建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
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今週の、世界同時株安の影響を受け、
政府内で、補正予算議論が巻き起こっているようです。

 二階氏 補正予算の必要性強調(産経ニュース)
自民党の二階俊博総務会長は25日の記者会見で、世界同時株安について、「執行部でよく協議して対応を急ぎたい」と述べ、景気を下支えするため補正予算を編成する必要があるとの認識を示した。補正予算には、災害に強い国づくりを目指す「国土強靱化(きょうじんか)」に資する内容を盛り込むことを念頭に、「それなりの財政措置をしていかなければならない」と述べた。

 谷垣禎一幹事長は会見で「こういう時は不安心理が出てくるので注意しなければいけない。増幅しないようにどういうことをしていくかということではないか」と述べ、各国と連携して市場の動向を注視する必要性を強調。政府による景気対策などについては「今すぐという局面では必ずしもない」と指摘した。


議論が起こるのは当然のこととして、
国土強靭化を主目的にしているのであれば、
建設業中心への補正予算投下は
まだ時期尚早と思います。


二階 俊博総務会長をWikiで見てみると
なるほど、昔ながらの公共事業推進派の方みたいですね。。。

不意打ちでの急激な予算投下は、
今の原価で算出した既に受注している案件を
工事期間中のタイムラグでの外注原価の上がりに耐えきれず、
赤字工事に追いやる可能性すらあると思います。


実際、多くのゼネコンが、アベノミクス初期又は直前の受注を、
後の急激な原価高により赤字工事にしています。

https://www.ejcs.co.jp/report/situation.html" target="_blank"rel="nofollow">建設業の景況感は、若干下がってはいますが、
労働需給調査を見ても、今現在は、
需要と供給のバランスが保たれている状態です。

アベノミクス開始当時の、クラウディングアウトを招くほどの
建設業の景気は、永久に投入し続けることが出来ない、
補正予算が原因です。

しかし、結果として、建設業の高齢化や、人手不足を浮き彫りにしました。
たかだか、1-2年の補正予算によるマヤカシの景気で、
建設業へ若者が向かおうという感覚が増えるはずもありません。

現在の、建設業は、圧倒的に、2-30代の現場監督が不足しています。

それは、私と同年代の30歳代後半の世代においては、
就職氷河期の頃で、殆どのゼネコンが、
新卒の現場監督を採用していなかった時代であったことが原因です。

現場監督の30代後半は、気力・体力・経験共に充実し、
一番バリバリ現場を進められる年代ではありますが、
この層が、完全に抜けて空洞化している状態です。

また、リーマンショック時に、ディベロッパーの不払いから
ゼネコンが倒産してしまい、世に放り出されてしまった監督の中には、
建設業に見切りを付けて、
現場を去った方も多いでしょう。

幾ら選挙対策としての大盤振る舞いで、
補正予算を投下したところで、ゼネコンの監督の人手不足から
執行することが難しいというのが現実でしょう。

今の、50歳台の監督が、あと数年から10年で
最前線から引退した場合、どうなることかと。

少なくとも、現時点では、需給バランスと言う点から
不況感を感じる事はありません。

職人不足も同様で、団塊の世代の層が徐々に引退をしていき、
あまり積極的に採用もしてこなかったですし、
また2-30代の若い人は、昔より大人しくなったという風潮の変化もあり、
建設業には入ってきずらくなっています。

そのような、状態で、無理やり公共事業の補正予算を強引にいれても、
まともに執行できないでしょうし、
不況によりマンション分譲価格は下落しているのに、
開発原価の半分近くを占める建設費が上昇するのであれば、
疲弊したマンションディベが体力を更に奪ってしまうことになるでしょう。

本当に不況になった時に、建設業にとって、
何が一番ダメージがあるかというと、
やった工事代金が支払われないことです。


今の段階では、まだ分譲マンションは普通に売れているので、
ディベロッパーが直ちに倒産し、連鎖倒産を招くような
懸念は少ないですが。

しかし、現段階で、仮に5兆円の補正予算が可能なお金が有るのであれば、
政府がやるべきことは、短絡的に、
人手の無い公共事業に予算を、ばら撒くのではなく、
緊急制度融資の整備告知や、
ディベロッパー等からの回収不能債権(契約不履行)が発生した場合の
迅速な資金手当を出来る保険の様なもので体制を作るなり、
プールして置くことでしょう。

また、若年層20歳台の新卒採用の現場監督を雇用する・している場合、
その給料の半分程度は、助成金等で、賄えるようにすることも、
長期的な国力を維持する上では、必要性があることだと思います。

また、職人の雇用に対しても、10-20代については、
数万程度の助成金は、あっても良いとも思います。
仮に、10~20代が50万人いたとしても、3万円/月助成しても、
150億円×12カ月=1800億円で済みますから、
年間の正規の予算に置いて6兆円の中で割いても問題にはならないでしょう。

多くの建設業者が、若年層の不足を大きな問題にしていますので、
維持補修が必要で、建材費や道路であれば土地買収費も掛かる公共事業に使うより
有益だと賛同するかと思います。

建設業だけに、そのような、助成を出すことに反対の声があがるかもしれませんが、
公共事業に、ばら撒いていることと一緒のことですし、
若年層の積極採用による雇用・景気対策としても有益ですし、
このまま何もしていないと、本当に、
日本中で何も建てる事も、建物を維持する人材もいなくなってしまいます。

確かに、外国人の職人さんも増えている、いくであろうことは事実ですが、
教育指導し、指示管理する、日本人の職人さん(親方)がいないと建ちませんので。

緊急制度融資に関しては、結局は借入なので、
ゼネコンは、後に返済していかなくてはなりませんので、
一時しのぎでは、良いとは思いますが、
仮に補正予算としての5兆円を有効に活用するのであれば、
回収不能債権の補填に使った方が、余程まし
だと思いますし、
リーマンショック当時も、仮に、5兆の不能債権への補填に使えば、
ここまでズタボロに建設業がなることは無かったでしょう。

建設業に取って、工事が減ることも確かに痛い事は痛いですが、
リーマンショック当時、倒産して行った多くのゼネコンに取っての
殆どの直接的な倒産原因は、ディベロッパーやファンドの
開発の不払いから起こっています。
(今の時代、どんぶり勘定で、受注するゼネコン等無いので、赤字受注が続き、倒産することは、珍しいかと)

建設業以外の方は、理解しずらいかも知れませんが、
例えば、ディベロッパーの10億の工事代金を、
テンテンパー(着工時10%-上棟時10%-竣工時80%)の支払条件、
または、竣工後4カ月以内の残金80%の支払条件で、
最後の80%を残したまま、竣工間際、又は、竣工後の残金決済前に、
ディベロッパーが倒産すると、
8億円が、入ってこないことになります。

しかし、ゼネコンは、事業主からの入金があろうと無かろうと、
工事をやったのであるから、使った、
下請専門工事会社には、毎月工事代金を支払わなければなりませんし、
実際に、工事中に、完成までの80%については、
ゼネコンが立替払いで、下請に支払をしてます。

何故、こんな支払条件をディベロッパーがゼネコンに飲ませて来たかと言うと、
ディベロッパー側の理論では「手金が寝る」と言う感覚で、
金融機関からの借入を総事業費の中で、
土地代と、建設費の10-20%までで済ませ、
残りは、ゼネコンの借入を起こさせるなどのゼネコンの財布を利用して、
同時に何棟も建てる事によって、レバレッジを掛けるのです。
(この支払条件だと、実際は、ゼネコンが立替えて建ててあげている状態です。)

そして、事業主の支払いサイトがテンテンパーのように悪いと、
その下請業者への立替払いをする為に、多くのゼネコンは、
金融機関から借り入れを起こします。

支払条件の悪いディベロッパーのような所からの受注が多いゼネコンは、
取引金融機関に融資枠が有り、
何十億円までは、立替払いによる借入を起こして
受注しても良いという指導をされます。
(当然、ディベへの見積金額には、立替の金利分が乗っかっています。)

ゼネコン側としては、極力、支払条件が良い、
出来高払い(毎月、やった工事分の入金がある)や
3-3-4などの、地主様や一般事業法人の工事を
受注をしたいと思いますが、
ディベの物件は、1棟の金額が大きいことが多く、
売上が立て易いことと、図面を貰い見積さえ出せば、受注するのは、
さほど難しくは無く、建設需要が明確にあることが外から見てても
解りやすいので、どうしても手を出してしまいがちになり、
財閥系や、優良電鉄系以外の、リスクの高い不動産業の案件の比率は、
各社、何十%までと一定のルールを作って受注調整しています。
(ほぼ、分譲系というゼネコンも無くは無いですが)

仮に8億の未回収債権のあったとしても、
ゼネコンは、手元に、8億の現金があれば、
不意打ちのパンチでディベロッパーの倒産を食らっても、
耐える事は出来ますが、
8億の未回収債権が10棟あれば、80億が損失になります。
(実際には、ゼネコンが買い取って・差し押さえて売る事が出来れば、
損失は減らすことはできるかもしれませんが、
銀行の債権も当然土地についてますので、
ディベですら売れないから倒産している時勢なのだから、
満額返ってくることは無いでしょうし、
どうしても短期の資金ショートが発生してしまいます。)

これが、リーマンショック時に、毎週のように、
モグラたたきのようにゼネコン倒産が起こった原因です。

そして、ゼネコンが倒産すると何が起こるのかと言うと、
下請専門工事会社は、普通、やった工事の30日後~120日後程度までに、
工事代金をゼネコンから支払われることになっていますが、
その予定していた、やった工事の代金の入金が止まります。

やった工事代金の入金が止まり、手元の資金が尽きると、
今度は、下請専門工事会社が、
職人や取引先の再下請への支払いが出来なくなり倒産します。

このように倒産連鎖があると最後に割を食うのは、
やった職人さんです。

普通のサラリーマンが給料が止まるのと一緒で、
貯金が無ければ、生活すらままならなくなります。

不動産開発破綻による連鎖倒産は、
日本全体に信用不安を巻き起こし、
不況として一気に波及していくので、
短絡的に、補正予算を公共事業に投入するのではなく、
そこを食い止められる制度を作っておくことに時間と人員を割くべきでしょう。
(建設業以外にも、当然、補填は必要になるでしょうけど)

そして、もし、中国経済が、ここのまま、破綻し、
その不況の余波が、日本の建設業の着工数の激減という
影響を与え始めた瞬間に、
補正予算で公共事業の対策を打つべきでしょう。

ただし、その際、土木は、元々、ほぼ公共事業しか無いので、
土木工事に向かって、公共事業の景気対策を打ってもあまり効果は無いと思え、
職人さんの多くは、土木と建築は全く別物なので、
建築工事に投入するべきでしょう。

防水・塗装工事や、内装工事に関しては、
店舗工事や原状回復工事、大規模修繕工事があるので、
そこまで仕事不足に追い込まれる事は少ないですが、
建築躯体系やタイル等は、
激しい状態に追い込まれやすいので、
そのような工種にも波及しやすい工事を計画するなり、
計画に時間が掛かるのであれば、
若干新築とは勝手は違うが新築躯体系の職人さんなら十分にやれる耐震補強や、
古い庁舎のタイルの張り替えや調査を一気にやってしまうとかの、
景気対策が有効かと思います。

機動的・戦略的な、税金の使い方を強く求めたいと思います。

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2015/08/27 13:49|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

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