建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地          有効活用          マンション          建設費    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
今日、Mailにてワンルームマンション用地のpdfが届いておりました。

開いてみると、
土地は、びっくりするぐらい安いです。

この土地から100Mぐらい離れた土地
ディベ仕入れ時代の一年前ちょい前の
2007年に検討していましたが、
1種で当時の半額です。

そしてファイルをスクロールしていくと、
皆様も良く耳にしたことがあるような、
ある個人投資家向けのゼネコン???
というか大家様に賃貸経営しましょうという有効活用系ゼネコン(営業会社?)
の事業収支が乗っていました。

建設が驚くほど高すぎます。

ディベの最悪の支払条件
&高級仕様で収支を組むときの1部屋単価が
今なら建設費も落ちてきてるので
8階建てRCラーメン構造で
一般見積で普通に見積とれば850万(税別)程度でしょうか。

一年前のディベ時代は、
どこまで建材が上がるか見えなかったので
1000万で収支を組んでました。

2009年7月現在で、
支払条件が良い地主様や、個人投資家には、
ゼネコンの金利負担も少なく、やる気満々なので
800万(税別)も見てれば安全でしょう。

なんと、このゼネコンの収支は1076万(税別)
更に免振仕様なる収支まで別途書いてあって
1146万・・・

高すぎます。

こういう有効活用系営業会社の賃貸マンションは、
世の中で沢山建っているので、
営業マンを信じて、そういうものだと、
建てられてしまう地主様も多いのでしょうね。

9階建のマンションで免振仕様なんてありえないですし、
分譲マンションでも付けないことが大半です。

まず世の中では、
有効活用系以外の普通のゼネコンが大半です。

一方で、普通のゼネコンは当然のように、
マンション施工は可能です。

勿論、普通のゼネコンも、情報が入れば、
有効活用の営業もやりますが、
飛び込み営業や無理な追客もしません。

最低でも普通のゼネコンに設計事務所が書く、
同一図面での相見積は取るべきです。

その先に究極の賃貸経営を求められるのであれば、
コンストラクション・マネジメント
を導入するべきでしょう。

因みに仲介業者さんに確認したところ、
建築条件無いとのことです。

当初、土地の有効活用で営業に入り、
建設費が高すぎて売ることになったのでしょうか。

ここで、ひとつアドバイスができるのは、
事業を検討するときや、土地を買うや以前に事業収支組む場合は、
相場の金額より安全側で組んだ方が良いと思われます。
大体、ゼネコンに概算見積を取っても最終見積は1.1倍ぐらいで出てきますから(笑)

コンストラクション・マネジメントによるコストダウンは土地を買った後のボーナスという気持ちで、
土地は高買いしないようにしましょう。

この物件、相場の建設費で収支組むと
諸経費・追加工事代金300万・電波障害対策費200万・税込みで総事業費4億
表面利回り8.39%

コンストラクション・マネジメントで10%コストダウンをすれば
建設費・賃料安全側に見て総事業費3.75億
表面利回り9%ちょい超え程度ですかね。

平均して15%程度は落としてますし、
もっと仕様や諸経費を似詰めれば、
実際に支払う金額は1000万以上改善できると思いますが、
杭の長さ、電波障害対策の必要性、近隣対策費諸々も
今のところ不明なため余裕見てこれぐらいです。
(鉄が又値上がり始めるかも知れませんし)

23区、総武線沿線4分
人口増加を続ける地域にも関わらず、
ワンルーム条例改正と、
ワンルーム系ディベの不振により完全に供給ストップしてるので
賃貸は安定してると思われます。

今回は、土地のご紹介ですが、勿論、
コンストラクション・マネジメントを駆使した
土地の有効活用に関しても、
お手伝いさせていただいております。

他の記事もご覧になっていただいて、
ご興味を持たれたのであれば、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

【追記】
設計料
確認申請料・役所検査費用

抵当権設定
取得税
登録免許税
地積測量費
ボーリング調査費
土壌汚染調査費
司法書士手数料
固都税

追加工事代金
家屋調査費
電波障害調査費用
電波障害対策費
近隣対策費
事業金利
事務手数料

等等込み込みの利回りです。



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