建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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設計が9割終わった段階でゼネコンの建築士(所長経験者がベスト)に見てもらうべきと書きましたが、実際どうすれば見てくれるか、安く出来るように提案してもらえるか、
方法は幾つか考えられますが、施主が主導で設計改善をできるようにルールを決めてやるべきです。

案として
1.設計者と契約する際、9割設計が終わった段階でセカンダリーの建築士に設計改善提案をさせること伝える。
2.ゼネコンは施主主導で探す。
3.基本料金5万程度と設定し減額の成果に対して報酬を払う
4.設計者と同伴でゼネコンの設計改善活動に参加する。


1は、設計終わった段階で突然そんなこと言い出すと今までの建築業界では前例がないので設計者も面食らうでしょう。設計者も人間ですので先に言っときましょう(笑)

2については、設計者の息のかかったゼネコンだとせっかくの設計改善活動が、なあなあに終わってしまう可能性があります。1億以上の物件を建てるならそれぐらいの気合は必要です。この際、念を押して言わなくてはならないのが、「この物件の発注をそのゼネコンにする訳ではなく、あくまでも設計改善活動のみを依頼し、それに対し報酬をお支払いする」という旨を必ず伝えることです。ゼネコン側もその物件を請け負えるものだと勘違いして後で、揉め事の嫌な思いをしかねません。まあ、ゼネコン側も仕事を請けたいから当然下心はあるわけですが、その辺は、飲み屋のお姉さんのようにうまい事あしらいながら、やりましょう(笑)

3・4には、ちょっとした味噌があります。設計図には、施主が必要としていないのに、設計者の感性に支配され高い仕上げ・仕様になっているものや、実際設計者が気づかずに高い仕様になっているものが幾つかは必ず埋もれているものです。設計者は一級建築士の資格を持っていれば全ての事に精通し万能と思うかもしれませんが、前編で書いた医者のように消して万能ではありません。第三者の意見を聞くことは必ず有益です。そしてセカンダリーの建築士がやる気になるのもやっぱりお金(笑)

<ただ見てもらうだけで、お金を払ったのでは、お茶とお菓子を食べながらお話して終わりという可能性もあります。ある仕様を変更して100万減額になったらその25%の25万円支払うというようなルールにするべきです。一千万減額になったら250万の利益ですよ(笑)このルールだと図面をよーーーーーーーく見れば見るほどお金になるのだから俄然やる気になります。
提案側の本音を言えば出来れば会社を通さずに個人報酬でやりたいはず(笑)

4はゼネコン側の減額提案の内容を設計者が理解し施主に伝え、ゼネコン側の減額報酬が妥当であるか査定を行ってもらいます。初めから浮いたお金で設計者と呑みに行くことにしとけば後腐れありませんね。


ここまで長々と書きましたが、こんな事は実際の建設業界では絶対に行われていませんが、ご自身の大切なお金を守るためにはどうすればいいかという、若造の現場監督の提案です。
設計者は「万能ではない」ことと、設計図は「瓦礫の山」「宝の山」ということをまず理解してから行動して見て下さい☆

ブログ続編をお楽しみに

土地活用事例2

土地活用事例1


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コメント

はじめまして
はじめまして。
プリズムさんのコメント欄から来ました。

九州の地方都市に住んでいますが
新築アパート一棟(土地から)で利回り10%を
目指すとか不動産屋に相談すると、絶対無理とか
言います。
 こちらでは土地からだとせいぜい8%、
下手をすると6%台ということですが、これはおかしいと思ってます。
総予算5000万以内で10%以上目指せないものでしょうか?
ちなみに土地はおおむね坪15~20万くらいで、駐車場が必須です・・・。

長くなりましたが、今後ともよろしくお願いします。
気ままなネコ。 #-|2006/04/22(土) 19:17 [ 編集 ]

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#|2006/04/22(土) 22:37 [ 編集 ]

たぶん無理じゃないと思いますが
私自身建てた事あるわけじゃないので、
全然詳しいわけじゃないですけど・・・
試しに試算してみます。

まず駐車場必修は横の方に置いときましょう。
例えば土地200㎡=60.51坪
60.51坪×20万=1210万で買ったとします。

残り3790万円
これでどれくらいの規模の物件ができるかというと
設計料を250万としても
残り3540万円
仮に坪42万程度とすると施工床で
3540万/42万=
84.28坪=278㎡
ぐらいの物件ができます。

3階建て各階建築面積93㎡で
空き地が107㎡ぐらいの物件になるかと思います。

ワンルームマンション27㎡と過程
27㎡×3戸×3階=243㎡貸し付けて
35㎡を共用部みたいな物件になるのかな?

九州の家賃相場はどれくらいか判りませんが4.0万ぐらいでしょうか?
家賃
月収入4万×9戸=36万円
年収入36万円×12ヶ月=432万円

駐車場
月収入0.3万円×9戸=2.7万円
年収入2.7万円×12ヶ月=32.4万円

年収計   
464.4万

実際これぐらいの物件で九州だと3階RC壁式で
38万円ぐらいでできるんじゃないですか?(あくまでも感ですけど・・・)
んで前面道路は最低6.5m以上ないと1割ぐらい高くなるかも。後通行量とかで警察が大型搬入許可しないとか・・・
後は地盤が杭無しで良ければ・・・◎

とするとさっきのを逆算して
278㎡=84.11坪
84.11坪×38万=
施工費3196万
設計料250万
土地代1210万

このマンション取得にかかるであろう総計
4656万ぐらい???
(まあ登記料とか雑費抜きで)

すると表面利回りは・・・
464.4万/4656万=0.0997=9.7%ですね・・・
家賃を2千円あげて4.2万で計算すると
年収入
453.6万+32.4万円=486万
486万/4656万=10.4%


あと空き地ははっきり言って必要ないです。
はっきり言って駐車場は利回りに不利になるので
数を建蔽率クリアできるギリギリまで減らして、
取得する土地代を減らせば更に利回り上がると思われます。

取得する土地を建蔽率60%として
160×0.6=96だから160㎡の土地を買いましょう
すると・・・取得する地代が
(160㎡/3.305)×20万=968万
968万

施工費3196万
設計料250万
土地代968万

所得総計4414万

駐車場が2つ減ったしても・・・収入-7.2万/年
(486万-7.2万)/4414万=0.108=10.8%・・・
うーーん騰がらんな・・・
家賃4.4万まで切り上げて土地を18万で買おう
土地871.4万

出費:871.4万+250万+3196万=4317万
収入475.2万+25.2万=500.4万
500.4万/4317万=0.115=11.5%

とまあ無限ループが続くわけです(笑)
自分で試しにいろいろシュミレーションして見ましょう!!!
㎡/3.305が坪さえ判ればこれに習って色々計算できるはずです。

試しに三井住友の2.735%変動金利型で20年ローンのシュミレーションしたら
100万かりたら62,856万/年らしいです
(融資のほうはどっどっどど素人です。)
全部借りたとしても
43.17×62,856=271万/年返す

実収入が諸管理費・空室等で500万×80%としても
400万
年収支
400万-271万=129万

月に10万お小遣い入ってくるんだからいいんじゃないですか?
20年経ったら家賃さげても最低300万は入ってくるでしょう・・・
家賃がどれくらい取れそうなのかが鍵だと思います。

もうちょっとお金頑張れば4階建て12戸が出来そうなんだけど・・・
建蔽率80%で安い土地が探せれば・・・
13%台いくかな?

貸付3戸×4階×27㎡=324㎡
共有45㎡
=324+45=369㎡
施工費
(369/3.305)*38万=4242万
設計
250万
土地代871.4万
総取得5363.4万

収入
12戸×4.4万×12ヶ月+25.2万(駐車場)
=658.8万
表面利回り658.8万/5363.4万=12.2%

うーーん・・・やっぱり3階建てより4階建ての方が利が乗りますなあ・・・
年収入も3階より158万も増えるし
こっちの方がよいんでない(笑)

(ちなみに取得時は全て消費税別で計算してまりますんで悪しからず)



kenji1 #H6RSI4P.|2006/04/22(土) 23:05 [ 編集 ]

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