建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          コストダウン    

 

年末からの猛烈な忙しさに感けて、
建設費ブログの更新をサボっておりました。

今更ですが、新年明けましておめでとうございます。

さて、昨秋から新築マンションの建設費のCM見積
4物件、連続的にやってきておりますが、
建設費は、明らかに下がってきておりますね。

建築費指数の統計より、ずっと。

2014年ぐらいは、アベノミクス・国土強靭化の狂想曲に踊らされた
急激な上昇により予算に抑え込むのに悪戦苦闘の連続でしたが、
昨年後半からは割とすんなり行っており、
2億に満たない規模の物件でも
上昇リスクを加味した概算見積金額(予算)から、
2000万円近く余ってしまった物件もあるほどです。

2014年、当時は、世の中の相場が
100万~120万円/坪を余裕で超える時代に突入しても

RC造の延床で80万/坪弱に、
CMを駆使して何とか抑え込んでも別に安くないだの、
当社のFEEを当社の好意による申し出以上に不当に負けろだの、
文句や嫌味を言う方も中には居て、大変、嫌な思いをした時もありましたが

当時も大半のお客様は素敵な方でしたが、今のCM見積は気が楽です。

素敵な、お客様と言えば先週の完成1周年パーティで1年前の日付で頂いた感謝状です。
当社の方が感謝以上の物を頂いておりますが嬉しい限りです。
IMG_2295.jpg
(ネット公開可のご了承を頂いております。)

間近のCM見積では、地盤が良く安くなりやすい形状では有りますが、
RC造の延床で70万/坪弱ですから(笑)

特に、2014年頃は、アゲアゲ状態だった
型枠大工が、この冬から春に掛けて余ってしまったようで
有る意味、叩きあいが始まっているようです。

叩きあいというとの言葉が悪いかもしれませんが、
どうしても受注をしなければならないから
あっちが、この値段なら、こっちは、この値段で出すと
発注者側が何もしなくても
勝手に下がっていくことをイメージください。

下がったと言っても、まだ型枠大工さんの生活の困窮するようなレベルではなく、
普通より、ちょっと景気が良い頃の単価3500円/㎡程度より上の水準は、
都心では、まだ余裕で維持されています。

うちの最高値は5200円/㎡まで行きましたし、
ゼネコンとかはとにかく大工を集める為に
7000円/㎡とか払っていた物件があるというのは耳にしたことはあります。

リーマンショックの頃は1900円/㎡とかでドンドン辞めていき悲惨ではありましたが、
流石に3000円/㎡より下に、下がることは無いでしょう。。。

最後に更新したのが、去年の10月頃だったと思いますが、
話題になったのは、旭化成の杭の偽装問題。

友達の社長に頼まれ、ネット記事
を書かせていただきましたが、当社の感想としては、
旭化成の杭なんか使わなくて良かったと言うだけです(笑)

今の所、業界的に、大きな影響は感じませんね。
元々、旭化成で設計図書いてたら、多少影響出てたかもしれませんが、
旭化成が建設業界から撤退してくれたら、社会にとっての利益ですね。

次に、タワーマンションの相続税節税が、
厳格化され、課税強化されるというニュースがありました。

何か統計的な根拠が有る訳では無いですが、
多分、都心のタワーマンションの実需って、半分ぐらいで、
後は、値上りを狙った投資目的だったり、相続税対策、
中国人が買っているというのが半分ぐらいだとは思いますが、
仮に30%の購買層が消えるとしたら、
今後は開発側が更に、物件を絞ってくるでしょう。

当社の様な、保有目的の賃貸マンション系の建設費を扱うものとしては、
電気、内装関係は職人は、徐々に余ってくるだろうとは思っています。

後、一部で話題に上がっていたのが、一般地主(いわゆる大家業)は、
消費税還付が、ほぼ完全に使えなくなったのが
昨年末の税制改正で出ていました。

これは、元々、左程使われていたスキームではないので
建設業や、建設費には何も影響は無いでしょう。

2012-3年頃から、このブログでは書いてますが、
昨年の、チャイナバブル崩壊から、
更に中国の状況は悪化しています。

2016年頃から大暴動が起きて、2017年に中国共産党政権の崩壊・分裂が起きる
予想にジワジワ近づいて来た感があります。

今、新宿・秋葉原当たりで爆買いしている中国人旅行者が
一斉に居なくなったりするかもしれませんね。。。

不動産業は、動き出してから、完成まで時間が掛かるので、
今頃、用地仕入して、ホテル建設している業者は、
1年後ぐらいに、ホテル開業まで、こじつけた時には、
中国人旅行者がおらず、
アパぐらいの余程の体力が無いと持ちこたえられないなんて
事態が起こるかもしれません。

それか、半亡命中の中国人富裕層が数か月住んで新居を探すまでの
宿にするとかは有るかもしれませんが(笑)

エアビーは、最近話題に良く出ますが、
既に物件1棟を保有している大家さんが空室を、
旅行者に貸すというのは、別に減るもんじゃないので、
貸主本人が良ければ良いとは思いますが、
エアビー用の計算式で土地を買い、
収支を組んで建てると、普通に賃貸しても採算割れして、
微妙な結果が起こるかもしれませんね。

不動産業界は誰でも出来て儲かると思うと直ぐに乗ってきますが、
参入者も多いので直ぐに飽和すると思いますので、
当社は様子見・静観です。

中国に足を引っ張られる形と、サウジとアメリカシェールオイルの喧嘩により
資源国経済も、かなり停滞しているようですが、
日本の景気も更に停滞していくでしょうね。

昨年末に、金融庁が、不動産融資の過熱を抑える指導をしたとの
ニュースが上がったというのは、支持するところですが、
一方で、日銀がマイナス金利を発動というよく解らないことをしていますが、
銀行にとっては不動産ぐらいしか融資先何て無いですからね。。。

普通に考えれば銀行は、多少は不動産融資は絞るでしょうね。
つまり、融資出来る担保資産を持つ人には融資はするが、
資産無き物や、超低利回りには融資をしないといった風に。

どう考えたって家賃収入だけではキャッシュフロー上、
破綻する表面5%で売って売れる事、
融資が付いている自体が異常ですから。

アベノミクス下の不動産投資に急ブレーキ、「静かなバブル」崩壊の声
というニュースも有りましたが、売り側と、買い側の乖離が激しく、
ジワジワと、不動産価格は下がっていくことが予想されます。

前にも書きましたが、売値1-4億程度、新築4-5%で
頭の弱い(キャッシュフローの意味が理解できない)エンド層に売り抜けようと考えて、
今も6%程度で、手金を入れず全力融資で仕込んでいる中小不動産業者は
近い将来、逆ザヤになって地獄に落ちる事になるでしょう。

リーマンショックの頃、専有卸の開発で同時融資取扱高を100億まで膨らまし、
歌舞伎町でブイブイ言ってましたが、
見事に飛んで行った、不動産会社社長の顔が浮かびます。

かと言って、普通の一般事業法人は、別に、
新たな設備投資も危険だし、どうせ返さなくちゃいけない、
お金は別に借りたくない。
(資生堂は、今更、中国人爆買い向けに大阪に新工場作るみたいですけど
投資額は、彼らからしたら大した額ではない400億ですから。)

金融庁vs日銀の真逆の政策により迷走気味ですが、
はっきり言って、オリンピックもアベノミクスの新第三の矢も、マイナス金利も、
世界経済の渦の中では、大して役に立たないでしょう。


消費税増税も、今の所、やる気満々ですけど、
世界経済の超低迷によって、12月頃に、
「やっぱり・・・延期です(笑)」という風になるんじゃないかと思います。

現時点の経済状況でも消費税率2%上げることなんて有り得ないのに、
更に悪化するのが目に見えてますからね。

前回の増税で消費税率増税を気にする地主層は、
大分掃けていると思われますので、
今回は、消費税増税前の駆込み需要も左程無いでしょう。

株価は、上がる要素が限りなく少ない状況なので、
建設費も遅行気味に、じりじり下がっていき、何処かで止まるでしょう。

地主様にとっては絶好の建場到来ですね。
安い時により安く仕込むのが鉄則ではありますから。

そんなことで、2016年も、皆様、株式会社土地活用を宜しくお願いします!

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2016/02/03 22:01|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:1

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#|2016/03/01(火) 16:18 [ 編集 ]

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