建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          セミナー    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
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先日の記事にて、
4-14%新築時表面利回りの長期キャッシュフローシュミレーションについて書くと
宣言してしまいましたので、
書かせていただきます。

昨今の、過剰な収益不動産価格と、
低利回り取得に対する警告です。

今回の記事は、かなり刺激的な現実を突きつけるものになりますが、
心して御一読頂ければと思います。


これだけブログや、ホームページ情報が溢れている中で、
誰も書くような事ではありません。

答えは簡単。売れなくなるから。

先に、結論を言えば、
「低回りで買う方が悪い」ということです。

売っている方は、買いたい人がいるから売っているだけで、
下記のことを理解していようが、理解していまいが関係は有りません。

欲しいと言うから欲しい価格で売って、
仲介手数料を貰うのは当然の事ですし
(当社は、不動産仲介業ではありません。建設費コンサル、CM会社です。)。

寧ろ、売っている不動産営業マンの殆どは、
フリーキャッシュローの計算式を理解していないでしょう。

シュミレーションソフトは、
ランド・プランニング・スタジオのソフトを使いました。
(一応、言っておきますが、ネットで買っただけで、
この会社の人とは会ったことも話したことも有りません(笑)
関西見たいですし。)

パラメータとして
家賃下落率:年0.8%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利2% 
路線価:70万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):5万円(規模によっては少ないかもしれません。)
土地: 6~14%は、自己所有
    5-6%は現実に即して、4億円で仮定
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%

です。

イメージを、つかみやすくするため、フルローンです。
(現金を、多目にいれておけば、安全圏に近づきます。)

各利回りの、累積キャッシュフローは、右上のグラフです。
※画像は、クリックすると、数字まで綺麗に読めます。

14%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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13%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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12%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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11%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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10%(安全圏・累積キャッシュフローを蓄えておく必要有)
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9%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要有り・26年弱にデットクロス)
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8%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要あり・16年弱でデットクロス)
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7%(フルローンでは破綻危機圏内・10年弱でデットクロス)
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6%(フルローンでは破綻危機圏内)
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5%(フルローンでは破綻危機圏内)
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4%(フルローンでは破綻危機圏内)
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9%は、26年後から、デットクロス(税引後単年赤字)を迎えはしますが、
それまでの累積キャッシュフローがその時点で1.3~1.4億円あり、
これを半分でも自己資金として保有しておけば、
余裕で融資の残りの4年間を耐えきり、
30年目で融資完済後は、一気にまた収入が増えていきます。

特に、入力パラメータは常識的な物で、
過剰なストレスを掛けているものでは有りません。
(人によっては修繕費等は、少ないと言う方も居るでしょうけど)

何故、こんな事が起こるのかと言うと、
家賃が年0.8%設定で下落していくことに加えて、
利息しか、経費算入されないからです。
(元金の返済は経費ではありません。)

不動産融資で一般的な、元利均等返済では、
最初は、ほぼ利息を返済してきます。
そして、最後の方で、元金が一気に減ってくる。

元利均等返済を理解できていない人は、
こちらでイメージを掴んでください。

この不動産融資のトリックを理解していないと、
新築(又は購入)当初の
キャッシュフローが永続的に続くものと
勘違い・自己過信が起こります。

経費算入されないという事は、家賃が下がりつつあるのに、
税金が徐々に重くなっていくことです。

今後、政府の誘導により、年2%インフレが起こり続け、
家賃は上昇していくという考え方も無くはないですが、
これだけ、インフレ誘導しても中々、賃金の大きなアップに繋がらないので、
未だ絵に描いた餅であり、
今迄通り下落の方向に見ていた方が良いでしょう。
(もし、日本国債が破綻して、ハイパーインフレになれば、
今の賃料相場や、借金等は、屁見たいなものかもしれませんが、
現実に、そうなった場合、世の中が、どうなるのかは知る由も有りません。)

そうは言いますが、
売った金額>残債であれば、それでもセーフ。
売れる金額<残債であれば、死亡です。

この時期に鉄骨造だと建物の価値が融資評価上
殆ど無くなっていますので、激しい状態に陥りやすいことも併せて
頭の片隅に入れておくべきでしょう。

少し話は脱線しますが、一般的な融資の積算評価期間は、
住宅の法定耐用年数である、
RC47年、鉄骨34年、木造22年です。

築25年でRCだとあと22年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で鉄骨だとあと9年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で木造だと、もうそろそろ、建替えで、建物0円という価値計算です。

(土地+建物)で売った金額>残債であれば、
セーフと言う意味を
構造種別的にも、不動産経営をするなら、
最低限理解しておく必要はあると思います。

相続税対策と、そそのかされて、都心部の低利回りを買うと、
先がどうなるかは、ご自身、又は、
信頼のおける税理士さんに、お願いしてシュミレーションしてみてください。

ブランディングして派手に投資家に
低利回りの土地や新築開発物件を買わせる業者も
いるようですが、
世田谷だろうが、目黒だろうが、渋谷だろうが、
低利回りでの、購入では、デットクロスは
同様に起こります。

当たり前じゃないですか。
銀行の返済は日本全国一緒ですから。

ババを引かせた後、既に株価は逆回転を始め、
不動産相場の逆回転が起こった時、
彼らが、どのように立ち回るか見ものですが、
投資は自己責任ですからね。

中身の無いブランディングで真実を知らない
素人を踊らせ5%で買わせる業者と、
真実を伝え無闇に建てさせないこと、
どちらが正しい仕事をしているか、
数年後に、評価が下されるでしょう。

当社は、目黒区の土地購入の新築開発で
表面11%の鬼利回りで、
最近、引渡し完了してますけどね。

まして、今は、超低金利ですが、
永続的に今の金利が続くかどうかは不明です。
(※今回のシュミレーションでは10年目まで1%、11~30年は2%で計算してあります。)

都心部のように、売れやすく、賃料を多少調整すれば
埋まるのであれば、耐えやすいとは思いますが、
地方で人口流動性が低く、物件売買の流動性も低ければ、
低利回りで保有してしまうと、かなり激しい現実が待ち受けています。

最大のリスクは、新築時・購入時の利回りが低い事です。


5%なら、20年で回収できます?
馬鹿言ってるんじゃないです。
ローンを払って、管理費払って、共用の電気代払って、EVの点検代払って、清掃して、修繕して、
「税金」を払っていかなくてはなりません。

破綻案件は、税引後赤字になり、その時に、
累積キャッシュフローを何かに使い切っていたらアウト、
ローンの支払いが滞るため、別に補填できる稼ぎが無ければ、
売るしかありません。

金融機関も、融資事故は嫌いますから、融資方針で、
最初に現金を多目に入れさせたり、していますが、
最悪、デットクロス時に、累積キャッシュフローを蓄えていないとしても、
差し押さえて、競売に掛けてしまえば、
それまでの金利収入分も含めて損は有りません。

こんなことを言うと怒られるかもしれんが、
大体、20~30年後に、融資した物件の担当なんか、
全然別の仕事してるし沢山融資を通した各物件の事なんか忘れてるでしょう。
結局、最終審査は審査部ですし。

話は、先日の6%前後のフルローンで開発し、
4-5%の相続税対策層にぶつけようとしている不動産業者が、
狂気書いた記事に戻ります。

4-5%でフルローンで購入し、目先の相続税対策が仮に成功したとしても、
以後の、不動産経営は、真面に成り立ちませんから、
いつまで続くかどうが不明な中で、
土地の仕込みから完成、売却まで、
最低1.5年から2年はかかるマンション開発で、
これを狙って行うことは丁半の博打でしかないと思います。

相続税対策をしなければならない、買う側としては、
海外不動産の利回りと比べ、東京は安いからと言う言葉だけを
盲信するか、
短絡的な、相続税対策として、
とにかく借金をしておかなくてはならないという言葉だけに、
踊らされて、利回り4-6%などと言う風に、
低くを買って・建ててしまうリスクを正しく理解すべきでしょう。

この相続税対策の低利回りラインの購買層を狙った、
マンション開発卸業は、活況を呈しておりますが、
いつまで、この低利回りラインでの購買が続きますかね。

マンション開発卸業で仮に、2年程度の短期融資で借りて、
購買価格の低下が起これば、かなり悲惨な末路が待っています。
(そのような開発行為を行っているような会社から工事を請けてしまったゼネコンも悲惨ですが。)

仮に、長期融資(フルローン)で借りていて、6%で開発していても
売却の粗利を載せていない、
開発側ですら、不動産経営と言う点で徐々に自分の首を締めていきます。
(新築区分でバラシテ、団信を楯にテレアポ営業で不動産投資に無知なサラリーマンに1部屋づつ売り切れる部隊・ノウハウを持っていれば別ですが。)

勿論、開発当初に出来るだけ現金を入れておけば、
キャッシュフロー上は、安全圏に逃げられますが、
殆どの開発してる業者は、そのような事はしないでしょう。
(過去に保有することができた優良利回り物件で補填できれば、破産は免れるとは思いますが)

リーマンショック当時、ディベロッパーに1年ほど在籍し不動産業に属していましたが、
直前まで、同時プロジェクト融資で確か100億円程開発している
凄腕の卸の社長(今の私ぐらいの年齢)がいらっしゃいまして、
この世を支配するかのような
歌舞伎町での飲みっぷりでしたが・・・

・・・

さて、本ブログの主題である土地活用と建設費の関係についてですが、
上記のグラフを良く見た上で、
あまり世間一般にテレビコマシャールを打つわけでもないので、
極一部にしか知名度の無い当社のCM方式で、
普通に公共事業や分譲マンションの建築行っているようなゼネコンを選定し、
新築時に、建設費を下げて、出来る限り利回りを上げて
当社HP写真のようなマンションを建てておくことと、

テレビCMで有名な誰でも知ってる〇〇ハウス、
〇〇ブランドで高建設費、低利回りで何となく契約してしまい建ててしまうこと。


どちらの、リスクが、より高いか?

一度、熟考して頂ければと思います。

この記事を読んで、数字の意味が、
理解できなければ、不動産経営に強い税理士か誰か解る人に聞くなどして、
理解できるまで、
不動産投資や、マンション経営は止めておいた方が良いでしょう。

折角、両親やご先祖様が、高賃料エリアに不動産を所有しているという、
圧倒的に有利な立場に運よく生まれ、
残してくれていたとしても、
ご自身が、アンポンタンだと、全てを失いますよ。

ピケティの理論によれば、資産を持つものがより富むということですが、
正にその通りだと思いますが。

僻んでいるとは思いますが、CMと言う武器を使い、
これだけ、マンション開発を有利するノウハウを持って、
それなりに努力をしていると思うにも関わらず、
未だ、自己のマンションを持てるまで辿り着きませんからね(笑)

まあ、私が、このブログで現実を書いたとこで、
世の不動産価格相場が崩れるような影響力は持っていませんから御安心下さい(笑)

まだまだ、地価も収益物件価格も上がりますよ(遠い目~)

このブログを御一読頂いている、知性溢れる方々に、朗報です。
と言う名のセミナー誘導が始まります(笑)

10月3日(土)に開催する相続・土地活用セミナーのご案内です。
趣旨などは、こちらの記事をご覧ください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。

今回のテーマは、
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

と、なります。
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004.jpg
↑クリック頂くと綺麗に見えます。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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2015/08/20 16:02|土地活用TB:0CM:0

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