建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建設費を調整する上でバリューエンジニアリング(VE)
というものがあります。

英語で言うと大層なものに聞こえるかもしれませんが、
建設業で行われているものを日本語で簡単に言うと
「仕様調整」です。

「同等の機能・品質の物で、安く施工できる方法があれば、
そちらで施工しましょう」

逆に、
「同じ価格のものであればより価値の高いもので施工しましょう」という物です。

建築主の予算と合わなければ、仕様を落としていくことも
含まれます。

一般的には、施工会社が建築主と設計事務所に提案し、
建築主と設計事務所(設計事務所が独断で決める場合もあります。)が承認します。

基本的に構造(躯体)のVEは滅多に無いです。
設計施工の企画段階ではあるかもしれませんが、
確認申請が通っている段階でVE提案などしたら確認申請の出し直しになります。
躯体については設計図通りに作るのみです。

下記は、内外装工事のVEについて書かせて頂きます。

建築主は、建設費の見積時に頭に入れて置くべき3つの事があります。

1.設計図(見積図面)はガレキの山である。
2.仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。
3.請負契約前に、出来る限りのVE提案をさせる。

と言う事です。

今回は1の、
「設計図(見積図面)はガレキの山である」
について書かせて頂きます。

設計事務所は、法規に即して確認申請図面を作成し、
平行して、施工会社が見積できる最低限の図面を作成します
(実際の施工では設計図を元にゼネコンが詳細な施工図を書き、
施工図を設計事務所が承認して、施工図を見ながら職人さんが建物が作っていきます。
設計図では職人さんは建物を作れません。)

当然、多くの設計事務所は、建築主の要望を聞き、
見積図面を作成しているのですが、
建築主の要望以上のものが、いつの間にか図面に盛り込ませている場合も多々あります。

設計図の仕様書には、見積時に施工会社からの質疑が少ないように、
メーカーの品番が書かれています。

見積時に、ある程度の品番が載ってないと、施工会社は設計事務所に
いちいち質疑書を提出し、設計事務所は回答しなくてはなりません。

設計事務所は、施工会社からの質疑が一杯あると、面倒です。
だから、面倒な事が少ないように仕様書に品番を書いています。
(あんまり質疑の多い図面を書いていると、施工会社から「漫画」と馬鹿にされます。)

そして見積図面のメーカー、品番の決定については、
?建築主の要望や、本当に機能上必要だから書いている場合。
?設計事務所のデザイン上のコダワリ。
?なんとなく書いている場合。
?メーカーの営業により書いている場合。

のパターンに大別されるでしょう。

?については、建築主の要望や、どうしてもその品番で無ければならない理由があるのだから、
とやかく言うつもりはありませんが、
建築主に要望であっても、もっと安くて良い物があるのであれば、
提案するというのが施工会社の本来の姿だと思います(当然、安くなった分は建築主に還元する前提です)。

?については微妙な場合です。
設計事務所は、建築主の要望の有無に関わらず、
費用など関係無くカッコいいものを作りたいという深層心理があります。

特に「建築家」を名乗る方々に。。。
もちろんデザインのバランスも大切ですし、建築主が、幾らになってもいいからと、お願いした
設計事務所のデザインセンスに賭けパトロン的立場で任せて見るのもいいかもしれません。

建築主は何を求めるかにもよりますが、
投資効果に見合わない高いがカッコイイものが、
知らぬ間に仕様書に書かれている場合があることも頭の片隅に入れて置く事べきでしょう。
安くて機能性に優れカッコイイ物を作れるのがホントの建築家とは思いますが。

?については、何となく本棚のカタログを取り出し、何となく品番を書いている場合です。
パラパラとカタログのページを捲って、
「これカッコイイから、これ。」
「そんなに高くなさそうだし、こんなので見積って貰えればいいや。」
と深くは考えず業務的に品番を入れていく場合です。
100%の設計事務所は、本棚に色んなカタログを置いています。
デザインを決める為というのもありますが、
見積図面を作る際に品番を書かなくてはいけないからです。

このカタログ、メーカーによっては単価の目安として設計上代というのが載っていますが、
実際、専門工事会社が幾らでメーカーに発注し、
ゼネコンが専門工事会社に幾らを払っているのか、正確に判る筈もありません。

ゼネコンもCM会社も専門工事会社がメーカーに幾ら払っているかまでは判りません。
専門工事会社とメーカーの組あわせによって掛け目も違うでしょうし、
専門工事会社が得意なメーカールートというものもあります。
何となく書いているのですから、当然、もっと安くて同等の機能・品質の物を探せばあるはずです。

設計事務所が以前やった物件の仕様書のデータをそのまま次の物件の仕様書に使う、
あるいは、
建築主の要望のあった部分を一部をいじるといった場合も多いので、
ガレキの中に、お宝が埋まっている可能性が高いです。

?「メーカーが営業してきたから」
意図的に図面に盛り込ませるメーカー指定というものがあります。

メーカーは見積図面に自社製品を載せて欲しいから、設計事務所に営業をかけます。
見積図面に載っているだけで、まずはそのメーカーの品番で見積もられるのだから、
ゼネコンが出す
「VE提案による仕様変更」
という関門をクリアできてば晴れて自社製品の売り上げに繋がります。
メーカーが営業するのは当然のことですが、
晴れて売り上げに繋がれば。。。な、こともありうるわけです。

ほとんどが、?の何となく図面に品番を書いてる場合だと思いますが、
メーカーも見積図面に品番を載せて欲しいから、カタログを頻繁に更新したりして、
設計事務所と仲良くなりながら本棚にカタログが納まっていくのである。

?の中でも建築主の要望や構造以外に、
内外装工事でどうしても、その品番でやらなくてはならない理由など滅多に存在しないと思います

そして同等の機能、品質を持つ、安くて良いものを探すには、
細かいVE提案については専門工事会社の力を活用するのが、一番効率的でしょう。

ゼネコンでなければ提案できないこともありますが、
そのゼネコンも結局は、その道のプロである専門工事会社に値段と品質・機能を確認するのです。

専門工事会社とは一般的には下請と言われいていますが、
何十年もの間、365日その物を専門に扱うことにより事業継続してきた、
その道のプロ中のプロです。
ゼネコンは最終的に専門工事会社から見積を取るのだから、
値段は専門工事会社の方が詳しいのは当たり前です。

彼らは聞かれれば、どのメーカーの、どの品番が幾らで仕入れられて、
他のメーカーの、どの品番と同等の機能を持つのか一番知っていますし、
カタログ・サンプルも直ぐに持ってきます。

ただ、その真の価値を活用されず、発揮できずにいる場合が多いように思います。

建築主が方針を示すことにより、
専門工事会社は聞かれれば、素晴らしい提案する能力・価値を持っています。
どんどん提案して貰って、ゼネコンは良い提案であればそれを引き上げ、
建築主は設計事務所と相談の上、品質を検討し、採用の可否を決定するのが良いと思われます。

物が溢れ競争が激しい、この世の中で、
あるメーカーのある品番しか、その品質・機能を維持できないと、
思われますか?
大部分は、同じ土俵で競合しているメーカーが存在するのです。


提案してもらうのは、無料ですから、
建築主は、これらの事をまず頭に入れて
設計事務所に対し、施工のプロであるゼネコンや専門工事会社から出たVE提案を、
どんどん引き上げて欲しいという意思を伝えるべきです。
(意思を伝えなければ、面倒なので設計事務所に揉み消される場合もあります。)

そして建設関係者は面倒であっても、
「誰の為に建築するのか?」
を第一に考え、建築主の要望に協力するべきだと思われます。

一方、建築主は、VE提案の採否や色の決定等施工会社に協力し、早め、早めに決めるべきです。
施工者側から言うと、建築主・設計事務所がなかなか仕様を決めてくれないのは、
口には出しませんが迷惑以外の何物でもありません。
現場監督も人間ですから追加工事が多めに出したい気分にさせないように、
建築主は施工者が気分良く仕事が出来るできるよう、
結論を早めに出し工事に協力するべきだと思います。

「設計図(見積図面)はガレキの山である」
をご理解頂けたら、契約図より安い仕様になってるのに還元されないことのないように、
次回の、
「仕様を変更し安く施工できたのであれば、安くなった金額を還元される権利が建築主にある。」
にご期待ください。

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