建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       コンストラクション・マネジメント          建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
これまでに、建設費のカラクリについて、長々と書いてきましたが
ここで一つ設計事務所について補足させていただきます。

ゼネコン選定について、
設計事務所にもバックが入っている可能性について、
述べてきましたが、勿論全ての設計事務所がそのようにしている訳ではありません。


本心まで聞き出せたわけじゃないですが、
設計事務所の7割以上はバックとかそういうの嫌いという方かもしれません。
建築主とゼネコンどちらを向いて仕事をしているかというのは深く考えずに、
単に付き合い長い方が、情が沸いてるし楽だ、
一緒に仕事がしたいってだけの場合もあります。
(不動産業者でもある私が言うのもなんですが、ただで紹介するような不動産会社に出会った事がありませんので、不動産業者の紹介は安くても99%バックは流れてると思います。(笑))

単純にバックを貰おうとする設計事務所との考え方の違いで、
「建設費が安くなれば建築主の為になる。」
「予算が浮けば自分の作りたい、かっこいいものがもっと出来る」
と思っている設計事務所の方々も大勢いらっしゃいますし、
そういう設計事務所の方々とパートナーシップを組み
建築主様をご紹介頂くことも多いです。


ただ基本的に設計事務所でコストについて専門工事会社の見積まで取って
ゴリゴリやる設計事務所は皆無に近いと言い切れます。

そもそも設計監理料の中に、そこまでの経費は含まれておりませんし、
ゼネコンの専門工事会社をいじる事は、日本の建設業でタブーとされてきたので
それ程踏み込んで交渉しようという考えはありませんでした。

仮に、そこまで踏み込んで交渉しようと思っても、
彼らは確認申請を通した後には施工の監理(工事の監視)という重要な任務があるので、
自分の紹介した専門工事会社の仕事の出来が悪かったらゼネコンに文句が、
言いずらいという足枷があって設計監理料内ではそこまでの責任を負えないというのが
正直なところでしょうか?


よって、専門工事会社について見積ルートも持ち合わせて来なかったというのが実態です

その為、設計事務所の工事費の調整とは、
何社かゼネコンの相見積を取っても予算が合わなかったら
相場より自分の設計が高すぎたんだ?
と色々と仕様を落とす。
これが、これまでの常等手段でした。

ここで第三者のCM会社の登場するとどうなるでしょうか?

まず仕様を落とさずにゼネコン・専門工事会社と徹底的に交渉します。
(下世話な話、コストダウン額からFEEを頂いているので当然と言えば当然ですが・・・)
平行して、見積に参加した専門工事会社の得意な仕入れルートのメーカーなどを使って
設計図と同等のものでコストダウン出来ないか検討し、設計事務所・建築主双方に提案します。
それでも予算と会わなかったら初めて仕様を落とす提案をします。

そして工事中はCM会社は自らが選定した専門工事会社やゼネコン両方に対して、
ギャンギャン言います(特に工期について)。

何故か?

そもそもCM会社はゼネコンの現場出身者が多く、
ゼネコン時代に自社の選んだ専門工事会社に問題あるときは、
ギャンギャン言って、ものづくりをしてきた人種なので、工事を進める為に、
工事会社に物を申す事に全く抵抗がありませんし、あらゆる手段を行使します。

そして、もともと専門工事会社とゼネコンの見積条件・マッチングする時に、
何度も何度も、専門工事会社を入替えることによって初めて受注できる仕組みであることを
念を押しているので、
ゼネコンの現場担当者は会社命令で施工管理を任されている状態です。
なのでCM方式だから施工管理がやりずらいという泣き言は
ゼネコンは言えない条件になってしまっているのです。


私も所長の2現場も含め、1万人以上の職人さんと仕事をしてきましたが、
同じ職人さんと他の現場で出会ったのなんて30人も居ませんから、
新規の専門工事会社・職人さんとだと仕事がやりずらいなんて思ったことないですし、
以前にも書きましたが、いつもの業者・職人さんと内輪で仲良く作りましょうなんて、
そんな甘い世界で生き抜いて来たわけではありません。

1部上場ゼネコンであっても現場に来る職人さんは、
本隊・孫請・ひ孫請など応援と入り乱れて、正に一期一会の職人さんが大半なのが普通だという
実態を一般の建築主様にもまずは知って頂けたらと思います。

そして、建築主の方を100%向くCM会社(CM信者)としても
「安いから、悪いと絶対に言われたくない。」
というプライドもあります。


もし普通の紹介による相見積で、ゼネコンが怠慢な行動を取っても建築主は、
設計事務所には相談できますが、そこから先は設計事務所の監理に委ねるしかありません。
その怠慢の原因が、仮に専門工事会社であったとしても、
設計事務所はゼネコンより専門工事会社の連絡先も知りませんし、直接、
専門工事会社に交渉することなどできません。

CM方式の場合はゼネコンと専門工事会社両方に設計事務所以外のルートから、
専門工事会社まで直接話が出来るルートが出来る訳です。
そして温厚な方が多い設計事務所より、厳しい物言いでCM会社は交渉できます。
工事を進めるためには、例え仲の良い専門工事会社であっても甘いことはいいません。
専門工事会社もその工種のプロですから、至らぬ所があれば指摘されるのが
当然のこととして受け入れます。

蛇足ですが、一般には下請といわれる専門工事会社の方が、
どんな設計事務所よりどんな現場所長より、
誰よりもその工種については詳しいですし、良く知っています。
何十年もの間、365日その工種のプロとして生活しているのだから当然と言えば当然ですが、
ゼネコンや設計事務所がその道のプロの専門工事会社にコストダウンの手法や納まりを提案させ
採否を決めるというのは良くあることです。
(専門の工事会社だから専門工事会社というのです。)

だからといって設計事務所を否定しているわけではなく根本的に、
設計事務所とCM会社は分野が違います
例えて言えば、設計事務所はピアニスト、CM会社は調律師、
はたまた、ゼネコンはピアノメーカー、専門工事会社はピアノの部品メーカーと言ったところでしょうか。
設計事務所(アーティスト)が最高の演奏をする為に、
CM会社は裏方で工事費を調整しているような感じですかね。

戻りまして・・・

普通の相見積でも、CM方式も品質に関して全く上下関係はありません。
躯体については当然、全く同じ品質のものが出来ますし、
仕上がり具合についても普通の相見積でも最初の検査では
幾つか悪い所もあるでしょうし、
CM方式でも幾つか悪いところがあるでしょう。


仕上げについては人の手でやることですから、
1回目の検査で至らぬところがあれば2回目の検査までに直してもらう。
2回目で直ってなければ3回目の検査までに直してもらう。。。。

これは、普通の相見積であってもCM方式であってもなんら変わりない流れで
引渡しまで向かっていくのです。
(紐付きでも一緒です。)

もちろんCM会社だって人間のやることですから
仲の良い工事会社の担当者はいますので、
私情を挟みたくなる誘惑に駆られることは全く無いという訳ではありませんが、
見積に参加して頂いた他の工事会社様に失礼の無いように、
数字と施工履歴によって平等に受注者を選定していきます。

偶然でも、この記事を読んでCM方式について興味が沸きましたら、
これまでの日記も是非読んで頂いて
建設費のカラクリの裏の裏まで知る切欠になって頂けたら嬉しいです。

そして適正な建設費を導く事により多くの建物が建設され、
建設業が少しでも活性化されて行く事を願います。



人気ブログランキングへ

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
関連記事
2009/07/22 22:03|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

コメント

コメントの投稿

管理者にだけ表示を許可する


トラックバック

トラックバックURLはこちら
http://kkenji1.blog63.fc2.com/tb.php/74-7283ae34

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.