建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

それでは、建設費の統計をやっと書かせて頂きます。
へえーと思って頂けたら嬉しいです。

建設費が上がった下がったと耳にされる事も多いと思いますが
統計上から見るとどうなのか

建設NAVIからデータを拾いグラフ化してみました。

まずは大枠から
h.jpg
2006年に上昇を始め、運が悪いことに2008年の改正建築基準法による混乱期に、
中国のオリンピック景気と、ドバイの開発ラッシュにより建設費は上昇し、
オリンピックが終わりリーマンショックとともに秋から下落を始めました。

残念な事に、今年の2月までのデータしかないのですが概ね感覚と一致しております。
これだけ建設費が上がって、分譲価格が落ちてしまったら、
体力のないディベロッパーが一たまりも無いのは、
今更ながらご理解頂けたでしょうか?

好景気時に堅実に蓄えをしていた所が、今何とか生き残っているのが現状です。

では建設費内の内訳を細かく分析していくとどうでしょうか?
i.jpg
他も緩やかに上がってはいますが、
建設費の30%程を占める「躯体」が急激に上がっています。
仮設が2004年より下がり横ばいになっているのは
ゼネコンの努力といったところでしょうか?

躯体価格上昇の主な理由である鋼材(鉄筋)単価の推移を
鉄鋼新聞の市中相場のデータを元にグラフ化してみました。
v.jpg
仕手株のようなグラフです。
まあ・・・実際、ファンドが弄っていた部分も大きいかもしれませんが、
鉄筋の原材料であるスクラップが異常な値上がりをして、その後、
今年の6月にかけて急激に値下がりを始めました。

上昇期には、ブラジルの鉄鉱石鉱山が鉄鉱石単価を何倍にもする
みたいな超強気な交渉を製鉄会社にしてた記憶があります。

私は相場師ではないですが、
鉄筋の原材料のスクラップの単価は下げ止まっているようなので、
50,000円台で止まるような気がします。

1000?ぐらいでしたらザックリ150tぐらいの鉄筋量として、
900万円(60000円/t)-1725万円(115000円/t)で
鉄筋の鋼材単価だけでピーク時と800万近くの違いが出てきます。

躯体は、好景気に支えられ労務費も上昇していったのですが、
今は物件も少ないことですし、鋼材も下がってきたので
現在は2004年の指数100近辺までは下がっている気がします。
(実際の統計上の数値ではなく、あくまで感覚です。)

そして、気になるのが原油価格、
d_cht.png
また航空会社がサーチャージの導入の検討に入ったようですが、
職人さんの移動も、生コン車も、建設資材の搬入、輸入建材も殆ど原油が絡んでくるので
気になるところです。

意外と思われるかもしれませんが生コン車がガソリン一杯使ってガーガーやってる
生コン単価は、昨年のオイルショックの時も殆ど変わりませんでした。
また、訳のわからない原油価格の上昇は勘弁して欲しいものです。

まだ統計データが出ていませんが、
現在の建設費の相場は100以下まで下がっているように思えます。

事業用地の地価は前回のブログで書いたように、
ピーク時の半額以下。

建設費の若干の下げと、地価の急落で明らかに
新築を開発すべき環境は整っています。
23区内でも城東・城北エリアの土地などは
全く不動産業者というライバルのいないエリアもあります。

融資期間も長くとれますし、暫くは修繕から開放されますので、
自分で造ってみるのも如何でしょうか?

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