建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費          マンション    

 

土地活用などの
ゼネコンさんの営業手法の一つとして
設計施工で営業する場合があります。

場合によっては土地購入からサポートを行い
設計もゼネコン
施工はそのゼネコンという場合です。

又は、地主さんにゼネコンが営業をかけ
賃貸経営しましょうという場合です。

一般の建築主にとってはノウハウがないので
こういう営業にのってしまうこともあるでしょう。

メリットも勿論あります。
事業収支を自分で組まなくても
ゼネコンが組んでくれる建設費、事業収支を見ながら、
事業をやるかどうか考えられるので楽である。

ゼネコンに取っては1対1の取引となり建設費を叩かれる可能性がないので
こういう営業をするメリットがあります。
中には大量の営業マンを雇い
こういう営業ばっかりやって急拡大した賃貸専門ゼネコンもあるのは、
皆さんも良くご存知でしょう。

地主さんに営業が来た場合など話は聞いてみる価値はあると思います。
この話を聞いてみる価値とは、
「その物件の建設費を含めた総事業費が幾らになって、
見込める最低ラインの利回りが知る」
という意味での価値で聞くのはタダという意味です。

少なくともその物件で最低、このラインの利回りが取れるという意味で
話を聞くメリットがありますが・・・

新築マンション1棟経営しましょう的なゼネコンの記事で書いたように建設費をボッタくられる可能性も高いです。

賃貸経営をする中では経営者も賢くなければ生き残れないでしょう。

kkenji1は不動産仲介もすることはあるが、得てして
このような営業に乗ってしまい事業がデフォルトしたと思われるような
物件を見ることはあります。

楽をしようと思えばゼネコンに全部お任せするのが、一番楽でしょうけど
「それで本当にいいの???」
と一度考えてみることをお勧めします。

そこで新築で賃貸経営をされようという方に開発のアドバイスを差し上げましょう。
「建設費を下げるには設計と施工を分離する。」
ことです。

もし仮にkkenji1に資産があり新築の賃貸開発が出来るのであれば、
絶対に設計と施工は分離します。
事業のマックス費用を探る為に、幾つかのゼネコンにも話を振るかもしれないが
それで工事を受注させることなど絶対にありえません。

ここでいうゼネコンとは、賃貸経営専門で歩合制のガンガン営業やってるゼネコンではなく
普通の工事もやる普通のゼネコンです。

↑歩合制のガンガン営業やってくる営業マンは口が上手過ぎるか、
上司の指示通りの感動営業???なるものを繰り出してくるから危険だと思います(笑)

kkenji1も営業をやっているが、口が上手い訳でも、感動営業を出来るテクニックもない。
そんな事をしている暇があるなら1円でも建設費を安くできる交渉をします。

勿論、建築主様の御用を一生懸命に聞き最適と信じる御提案を素早くするが、
結局の所、本当のご満足を得られるには、
ご提示する一般見積りより10%以上安い数字(ゼネコンの見積書)で
キチンと竣工させることが全てだと思っています。

コンストラクション・マネジメントが心の底から良いと信じるkkenji1が、
コンストラクション・マネジメントが、もしかしたら安くなるんじゃないかな???
と思う建築主様から図面を頂き、ご満足を得られる数字(見積書)をお持ちし、
そして現場が問題なく進むようにお施主様の変わりに目をギラギラさせて見張るだけです。

話を戻しますが建築主が開発を検討する場合、
事業費を知りたければ、ゼネコンへ話の持ち込み方で、
「色々なやり方を検討してる」
と布石を打って建設費を探っておけば、
「色々周りからアドバイスを聞いて考えたが、設計と施工は分離することにした」
「工事費の見積りの時に又お願いします。」
と設計施工については断るのも楽なのです。

kkenji1に、もしも資産があってCMの実務が出来ないと仮定すれば、
どうするか???考えたらきっとこうします。

そして確認申請図面が出来上がるちょっと前に、
CM会社に依頼し、建設費を徹底的に落とします。
実際は自分でやるのだが・・・一度CMを知ってしまえば
一般の相見積りでゼネコンを決めてしまうこと程、勿体無いことはないでしょう。

昔のテレビCMで「勿体無いお化けがでちゃうよーーー」
と言ってたのと同じです。

蛇足ですがCM会社と設計事務所も分離した方が良いと思っています。
理由は、
「設計事務所がCM業務を兼任した場合、
自社で選んだ専門工事会社の仕事の出来栄えが悪い場合に、
工事監理者である設計事務所がゼネコンに文句を言えなくなる」
ため責任の所在が曖昧になるです。

これについては後に書かせて頂きますが、
多くの国が3権分離でうまいことパワーバランスを取って動いていく、
姿を頭に思い浮かべて頂ければイメージしやすいかもしれません。
(ちゃんと国が機能してないじゃないかと思われるかもしれないが・・・)

又、賃貸経営をする場合の設計事務所の選定は、
建築家と名乗る設計事務所を絶対的に避けるべきです。

以前にも書いたが、建築家と名乗る方々には、
建設費が高くてもかっこいい物を作りたいという潜在意識が強すぎコスト効果(賃料)とのバランスが欠落した
設計事務所が多く、少なくとも賃貸経営をする上で必要ではないと思われるからです。

どうしても建築家に頼みたい場合は、ある程度
建設費は高くなるのは承知のうえで、パトロン的な気持ちで臨みましょう。
コストとのバランスを保てる第三者を計画段階から入れるべきでしょう。

賃貸経営をされる場合、設計事務所はディベロッパーの仕事をやってたような
コスト意識を否応無く培ってきた設計事務所が良いように思います。

そういう設計事務所が中々見つからなければ、元ディベのkkenji1が無料でご紹介します(笑)
無料というのは、この不景気で10社以上の個人的にお付き合いしている設計事務所が
「仕事が欲しい・・・紹介して!」
と仰られていますので、お話があれば、お仕事を振りたいだけです。
単なる「人助け」のようなものですが、
建築主様にとってもメリットがあるならお気軽にお声がけ下さい。

次回はお施主様の設計事務所選定の大失敗事例について書かせて頂きます。
(この事例では、株で言う嫌気売りという結末でした・・・)

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土地活用事例2





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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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