建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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GDP速報が年率換算でマイナス1.6%も出たことだし、
久々に、統計について書いてみようかと思います。

GDP1.6%マイナスでも、甘利大臣は、「景気は回復傾向」
とか言ってるけど、そんなことなんて、あるんでしょうか(汗)

次に、景気動向指数
悪くは無いけど、「やっぱり去年の1月ぐらいがピークだよな。。。」
という感想通りでしょうか。

帝国データバンクの企業景況感
ほぼ悪化。建設・不動産も悪化しているようです。

景気は気からとは、言いますが、消費税増税が
普通に考えれば、重いよな。と思います。
だから、あれだけ反対してたのに。。。

アベノミクスの当初の政策を思い出してみると、
1.大胆な金融政策
2.機動的な財政政策
3.民間投資を喚起する成長戦略
だったような気がします。

まず、大胆な金融政策は、円高の頃よりは、雰囲気は、
ましになったんじゃないかとは思いますが、
建設業の妙なインフレが起こった以外、なんだか尻すぼみです。

1については、これ以上やりようないし、
2については、実質的に、公共事業に的を絞って、税金を投下したが、
 人手が無いことを計算していなくてパンク。
3は何かやりましったけ?法人税減税に、なりそうな雰囲気を作った程度でしょうか?

ここから景気回復策として打つ手は、まさかの消費税減税しかないでしょう(笑)

消費税を0%にしてくれたら、
月30万円の収入だったら、2.4万円も浮くからかなり効くでしょう。

3億の建物で、2400万円も浮くのですから。

次は、建設業景況調査

誰ですか?建設業は、
オリンピックまで景気が良いと仰られたのは。

少なくとも地方の建設業の景気が一瞬だけ良かったのは、
国土強靭化の狂想曲に踊って、公共事業の予算が一気に注入されただけで、
そもそもマンション等は殆ど計画も無いし、
民間需要が、少ないところです。

そこに、一瞬だけ一気に注入しても、人手がある訳無くて弊害の方が大きい。
そして麻薬を切った瞬間に、痛い痛いと言い出す。←今ココ。

今以上に公共事業を減らせとも言いませんけど、
増やすなら、民需や労務の動向を見ながら、
徐々に胃袋を大きくして、ジワジワ少しづつ増やすべきなんです。

建設費に関しては、これまでの、高止まりから、やや下落方向へ、
不動産価格に関しては、少なくとも半年は高止まりかなという感覚です。

新築分譲マンションは高く仕込んでるから安く売れないんです。

まだ首都圏は、相続税対策が必要なような富裕層のセカンド、サードハウス需要や、
中国系の需要が続いてるから持ちますけど。

中国系の方々の不動産は、あちらでは東京より全然高いようなので、
「東京の、しっかりした造りのマンションが安いから買ってしまえ」との、
感覚のらしいですが、いつまで続くことやら。

不動産は建設業と比べ山師が多いから、
まだ行けるガッハハーと、
突き進んでいる方がいるのかもしれませんが、
大手はリーマンショックを経験しているので少なくともマンション・オフィス開発に関しては、
適度に調整してくるでしょう。
(もう始まってしまった、再開発は止まりませんけど。)

中国は、相変わらず訳解らない、爆発が続いているし、
大物政治家一族が経営者にいたとか、ニュースに出てますし、
何だか、壮絶な陰謀があるのかと、ドキドキしてしまいます。

この景気動向で、来年、仮に建設業が仕事が増えるとしたら、
不動産が思った以上に山師が多く、
バブルに向かって突き進んでることになりますね。

新築表面利回り4-5%でも、相続税対策の人々に、
売れちゃうから6%でも仕込むとか言ってる、
小さ目の山師不動産業、それに連られれて受注してしまう、弱小ゼネコンは、
4%で不動産を買った人間のCFというものを理解できておらず、
狂気だと思います。

次回の記事で、4~14%の各新築時表面利回りフルローンでの
35年間のキャッシュフローグラフを画像で、次回の記事で公開しましょうか?

7%ぐらいで良いなら、そこらの、ある程度の規模が建つ土地を
適当に見繕ったって当社の、CM方式なら楽勝で出せますよ(笑)

こんな状態で、開発が進んで行って、
相続税対策で5%でも買うと思ってたような方々が、
ハシゴを外し、相続税対策と言えど、8%なきゃ買わないと言い出したら、
中国が、ホントに経済危機を起こし、日本の不動産を漁らなくなったら、
もう一回、消費税率が更に2%も上がったら、
世の中、どうなってしまうのでしょう。

そもそも、土地持ちの方には、
表面で9%程度すら出ない賃料帯の激しいエリアや、
オーナー邸の広さでは
建てる事自体を勧めていませんし。

累積CFを貯めていられる、別の不動産収入が有る投資家様は、
8%ぐらいなら損することは無いですが。

私自身は、リーマンショックの時に、
31-2歳で個人的にも、
CM方式自体
誰も知られてない中、
このブログ一本で、個人事業主から始めたので、
リーマンショックが最悪のデットラインで済むことを想定すれば、
贅沢しなければ、何とかなるんじゃないかとは思ってはおりますが、
たまたま良い、お施主様に巡り合えたという
運に恵まれた側面もありますし、恐怖心はあります。

結局は、お上の決めたかことに従って、
世の景気に揉まれながら、その時の最善を尽くすしかないのですが。

一方で、投資と言う側面では、下がった時に、買って、
上がった時に、売るのが必勝パターンなので、
このブログを読まれているような資金力がある人は、
タイミングを測るべきでしょう。

幾ら、タイミングを上手く測ったつもりでも、
タイムラグと言うものが有るので、
そんな思い通りに行く訳では無いですけど、不動産投資と言う側面から見ると、
リーマンショックの時ですら、不動産価格や、建設価格が下落したように、
東京の賃料が落ち続ける事が無かったことを考えれば、
検討は、しやすいかと思います。

それでは、下記、「相続・土地活用セミナー」の、ご案内となります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2015年10月3日(土)の相続・土地活用セミナー開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

121121.jpg
上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
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2015/08/18 18:38|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

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