建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コンストラクション・マネジメント    

 

何故、コンストラクション・マネジメント(CM)方式を使うと、全く同じ建物が10%以上も安く建ってしまうのでしょうか?

答えは、専門工事会社のコスト競争力です。

建設コスト削減の提案0606_01


ゼネコンが受注した場合、まず、これまで取引のある下請専門工事会社から見積を取ります。
そして予算に合うように下請専門工事会社を叩きます。

一昔前は、この下請制度が強かったようで、
新規の専門工事会社が新たなゼネコンの下請に入るのは相当難しかったようです。

予算に合わなかった場合、無茶な叩き方も通っていたようですが、
今は、専門工事会社が新規開拓をするのもそれ程難しくはないですし、
出来ない単価は無理です。と平気でお断りするところも結構あります。

幾ら交渉しても予算に合わない場合に、紹介によって専門工事会社を探して合せようとします。


ただ、見積を取っている専門工事会社が必ずしもコスト競争力があるとは限りません。
それでもどうしようもなく赤字の場合、ゼネコンの駆け込み寺的にCM会社に
専門工事会社選定の依頼がくるのは良くある話です。


建設コスト削減の提案スパイラル用_04


CM方式では、紹介などお構い無しに、最初から専門工事会社に見積募集を掛けます。
首都圏でしたら1物件につき50000社程度でしょうか?

ここで実際に見積に参加の意思表示をする専門工事会社全てに
お見積に参加して頂きます。


実際にCM業務を行ってみると、
専門工事会社のコスト競争力には相当な開きがある事が判ります。


例えば、ある1工種について比較してみると
1500万-1550万-1600万-1800万-2200万
といった具合ですかね。

そして最終交渉の土台に残れる顔ぶれを見ても大体いつもの
CMで勝てる専門工事会社が残ります。
建設コスト削減の提案スパイラル用_02

ここからCMの理解度・施工履歴・仕様・見積内容に漏れがないか等の確認をする
最終交渉がスタートし、最終入札にて更なるシノギを削るのですが、
CM会社は別に叩きはません。

「利益が出る最終金額を入札下さい」と伝えるのみです。

全くの新規専門工事会社が、
「うちは安さには自信がある」と見積参加しても、歯が立たず滅多に受注に繋がりません。

傾向としては、スーパーゼネコンの下請になっているような大きい
専門工事会社の方が安い傾向にあります。


CMに参加する専門工事会社も単価が厳しいのは判っていても
利益がのる最終金額を入札してきます。


門戸が開かれている代わりに、競争も激しいのは判っているので、
同じ専門工事会社でもゼネコンに出す単価と、CM単価は全然違うと言っております。

ゼネコンの方も、
1:新たな専門工事会社を血眼になって開拓しようとするゼネコン
2:今までの下請制度の中で下請叩いてやっていくんだというゼネコン
の2つに分かれます。

CMに参加するゼネコンは、当然1の方で、
割合としては3:7といった感じでしょうか???

2の古い考えの建設関係者は何もそこまでする必要があるのか?
とお思いになる方もいらしゃるかもしれませんが・・・


ミニ不動産バブルで建設費が吊り上っていった結果
ディベの限界を超えてしまい、竣工したにも関わらず
工事代金が支払われないようなことが実際に起こっています。

ディベの破綻は自業自得の部分はあるでしょうが、
私は建設業が長く生き残って欲しいのです。


特にコスト競争力のある専門工事会社は絶対に生き残らなくてはなりません。

景気がいい時にこそ誰かが建設費を抑える機能を果たさなくてはいけなかったのかも知れません。

CMという考え方は、アメリカで建設資材が高騰し建設費に押さえが効かなかった時に、
自浄作用的に生まれた手法で、
ニューヨークの旧ワールドトレードセンターがこの手法を流行させたモニュメントだったそうで、
今やアメリカでは全く一般的な発注手法です。


ディベの破綻から始まったゼネコンの苦渋・・・

建設業が生き残るために答えは、
「誰の為に建設するか?」に、あるように思えます。

私が建築主であるなら新しい血を入れることにより
生き残りを掛けるゼネコンに施工をお願いしたいと思います。



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コメント


なるほどねー
このやり方だと落ちる気がしますv-237
良いサイト見つけましたあv-7
礼子 #-|2009/10/17(土) 16:55 [ 編集 ]


礼子様
落ちますよ。理論上落ちないことはありえないですね。確かに限界はありますけど。。。
また気軽にコメントお願いします!
kkenji1 #-|2009/10/17(土) 20:11 [ 編集 ]

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