建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
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新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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先日、建設業界の勢力図が変わるかもしれない、
面白いニュースが日経新聞電子版に書かれていたので、
ご紹介します。

アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料
一部の大手地銀 金融庁が是正へ

2017/4/23 2:00日本経済新聞 電子版

 相続税対策を背景に拡大している賃貸アパート向けの融資で、
一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに
手数料を受け取っていることが金融庁の調べで分かった。
請負金額の最大3%に上り、請負額が増えるほど銀行の実入りが増える。
建築費を低く抑えたい顧客との間で利益相反が生じる懸念があり、
金融庁は顧客本位の原則に沿って是正を促す方針だ。

 アパート融資は2015年の相続税制の改正で課税対象が広がったのを機…

(記事の残りは、電子版に登録して読んで頂きたいと思います。)

スポーツ界でドーピングを禁止したぐらいのインパクトのある
新ルール適用です。

金融庁は遅すぎるとは思いますが、
今更であっても良く指摘したと思いますし、
半沢直樹の金融庁の査察ぐらい
激しく激しく激しく指導をして欲しいです(笑)

一部地銀と書いていますが、大半の金融機関が、
施工会社に地主顧客を紹介して、地主顧客にマンションやアパート建てさせて
施工会社から3%のキックバックを取るなんてことは、
建設業界の少なくとも、各社の営業や上層部からすれば公然の事実です。


工事代金の3%と言いますが、3億の建物への融資なら900万円
5億の建物への融資なら1500万円を建設代金に上乗せされて、
地主と請負契約を結び、
まず、施工会社から顧客紹介の謝礼として金融機関に払われ、
地主が30年ぐらいかけて上乗せされた工事代金を返済しているのです。

金融機関に騙されている地主は全く気付いていませんし、
賃貸経営がおかしくなり融資の返済が滞ったとしても、
最悪、差し押さえてしまえば、金融機関は損しない算段です(賃料や売値の相場が崩壊しなければ)。

多くの建設業者の営業や経営者の方と会話をしますが、
民間工事の情報源として、
金融機関からの成約したらキックバック方式の
地主紹介を相当に充てにしている
施工会社もあるほどです。

そんな癒着の中で建てさせられるから
建設費も安くなる訳が有りませんが、
多くの御人好しの地主は食い物にされています
(特に大人数の営業を雇って、しつこい営業をしている土地活用会社等に。。。)。

当社のCM方式では、全てのコストがガラス張りですし、
金融機関への施工代金からの多額のキックバックの支払は出来ませんので、
当社から金融機関への営業をする事も有りませんでした。

年配の地主さん等は、
金融機関なら信用できると勝手に思い込んで
意のままに操られているケースも多かった事でしょうが、
金融機関はビジネスですから、最悪物件差し押さえちゃえば、
損はしない程度にしか思ってないですからね。

地主など、富裕層の顧客情報の多くを握っている金融機関が
地主の建設費に3%乗せて、
請負契約させて、融資返済で回収させる
なんて
どう考えても利益相反なんですが、
そんな薄汚い取引は、以後激しくなるでしょう。

心情的に金融庁に求めるなら、過去の融資事例で
キックバック付の不適切な融資があったかどうか、
全て金融機関に公表させ、その融資の当該債務者に書面通知させるまで
やって欲しい所ですが、流石にそれは無理でしょうか。

日経新聞以外で、全く取り上げられていないですが、
このニュース通りに、金融庁が激しくキックバック付の融資の是正を促すのであれば、
建設、土地活用業界の勢力図は大きく変わるのではないかと思います。


私自身、建物を建てるという事は、好きではあったのに、
CM方式という道を選んだのは、
談合や汚れた金という薄汚い取引に関わりたくない

金に汚れた世界から最も遠い建築業がCM方式であろうという
気持ちを学生の頃から持っていた事が発端です。

少なくとも首都圏の建設業や地主様や一般建築主には、
かなり大きな影響を与えるニュースなのですが、
何故か日経新聞にチョット掲載されただけというのは、
広告主に不利なニュースは書かないのか、解せませんが、
周知したいです。

多額の借金をして建物を建てるのに、
人任せ、赤の他人の金融機関の言いなりになるような
愚かな判断
を下すことなく、自己の判断により施工会社が選定することが
常識となる日が来ることを願います。

そして、キックバックが禁止の新ルールであれば、
金融機関が、それ目当ての顧客紹介はしなくなるでしょうから、
当社も同じ土俵で勝負できるので、
当社から融資案件を持ち込むだけであった、
金融機関への働き掛け方も変えて行こうかとは思います。

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2017年5月27日(土)13:30~16:00
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CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


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2017/05/01 14:31|土地活用TB:0CM:1

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#|2017/06/15(木) 14:59 [ 編集 ]

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