建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          老朽化          ビル相続税              

 

最近、ビル建て替え需要の、
お問い合わせが増えていると感じます。

当社のCM方式で、着工した物件でも大規模な解体を伴う案件も
執り行わせて頂いておりますが、
前の東京オリンピック前後(昭和39年・1964年)ですと、
築50年程度ですから、当時の建設技術・構造計算方法で建てた建物としては、
構造的にボロボロになっているのは、
オーナー様もご理解頂いておられるようで、
解体し、新たなビルを立替えようとお考えの方も多いようです。

昭和56年に耐震基準が変わっているのは、ご存じの方も多いと思いますが、
今現在、築33年より古い建物は、旧耐震の設計で、
構造設計者に言わせると、姉歯事件で取り壊したマンションより、
耐震強度は弱いそうです。

旧耐震と言えども、流石に35年から40年ぐらいは
持たしたいところですが、それを越えるRCや鉄骨の中大規模の建物も
都内には結構建っております。

東京の新築は、そういう大規模解体を伴う建て替え需要の案件が
益々増えてくるのだろうなと思います。

大規模な建て替え需要の場合、
立退きが有る場合や、解体に3-4ヶ月掛かる場合もあります。

プロジェクトを進める上で、
どんなに早くても着工まで1年以上掛かるでしょう。

「うちも、そろそろ建て替えなくてはならないなー」
と思われるビルオーナー様もいらっしゃると思います。
大概、相続絡みという場合も多いです。

そのような状況の方々が、まず何をするべきかというと、
予算を組むことです。

予算が無いと、銀行融資も打診も出来ませんし、
立退き交渉も開始できませんし、
マンションへの建て替えが
相続税対策に、どの程度の効果があるかも不明です。

予算を組むには、プランが必要で、
そのプランが幾らで建設可能か、
概算見積をします。

更に、賃料を調べ、短期・長期の資金繰りをシュミレーションします。
それで納得の行ける収支シュミレーションが出来れば、
銀行に融資を打診してから、立退きの開始→解体となります。

当社は、CM方式での建設費削減交渉を主業務としていますが、
当然、それらの賃貸の面積割、収支シュミレーション、
プロジェクト工程のマネジメントも、
どこよりも優勢な究極の土地活用を目指す為に、
長けております。

今も3年先のプロジェクトのお話しを検討させて頂いておりますし、
必要性を感じられましたら、お気軽にお問い合わせい下さい。

そのような思いを持つ、オーナー様達が今一番気にかかるところは、
春先から騒がれ出した建設費の高騰でしょう。

このブログでも何度か取り上げておりましたが、
最新の、建設統計を見る限り、
90%以上の確率で、建設費は今春~今夏がピークで、
来春から下がるでしょう。

下記は、業界紙「建設工事情報」で
東京の新築工事の「お知らせ看板」に
掲示された面積の合計を集計したものですが、
昨年の11月~12月号頃(9月末請負契約の消費税駆け込み需要の影響)の
半分程度で推移しております。
土地活用 puroject_01

7月号の、床面積は多いように見えますが、
財閥・電鉄系ディベの20万㎡ほどの大規模開発が何件かあっただけで
物件数は全く増えていません。

土地活用 puroject3
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。
土地活用 puroject1
土地活用 puroject2

予測通り、景気悪化を見越してか、地価、建設費の高騰に耐えかねてか、
赤の分譲マンションの開発が滞っているのが
目に見えてわかります。

こうなるのは解りきったことなのに、
何回同じ過ちを繰り返すのでしょう。。。

給料が頭打ちなのに、マンション価格が上がって売れ続ける訳も無く、
バブルの再来なんてある訳無いのです。

一方で、中国経済完全崩壊間近のニュースを見ると、
酷いですね。。。

人口160万人程度の邯鄲市で、金利30%の高利(笑)で借りたディベの夜逃げが相次いで、
不動産販売「在庫」が、3480万平米(笑)

人口1335万の東京のお知らせ看板に載るような、ビルマンション系の、
開発面積が699万㎡(2013年11月号~2014年10月号)
ですから、この都市は、狂った建設投資が弾けた恐慌状態です。

去年から逝くぞ逝くぞと思わせて中々、粘っていましたが、
この状況は本物でしょう。

2015年には、この現象が全土に飛び火して、
中国は3年後ぐらいに国ごと無くなって分裂するのじゃないでしょうか。
(香港のは、なんだかんだで一旦収束するとは思いますけど)

日本国内のディベもリーマンショックの苦汁を味わったばかりですし、
中国の経営者よりは何十倍も理性的ですので、
消費税増税後、国内景気も下り坂の状況で
仕入れに対して迂闊に強気な姿勢を取ることは出来ない・しないでしょう(統計にも現れています。)。

どう見ても、これ以上、建設が上がる要素が全くありませんし、
ゼネコン営業の方々と話をしても、
来年の先の話は薄いようです。

ビルオーナー様にとっては、
買い優勢の局面になるでしょう。

その後、全国で年間48兆円の建設投資があり、
毎年、国だけの公共工事予算だけで5-6兆円投下している中、
本体だけなら、たった4500億円程度の
建設予算を2-3年で使い切る東京オリンピック工事
の本格化で、
数年計画を前倒しするだけの湾岸土木計画で多少の影響があるかもしれませんが、
現時点で成熟した都市である東京で、
マスコミが騒いでいるような50年前のオリンピックのような
爆発的な成長を見込めるはずもありません。

土地活用計画する地主様にとって、
買い局面に入った時に、
どれだけの情報・知識を蓄え準備が出来ているか、
勝負の分かれ目になるのです。

先ほども言いましたが、ビル解体などをした場合、
計画には着工までに少なくとも一年以上かかりますし、
当社の場合、概算見積を出したとしても、その金額で請負をするわけでもなく、
着工時に周りの建設相場が、下がれば、更に下げるよう交渉し、
その時の建設相場(実際に見積もった価格)から下請の入替などで下げた金額の中から
業務委託報酬を頂く、CMという生業ですので、
早期に当社で計画しておくことをお勧めいたします。

計画をしておいて、タイミングを測ってバットを振るのです。

㈱土地活用のゼネコン活用型CMとは、どういう仕組みで、どういう風に収支を組むか
詳しくお知りになりたい方には、セミナーを開催しております。

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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