・グレイシーのように、
いつまで無敗を続けることができるだろうか?

コンストラクション・マネジメントの先の時代には
何が起こっているのでしょう?

土地活用事例2

土地活用事例1
↓本物のコンストラクション・マネジメントの実力を試したい方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。


人気ブログランキングへ

2009/08/22 22:03|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          コンストラクション・マネジメント    

 

お盆が明けましておめでとうございます。

お盆中、私読書をしておりました。
読んでいる本は「神々の指紋」

かなり昔に流行った本なので今更と思われるかもしれませんが、
ブックオフで買ってまだ最後まで読んでません
結末は内緒にしてて下さい(笑)

古代ロマンは男心をくすぐりますね。

と・・・建設費とも不動産投資とも全く関係なさそうな
話をたまには書いてみます。

それにしても、古代の人の建築技術は凄いですね。。。
どうやってあんな山の頂にマチュピチュの遺跡を作ったのか全く持って理解不能です。

そして人間界の栄枯盛衰の儚さも・・・

現代日本の建設業の仕組みが確立されてから
長く見積っても、まだ50年程度でしょうか?

ディベロッパーを主とした多くの建築主が
この50年間に築かれた仕組みを絶対的なものと信じてきたようですが、
脆くも崩れ去ろうとしています。

長い人類の歴史の中で、現代日本の建設業の仕組みなど
どれほどの普遍性があるものなのでしょうか?

コンストラクション・マネジメントの存在を知った
現代日本の建築主はどのような進化をとげ、
日本の建設業は何処に向かうのでしょうか?

人類の歴史から見れば、日本にコンストラクション・マネジンメントを根付かせようとする
私の活動、ましてこのブログ・・・
ほんの些細なことかもしれませんが、
小さな一歩として、この記事を一人でも多くの方にご覧になって
コンストラクション・マネジメントの存在を知って頂けたら幸いです。

ダーウィンは言いました。
「生き残るのは、強いものでも、賢いものでもない。変化に耐えうるものだ」
土地活用事例2

土地活用事例1


↓男のロマンを追い求めたい方、クリック頂けたら泣くほど喜びます。
人気ブログランキングへ

2009/08/19 00:00|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

今回は建設業と関わりの深い不動産の地価について

地価については公示地価が実勢に追いついていないように見受けられるので、
野村不動産の地価動向:商業地のデータを
参考にしても昨年の半値近くまで落ちてきているようです。

不動産仲介をしていても、概ねこのような感覚だったのですが、
改めてデータを見ると、地価下落のインパクトは凄いものがありますね。

建設費と同様、ここまで地価が下落しているのだから建設業の立場からすると
少しは融資を緩くして多くの建物が建って欲しいものです。

↓ご祝儀クリック頂けたら泣くほど喜びます。


人気ブログランキングへ

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
(document.title)+'&u='+encodeURIComponent(location.href)+'&ei=UTF-8','_blank','width=550,height=480,left=100,top=50,scrollbars=1,resizable=1',0);">Yahoo!ブックマークに登録
土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/27 07:59|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          コストダウン          建設費    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
と・・・アクセスが少ないので不動産投資ネタ書いてみました(笑)

思わずクリックした方ごめんなさい。

まあーあるには、あるんですが・・・
違法建築です(苦笑)

住むには問題ないですし、実際、世の中には結構あるんですが、
絶対、融資つきません。

一般には全くニーズがないので、
もうちょっと調べて、16%以上に交渉してキャッシュで買っていただけるところに
持ち込みます。

世の中には、こういう物件を探してるキャッシュ使いたくてしょうがない
ところってあるんですよねーーー

まあ、唸るほど資金があれば、
短期間で回収できるから賢い買い方でもありますが・・・

来週の不動産仲介関係のお仕事は、
これを動かしつつ、買付待ちレジ物件と、ワンルーム用地、竣工済みレジ2棟を動かしていきます。

新規物件をジャンジャン開拓できるよう頑張りまーす!


建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2009/07/20 20:33|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

今日はどうでも良い話だけを書く

お題は、
「風が吹くと桶屋が儲かる」

1)まず風が吹くと、砂ぼこりが舞い砂が目に入る。
2)中には砂ぼこりで目が不自由になる人も出てしまう。
3)目が不自由な人が増えると三味線を生業にする人が増える。
4)三味線を作るために猫の皮が必要になる。
5)猫が減ると、ねずみが増える。
6)ねずみが増えると、桶(おけ)がかじられる。
7)桶の修理で桶屋が儲かる。

らしい。
7手先を読んだ素晴らしい洞察力である。

先人は単に駄洒落でこの迷言を残したのだろうか?
景気が悪くなれば・・・何が儲かるのであろうか??

その状況に会ったビジネスが生まれてくるのだ

東京に戻ってきて驚いたのが、
1000円床屋が至るところにあるのだ・・・

そのメカニズムを推測するにはこうだ。
1)女性の社会進出が勢いを増す。
2)婚期が遅くなる
3)少子化に繋がる
4)年金が少なくなる
5)景気が悪くなる
6)地価も下落する
7)テナント料が下がる
8)1000円床屋が儲かる
である。
誠に勝手な推測だが、的外れではないだろう。

そして、今、景気は若干上向き、金利は上昇すると言われている。
如何なる展開を予想すべきであろうか。

超私的見解を述べさせていただく

1)景気が若干上向く
2)金利が上昇する
3)しかし預金は増えない
4)引き続き投資に資金が流れる
5)株価、地価が上昇する
6)家賃はさほど上がらない
7)低利回り大家の物件を、
強い大家が買い叩く

8)銀行は儲かる

不動産投資は究極の二極化を迎えるのだろう。
さあ金利上昇まで時間はない・・・

押すと、お酢がお酒に変わるかも→
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/09 00:22|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          土地活用          コストダウン              

 

ゴールデンウィークだというのに、
スポーツジムに入れない・・・
平日ナイトコースというのにはっているんだが、
どうやら祝日は含まれていないようだ。

どこかに遊びにいきたいが、現場の雑費立替を出すの遅れて
金が全然ない・・・

来年のゴールデンウィークはあるか判らないが
優雅に過ごせることを祈る。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
さて本題の「人生設計と不動産投資」だ。

まず、なんで自分がこんなに株も含め
投資に躍起になったかと言えば、
30以後に大きな不安を感じているからだ。

自慢しているわけではないが、
今の手取りではラクビーもできるかどうか
びみょーなとこなのである(笑)

これでは、お先真っ暗である。

そんな奴なんかが不動産投資なんか絶対無理!!!
と突っ込まれると思うが、
不動産投資が、これだけ世間で騒がれているか、
というのを知っておく必要があった。

そして、うまくやればめちゃくちゃ
儲かることを知ってしまったのだ。。。
自分もやりたいと思うのは当然の欲望と理解して頂きたい。

しかし俺は社員を奴隷のように扱う会社の体質が大嫌いである。
そもそも自分がやりたいのは設計で現場監督という
職業自体好きではないのだ。
大きな声じゃ言えないが、
もう一物件やったら辞めると心に決めている。

会社を辞めても今の給料より減ることはないだろう(笑)

30歳から3年ぐらい何処かの事務所で勉強して、
独立し、不動産を拡大しながら、自身の投資経験を活かして、
投資用マンション70%他30%で仕事が受注できるようになれれば
というのが理想だ。
不動産屋の伝があれば、初期の段階の受注に繋がる
情報が回ってくるかもしれない・・・
(このプログも憂さ晴らしが大半だが、
いやらしい話だが、5年後への
先行投資という意味も含まれている(笑))

経済的余力があれば、
自分の物件で経済性を若干押えてでも、
本当のデザイン性を
追求したいという欲望もある。
(大分回り道してるが学生時代からの夢だった)

独立するまでには、不動産収入だけで、
自分と奥さん(収入があれば多分いるはず・・・)が
食っていけるだけの余力が欲しいものだ。

戦法としては、
1.アパートを一部屋ずつ買いまして行き、数を増やす。
(実際、ほとんどの投資家がそうしているし)
2.ノンリコースローンで融資を受け、ブローカー的に売りさばく。
(労働力注入は昼休み、深夜と休日である。)
3.奇跡的に株価が上昇し、それを頭金に一般の融資を受ける。

1、3は連帯保証人制度が重く圧し掛かる。
そもそも、馬鹿だから、親に責任を負わせるのが、
どうにも自分の中で消化できない。
しかも個人を審査されると収入面で信用性が0だ。

1は、まだまだ勉強が必要だが初期の段階での
空室リスクが高すぎるように感じる。
かなり確率が低い。

2は破壊力満点だが、問題点は金利はまだ良いとしても、
返済期間が短すぎる。
初めから、つなぎ融資として受け付けてくれるのであれば、
融資が通る物件を計画すれば良いが、
それが、書類上であっても認められない場合、
7年程度という短い期間で4%の借りると
表面利回り13%であったとしても
キャッシュフローが
計算上得られない。これでは16%以上叩き出さないと
融資してくれるはずもない。

10年返済制度が生まれるの待つか交渉して
引き延ばす必要があるだろう・・・
問題点は土地を取得するローンと施工費(着工時、上棟時)
のローンを施工中に支払わなければならないということだ
何か旨い抜け道はないだろうか??

何れにしても、スキルアップの観点からも
今の段階で勉強しておいて損はないという結論に至った(^^;)

土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/04 22:57|株式・投資TB:0CM:5

       コストダウン          建設費          土地活用    

 


目が覚めたら天気がいい

テレビを付けたら、阪神電鉄と村上ファンドの
激闘がやっている。

そして阪急電鉄まで出てきたから外野には面白い

ブーマーとバースの夢のクリーンナップが見れるかもしれない

しかし、村上に支配されるぐらいなら
同業者に支配された方がよいと考えている
経営陣はどういう感覚をしているのだろうか

阪神球団の株式化に拒絶反応が出ているが
俺から言わせれば何言ってるんだかわけがわからない。

サッカーの世界最高峰リーグ
欧州チャンピョンズリーグ決勝に進出し
世界NO1の天才フットボーラー
ロナウジーニョを要する
ドリームチームFCバルセロナには
オーナーなどいない

ファンがチームの株式を買って
そのなかの熱狂的変態的ファンが
チームを運営しているのである。

日本人の投資感覚が理解できない。
愛するチームを強くするために
金が出せる。こんな感覚が持てないものだろうか・・・

ケングリフィーが欲しければ喜んで
第三者割当増資に応じるべきである

とまあ、色々書いたが
村上の戦略は阪神株式の売却であろう。

できるだけ高く阪急に売るだろう

そして売却が完了した瞬間から、
一気に阪急株式に買いを入れるんではないか。

時下総額から換算すれば1000億の余力があれば併せて、
1兆円企業を支配下に入れられる
関西を支配できるのだ・・・

まあ、俺には遠い世界の話ではあるが、
阪神株売却した瞬間の阪急株は要注意である。

そして5人の無理心中・・・
明らかにレオパレスだ・・・
同情の余地などない。

親近相姦(腹違いだから違うか?)で
死ぬのは勝手だが大家さんが
これから得る収入をどのように
保障するのであろう?

賃貸契約書に
「自殺・事件等で不動産価値に
損害を与えた場合、全ての保障責任は連帯保証人が負い
損害を与えた時期と同じ家賃相場で、その後20年間の
空室から得られる家賃を保障しなければならない」
書き入れる必要があるかもしれない。

連帯保証人制度を批判したが
汚いと言われようが、入居時に説明をすれば、
さすがに他で死ぬだろう。

不動産投資における最大のリスクは
頻発するこのような事件なのかもしれない・・・


建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
2006/05/03 06:48|株式・投資TB:0CM:1

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.