建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
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前回は、10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーの記事を書かせていただきました。

お盆休み入りまして、本ブログをご覧になって下さっている方の中には、
ご実家の両親に顔見せに、行っている方も多いと思います。

ご自身が、ご両親から、土地・建物を相続することになっていて、
親の、ご生前に、何か対策を打っていないと、
相続税が払えるか、どうか解らないという方、首都圏で数億超えの土地を相続する場合
殆どの方は、ご自身の給料で貯めた手持ちの預金から払える額ではない
巨額の相続税であるという方も多いと思います。

日常生活で、サラリーマンとして働いている方の多くは、
普段の日常生活で、税理士や司法書士等と、
付き合いのある方の方が少ないでしょうし、急に相続が起こってしまい
大あらわになったという話は、良く聞きます。。

また、何かしら調査を開始していて、今回のお盆休みで、
両親と、じっくり話合いの機会を設けようと、お考えの方もおられることでしょう。

中々、普段は、相続の話などで会話がスタートする事も
憚られる御家庭もあるでしょうし。

当社は、マンションの建設費をコンストラクション・マネジメントという手法を使って、
削減しする業務を行っていますが、
御破談になるケースで多いのが、父親の説得に失敗するケースです。

お父様の性格にもよると思いますが、ご高齢になると、
マンションを建てることが、精神的なプレッシャーが面倒・億劫になられ、
娘や、息子が、
「自分の死後、相続で、どうなろうと知らん」
と言う感じになってしまう場合もあります。

勿論、当社としては仕事として、利回りが出るエリアで、
規模があればマンションを建てて頂きたいので、
様々なシュミレーション資料を作って、ご子息の方に、お渡しはするのですが、
ご家族が、ご両親を説得できない限り、何ともしようが有りません。

これまでの経験上、母親のみ御存命の場合、
息子様や娘様が、相続対策の説得に失敗するようなことは、
余りに無いように感じます。

きっと、お腹を痛めて産んだ子供は可愛いし、
そんな対策を出来るようになった子供の成長を嬉しく感じるのでしょう。

一方で、父上様のみ、ご存命の場合は、
結構、説得に失敗しているケースが多いなーと感じます。

まず、御性格にもよるとは思いますが、
父親は、いつまでたっても、
「息子や娘に指図されたくない。」
「俺の方が、人生経験豊富だし、格上。」
と思うのが普通だと思います。

元々、お父様が、一般法人の経営者で家業を継がせることを
産まれた時から考えておられる方は、
むしろ、積極的に、相続、事業継承を進めて行かれる方も多いように思いますが、
特に家業を継がせるような事が、無いような、お父様の場合は、
あまり積極的ではない場合も多いように感じます。

私自身は、マンションを建てるような首都圏の土地を相続する心配はないのですが、
自分が、その立場で、頑固な父親から相続対策をしなければ、
ほぼ、相続直後に売却して、相続税を支払うしかない立場だったら、どう説得するかな。。。

と考えてみました。

1.まず、専門家にシュミレーションして貰い数字的な根拠を、自身で把握する。
2.兄弟が居れば、兄弟で話し合う。
3.母親が生前であれば、母親の説得に掛かる
  (父親は、母親のいう事には多少の耳を貸す可能性を使う(笑))。
4.ダイアモンドなどの、雑誌や、新聞で、相続特集の回の雑誌を、さり気無くテーブルの上に置いておく(笑)
5.兄弟総出で、お盆や、シルバーウィークに、温泉や高級料理屋に接待する。
6.これまで育ててくれた事の感謝を示す、手紙を書く。
  (まだ私自身、書いたことは、無いですが。)
7.その最後に、折角、お父さんが作って残してくれる財産は、今何も対策をしなければ、
  相続税が手持ちの現金では払えずに、国に取られてしまうか、
  売却して莫大な税金を払わなくてはならない。
  国に取られる事の無いように、
  『相続』について、真剣に考えたいという思いを伝える。
8.終わり棲家として、立派なマンションを見せたいし、住んで貰いたいと伝える。
9.元気であれば、専門家の、まともなセミナー等に連れて行く。


かな。。。

私の父親は極めて理性的なので、もし、そのようなことになれば、
非協力的な態度を取ることは、まず、ありえないとは思いますが、
7-90歳代の男性の方々は、若い現役世代の意見を聞かないとか、
色んな性格の方がおられるので、
性格を最もよく知る御子息が、
父親の心を余程、動かすような事をしないと、
中々動いていかないケースもあると思います。

勿論、相続する側が、御父上の、説得に成功しても、
ただマンションを建てて相続対策をするだけでは、
相続税に対しては、クリアできたとしても、
高い建設費で、業者の言われるがままにマンション建設をしてしまい、
15-25年後から、キャッシュフローがデットクロス(税引後の赤字)を迎え、
融資の返済が不能になるようでは行けません。


相手を説得するには、相続を受ける側も、
自身での相続や、土地活用、マンション経営に対しての、
正しい理解が必要になると思います。

多くのゼネコンから確認しておりますが、
今時、金融機関主導の相続対策による工事会社の紹介でも、
殆どの金融機関は、ゼネコンに工事代金の3%の紹介料
キックバックとして請求する時代です。

それより、更に民業である方々が工事の関わる相続案件を
施工会社紹介まで、行って取りまとめた場合、
工事会社を幾つか紹介して、
弊社のような実際の見積金額からのコストダウン額の中から業務委託報酬を「事業主様から正当に頂く」CM会社
から見れば、お子ちゃま・幼稚園児の遊び程度に競わせ
何処が受注しても、工事代金の3%をキックバックとして取れるような
仕組みを作ろうとしている所もあるのは現実です。

もちろん、真面目に、自らの専門性の開示を目的のみを
目的とされている方もいらっしゃいますが、
この業界の悪しき慣習として、どうしても、そのようなクリーンでは無い事が付きまとってしまう。

(頭の弱い)事業主と、
直接顧客情報が取れなかったゼネコンを食い物にして、
動く金額の大きいマンション建設において、
建設や、建設費に対して素人の立場でも、
事業主の解らないように
莫大なキックバックが貰える美味しい商売です。

これだけ、相続税対策ビジネスが活況している理由・一番美味しい狙いを
良く理解して頂ければと思います。

私自身は、建設費キックバックビジネスの横行する、
飛込み営業や、営業マンの歩合のみを餌に、軍隊のように何も建設を知らない営業マンを支配し
事業主に、しつこい営業迫り無理やり、相場より高い金額でマンションを建てさせるような、
「土地活用業界」を変える事が出来ればと強く思います。

10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーでは、普段あまり関わることの無い、
税理士や、遺言の専門家である司法書士の先生に気軽に質問頂ければと思います。

これらの知識は、今現役バリバリの4-60代の大家様が
いずれ御子息に、相続を考えなくてはならない時に、知っておくと、
10-20年後に
「尊敬の眼差し」
で見て貰え、楽しい老後を迎える助けになるかもしれません(笑)

また、今回のセミナーでは、あまり触れることはないですが、
生前に相続対策をする上で、ネックになりやすいのが、
痴呆です。

痴呆が始まり、金融機関に、意思判断能力に欠けると判断されると、
時間を掛けて成年後見人をきちんと立てるなりしないと融資自体おりませんので、
いざとなった時に、何も対策が出来なないまま、
相続を迎えてしまうことになりかねませんので、
少し早いかな・・・と思うぐらいでも、検討は進めておいた方が良いとは思います。

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。
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13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
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