建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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お気軽にお問い合わせください。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
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本日、ある方から、
弊社のホームページは、
指南書として建設費削減のノウハウを書いているが、
問い合わせた、その後、どうなるのか見えない」
という、ご指摘を受けました。

後、何の会社か?解りづらいと(笑)

確かに、当社のような下請入替型のコンストラクション・マネジメント自体少ないですし、
建設業の方でさえ、殆ど理解できていなかったり、
間違えた認識をしている方が多いので、
建設業を全く知らない方にとっては難しいのかもしれません。

では、当社のCMの流れについて、ご説明させていただきます。
(昔の記事では結構、説明していたと思いますが・・・)

まず、自分の土地に、マンションを建てたい、
または、土地を買ってマンションを建てたいと、思われる方がいるとします。

土地を買いたい場合は、まず物件概要をお送り頂き、
希望の利回りに合うか判定してからの話となり、
時間の都合上、全ての方に、ご面談は、していないですが、
ここまで地主様で、エリアと規模が当社でマネジメントが可能な場合について、
書かせていただきます。

地主様の場合、中々、弊社のシステムは気が付きにくいポジションにありますし、
何社か、見積を取られている方も多く、
その中で、
「何か、もっと良い方法は無いかな・・・」
と色々調べていくうちに、
弊社のコンストラクション・マネジメントについて知った後に、
お問い合わせをされる方が多いです。

お問い合わせ頂いた後、
ご面談に伺い、お客様の理解の度合いにもよりますが、
まず、させて頂くのが当社のCM方式の説明です。

間違った認識のまま話が進むと、お互いに時間の無駄にしますし。

そこで、当社のCM方式を正しく理解して頂いた上で、
更に話を進めたいと仰られた場合、
建てたい物件のイメージをディスカッションさせていただき、
共有し、ある程度、各戸の面積の方向性などを出した後、
ボリュームチェックと言って、
当社と提携している設計事務所(今は7社程度)の何処か一番会いそうなところに、
建物がどれくらい建てられるか、プランを書いてもらいます。
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そして、弊社が、それについて概算見積を行います。

概算見積とは、ボリュームチェックから出た簡易プランに対し、
型枠、生コンの数量を想定で積算し、生コンの数量から、
建物形状により鉄筋量を推定し、現状の単価を掛けていきます。
それと近隣地盤データから、杭の費用の推定などを行います。

これで、躯体(くたい=鉄筋コンクリート)の費用を推定し、
後は、タイル数量を簡単に拾って、その他の費用については、
過去の発注金額と、相場の動向、敷地の状態から推定して、
当社の標準仕様で、コンストラクション・マネジメント(CM)を行った場合の
費用算出します。

さじ加減に頭を使いますが、実務的には、
2,000㎡程度でしたら、集中すれば2時間もあれば、作業は終わります。
image0062.jpg

概算見積を行った結果でCMを行った場合の建設費を推定し、
それを元に、事業収支を作成していきます。

事業収支には、土地取得費から、
税金、設計料、CMFEE,、解体費用、ボーリング費用、測量費用、抵当権設定費用、事業金利、司法書士手数料・・・
土地を買う場合は、土地代に、仲介手数料等を全てを加えた、
総事業費の算出と、
各住戸、店舗賃料からの収入を算出し、
初年度単年の開発収支を算出します。

そして、その後、シュミレーションソフトにかけて、
35年間の長期CFシュミレーションを行います。

長期CFシュミレーションとは、単年度開発収支を元に、
初年度以降に、家賃の下落、修繕費、管理費や金利の変動等のパラメータを入力し、
賃料収入とローン返済の関係がどのようになるのか、
税引後の手残り金額を各単年と累計の手残り金額の
シュミレーションしていきます。

良く他社の収支などを見せて頂くと、
家賃下落・修繕費が見込まれていない目くらましをしていますが、
当社は、それなりに常識的に必要と思われる、パラメータを入力しています。

これが出来た段階で、これを叩き台として、
再度、お客様と、ご面談をし、
もっと収支が良くなる方法は無いか等、
更にディスカッションを行い、
ボリュームチェックと、概算見積・収支の作成を何度か繰り返しながら、
より収益性高いと思われるスイートスポットを探ります。

当社は、土地活用は、スタート時が全てであり、
建設費が最終的に、成否を決めるということを重ねて申し上げていますが、
土地は、全てが、条件が異なり、
土地の形状は勿論の事、駅名、駅からの距離、
賃料や、入居者のターゲットすべき属性などを、
お客様のご意見を頂きながら、あらゆる角度から検証していきます。

これは、私の趣味的な所や、拘りなのかも知れませんが、
土地から最大限の収益を出すには、どうすれば良いのか知恵を絞る作業が
大好きなところですから、あらゆる仮説を建てて徹底します。

もちろん、沢山物件の収支シュミレーションをやっていれば、
どれが良いかは山勘では解りますが、
実際に操作しない数字を弾いてみないと、
どれが正しい計画なのか数字として表れませんし、
シュミレーションで過去の利回りを超えることが解った瞬間ほど、
ワクワクすることはありませんから。

その検証の間に、何処かのタイミングで当社で扱った物件を
タクシーで案内する
「楽々タクシー建物探訪の旅」に、ご案内したり、
完成間際の物件の中が見れるタイミングが有れば、ご覧になって頂いたり、
熱心なお客様は、当社のセミナーを改めて参加して頂いたり、
誘われれば、一緒に飲みに行ったり、様々な交流を深めます。
image0043.jpg

当社に、お決めになられたお客様には、
イメージ画としてパースを作ったり、
収支を銀行に持ち込んでいただいたり、
当社から金融機関をご紹介させて頂いたりし、
プロジェクト工程表と短期資金繰り表を作り、
融資が通れば、事業化決定となります。
image0072.jpg

事業化決定までは、無料です。
大体、ここまで速くて、2カ月、長いと、1年以上かかるケースも有ります。

事業化決定後は、当社は、CM契約を、設計事務所は設計契約を締結して頂きます。

設計契約は、各設計事務所と契約締結後直ぐに、
設計料総額の何十%かの着手金が発生します。

並行して、解体や、現況測量・真北測量・高低測量、ボーリング地盤調査を行い、
弊社は、詳細な構造計算による配筋量他、全ての詳細図が含んだ
見積図面が出来るのを、見積依頼などを掛けながら3-4ヶ月待ちます。

そして、図面が出来たら、設計事務所が確認申請作業をしている間に、
当社で統一数量を積算し、
CM方式による、専門工事会社の原価交渉、入替、ゼネコン交渉から
見積徴収作業、与信調査、責任数量の確認作業、請負金額確定し、
請負契約を締結します。

CM契約は、実際に、ゼネコンから見積を取って請負契約を締結するまで、
費用は発生しませんので、
大体、事業化決定から弊社の報酬が発生するのは、
速くて6カ月後程度です(立退き等ある場合は、1年以上待つこともあります。)。

請負契約を締結後は、
オーナー様と現場監督、設計事務所との3週間から1ヶ月に1度の打ち合せに出席したり、
空いた時間が出来れば、現場を巡回し、
監督と紹介した専門工事会社の間を取り持つサポートをしたりしながら、
竣工引き渡しまで、お付き合いが続きます。

セミナー等で良く言うのですが、幾ら、建設業の方が、
このシステムが解っていたとしても、
当社以上のコンストラクション・マネジメントを出来る人などいないということです。

まず、ゼネコンより、安く、専門工事会社を揃え調達することが出来る人は殆どいませんし、
実際に建設費や家賃を算定しながら、収益性について、語れる人も、
当社以上の仕様グレードと、取扱い規模で、
下請入替型のコンストラクション・マネジメントを扱っている会社もありませんから。

ゼネコンの購買部や、現場監督だって、
建設施工のプロとして、当然のように会社の利益が出るように、
交渉しているのに、それより、圧倒的に安く専門工事会社を揃えることが
どれだけ難しい事か解るでしょう。

また、仮に、実力や人脈的に、専門工事会社を安く調達出来き、
収支シュミレーションのノウハウが当社と同レベルに、ある人が居たとしても、
まだ一般的に完全に誰でも知っている訳ではない下請入替型CMというシステムで
自己の存在を認知して貰い、実績が出来き、受注のサイクルが開始するまで、
精神的にも経済的にも耐えられる人も殆ど居ないでしょう(笑)
地主様一家でもない限り、まず結婚してたら無理です。

いずれにしても、ノウハウは幾ら公開しても、
簡単に真似が出来る訳がないと思っている部分もあります(笑)

また、どうなるのか?で、
地主様が、一番気にされるところは、
ガンガンしつこい営業マンに来るのが、
鬱陶しいと思われている方もいらっしゃる
とは思います。

工事中物件、見積中物件、営業中物件やら、
25物件近くの状況を全て頭に入れて、
同時に動かしているコンサルですので、ご安心ください。

どこかの営業マンのように、感動手紙を書いたり、
契約取る為に、母の日にカーネション渡したり、
雨の中、玄関前で傘もささずに待っているような、
ガンガンへばり付いてくるような
営業などを、やっている暇人では、ありません。

感動させたいのであれば、仕事の内容であるべきだと思いますし。
(カーネーション上げたら喜んで下さるかもしれませんが(笑))

お問い合わせを受け、お客様が求められているのであれば、
勿論、こんなことまでやるのかというほど、本来の業務外のことでも、
やることは最大限やらせて頂きますが、
お客様が当社に、マネジメントをして欲しいと思わない限り、
無理に、お願い営業で受注することなどもしませんから。

過去に、珍しく当社から、営業後に、お断りした物件を、
色んな所に断られていると耳にした、数年後、
たまたま知っているゼネコンが知らずに受注してしまったみたいで、
大トラブルになっているのも、耳に入ることもありますし、
トラブルメーカーから当社が受注し、
施工者側に迷惑が掛かるような受注は、経営者として、
鼻を効かせて回避しなくてはいけませんので、
お願い営業などをしていたら、それが見えなくなってしまいますから。

社会人の方であれば、ご理解頂けるとは思いますが、
当社の立場として、お施主様を施工者から守るのは当然として、
一生懸命にやっている施工者が、
有り得ないような理不尽なことで不利益を被ることは、
許しがたい事ですし避けなくてはなりません。

勿論、私は、傲慢でも何でもないですし、
職人さんでも、誰にでも、一生懸命にやって下さる方には頭を下げます。
結果として理不尽な事に巻き込んでしまった下請業者の社長に、
自分が直接悪い訳でもないのに土下座して詫びたこともありますから。

相手の為に、一生懸命に、自分が出来る事は、
動いてあげなくては誰も付いてこない。


これが解らなければ、真のコンストラクション・マネジメントなど出来るはずも無い事は
ご理解頂ければ嬉しいです。



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