建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建築家          建設費          コストダウン          土地活用    

 

建築家と聞きますと皆様どのようなイメージが沸くでしょうか?

私の元々のイメージですと。。。
協奏曲で木村拓也と田村正和が演じてた
設計に情熱を燃やす方々

誰でも知るような有名な建築家さんだと
丹下健三、安藤忠雄、磯崎新etc・・・

そんな感じでしょうか???
「建築家」
まあ響きはカッコイイですね。

毎年、建築学科に入学される方の多くが
まずは、建築家になりたいと思って建築を勉強します。

そして、その中のホンの一握りの方が、夢を追い続け、
アトリエ系と呼ばれる設計事務所の劣悪な雇用環境に耐え、
独立することによって建築家を名乗る訳です。

しかしですね・・・独立したからと言って彼らが、
建設費、コストについて詳しいかと聞かれたら、
「そんなに詳しくはない」というのが、正解でしょう。

建築家は建築の事なら何でも知ってると思われる方も多いかと思われますが、
聞かれれば、
「施工、建設費、コストについては、そんなに知らない」
とお答えします。

建築家として幾らデザインセンスが有ったとしても、
建築家が建設費の見積もりを取るのは、施工者であるゼネコン、工務店です。

誰が建設費、コストについて詳しいかと聞かれれば、
「施工者が詳しい」
というのが正解です。

幾ら建築家に力が有っても、コンストラクション・マネジメントをやらなければ、
建設費は大体、施工者側の相場で決まります。
当たり前のことですが建築家が幾ら施工者にその値段でやってくれと言っても、
利益が出て、出来る金額じゃなければ施工者は請負いません。

そもそも、建築家は自分の思うコンセプトをデザインして「作品」を作りたいのです。
それで建築家仲間と「作品」について批評をし合う。

私が感じた建築家の方々の「作品」の評価基準には、建設費に関することなんて、
殆ど無に等しく、「都市とどう関わるか」「人間の暮らしとは」「素材とは・・・」「光とは・・・」
等等、永遠と語らわれています。

私は、麻雀ばかりやっていた駄目学生だった為、
「都市とどう関わるか」とか「人間の暮らしとは」とか全然興味が無く・・・
結局、学校で習ったことなど全然役に立たずに現在に至っています(笑)

基本的に建築家の方々は自分のコンセプトを「作品」として仕上げやすくする為には、
予算があればあるほど嬉しい方々ということをまず頭の片隅に入れてください。

前置きが相当長くなりましたが、賃貸経営をする中で、
設計事務所を選定する際に、建築家を名乗る方を選ぶことによる
メリット、デメリットを考えて見ましょう。

メリットは、普通より、かっこいい建物が出来る!!!
基本的に、「作品」ですから、それなりの見た目の物が出来るでしょう。
友人に内覧会などされようと思っている方々は鼻が高いかもしれませんし
建築主も建物に愛着も沸くかも知れません。

デメリットは?
建築家は、基本的には普通の素材を使いたがりません。
納まりもお金の掛かる、特注の納まりを書いてみたりします。
割高にはなっても割安になることはないでしょう。

それで賃料が上がって元が取れればそれでいいですし、
逆に施工者側の意見ばかりを聞くと、とにかく安くと
「センスの欠片もない建物」
になってしまうこともありますので、要はバランスですが・・・

建築主が建築に興味があり、予算に余裕があるならパトロン的な気持ちで
建築家に頼んでみるもの良いと思います。

kkenji1だって、ほんの一瞬だけ建築家を夢見ていたので、
センスの良い建物に関わりたいという気持ちもありますし、
予算があうなら出来るだけ建築家のコンセプトを残しながら建設費を調整するのも楽しいです。

もしkkenji1に資産があって新築するなら建築家に大量に案を出してもらって・・・
自分で建設費を調整しますが・・・相当、楽な客になりそうです(笑)

建築主が建築に特に興味がなく不動産投資を、株やその他の投資と同じように、
資産形成の手段と考えているのなら、
ディベの仕事をやるような設計事務所が最適かもしれません。
コスト予測で大きなミスをすることはないと思われます。

最後に、以前書いた見積ろうにも口答の現地説明が無ければ、
図面を読み取れない「想像力を膨らませて読む設計図」を書く建築家さん。

5000万の予算より建築家さん側のゼネコンの見積りで2800万もオーバーされて・・・
CMでやる直前に、お施主さんが嫌になって転売してしまいました・・・
見知らぬ仲介の方が日曜の雨の中、丸一日物件の前に立って奥様を口説き落としたようで
噂に聞いた「感動営業」です。不動産屋恐るべし(笑)
kkenji1は、CMやる気満々だったのですが、「あーあ・・・」
という感じです。
この建築家さんセンスはあるんでしょうけど、
そもそも人の話を聞いてるのかと思われるほど予算から外れ過ぎです。
あまりにもコストに弱い建築家さんは困り者ですね・・・

想像上ではなく、きちんと見積れる図面があれば、
どのような設計事務所さんの物件でも仕様をそのままでも、
10%以上の建設費は削減できます。

必要であれば建築主の方針に基づき、予算に合う様に仕様調整もします。

たまに「予算を無視して作品作りに邁進する」建築家さんに遭遇することもありますので、
設計事務所の選定にはご注意を。

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2009/09/06 22:01|用語集TB:0CM:4

コメント

はじめまして
このブログほんと勉強になります。
でも・・・そんなに落ちるものなんですかね?
石田 #-|2009/09/08(火) 15:04 [ 編集 ]


石田様
ブログをお褒め頂き大変ありがとうございます。
建築主様の「本当に落ちるの?」というお気持ちは良くわかります。
正直、私も取引相手がいてお見積をしているので見積をする際に、落ちないことへの一抹の不安に駆られることもあります。
しかし、弊社の取引先に赤字になるような受注を強要している訳でもございませんが、結果として、これまでの所、仕様を変えずに10%以上の建設費を削減できております。
日本の建設業が変わり始めている渦中ではあるとは思いますが、建設業の流動性を高めることにより建設費は下がり、建設業が建築主を向く事により、徐々に新しい建設業が出来上がっていくと信じております。
ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせお願い致します。
kkenji1 #-|2009/09/09(水) 22:30 [ 編集 ]


建築家サイドの設計に対する思惑が端的で、すごく面白かったです(笑)コンストラクションマネジメントは建築を学ぶ人には絶対必要ですよね。学校を卒業した後に初めて気づきました。
sea #-|2009/09/10(木) 18:16 [ 編集 ]

sea様
コメントありがとうございます。
学校でコストについて教わった事ないですからね・・・
建築家は芸術家ですから、
「誰のために建設するか」「何のために建設するか」を自己のアイデンティティを主張するあまり忘れてしまうこともあるかと思います。
建築主はコストも両立してほしいはずですので
、頭の片隅にコンストラクション・マネジメントを入れられるよう、フレーズぐらいは学校で教えて欲しいものです。

kkenji1 #-|2009/09/12(土) 14:04 [ 編集 ]

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