建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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最近、土地活用の営業に行くと、
弊社のCM方式では、
「ゼネコン入札価格の1位より10%~18%建設費が安い・下げる」ということを謳っているせいか、
頭に、安いという言葉が、残っているようで、
「標準仕様が他社より良すぎる」「こんな良い仕様だとは意外だった」
と言われることがあります。

安いと言うと、仕様が悪いと大きな勘違いが起こっている事に気が付いたので、
株式会社土地活用の標準仕様について、書いてみようかと思います。


おさらいとして、
CM方式を最も簡単にいうと、見積範囲をゼネコンから、その下請の専門工事会社まで広げ、
CM会社(当社)の方で見積を取り、
ゼネコンの下請けより金額が安い専門工事会社がいれば、
その会社をゼネコンに紹介し、新たな下請として加えて頂き、
建設費の85%~80%を占める外注原価を
圧縮し、全体のコストを下げていく手法です。

弊社の基本的な仕様の考え方としては、
使えない自称建築家に口を挟めない時以外は、
標準仕様で、提案し、概算を出し、設計事務所に図面可して頂き、
その図面を基に、弊社で積算をしてCM方式により入札をします。

もちろん、お客様が、「こういうマンションにしたい」と、
もの凄い拘っている方である場合は、
予算との相談もありますが、出来る限り、
仕様に変化をつけられるように善処しています。

基本的に、弊社の標準仕様は、
区分分譲の投資用ワンルームのAAA級バージョン以上の、
設備は備えていると思っていただいて結構です。

建設費を安くする手法としては、仕様を落として、
坪単価を安くすることは幾らでもできますが、
それでは、今の賃貸市場では賃料と人気、以後の空室という点で、
勝負にならないでしょう。

良い仕様、高級感のある仕様を
CM方式を駆使することにより10%~18%以上安く作って、
投下資金の利回り、実際のキャッシュフロー(CF)を最大化することが、
当社の土地活用の提案で、目指し、実行しているところです。

安普請なものを安く(安普請でも他社は当社より、高いのが現実)作って、
賃料が相場より安かったり、他のカッコいい住みやすい部屋より空室が埋まらなかったら、
意味が無いですし、ここは東京ですから

安く作っても賃料が下限に近く、
変わらない地方であれば、別の戦略もあるかもしれませんが、
東京での最強の賃貸マンション経営戦略は、
「高級感のある仕様のもの+メンテにコストが掛かりずらいもの」を、
CM方式で交渉により相場より安く作って、
相場より高い賃料で貸すことだと思っています。

たまに、5階建てでもエレベータを付けないで企画してほしいとか、
バルコニーを無くして企画してほしいとかお願いされますが、
正直、2回転以降(築6年以降)で、
ボロボロの入居率になりそうで、やりたくありません。

私は、過去に扱った物件などは、近くを通りかかった時など、
寄り道して見に行く趣味があるのですが、
その時、ダサい、郵便ポストにガムテーム(空室を意味する)だらけのマンションなど、
例え、今、受注し目先の利益が出たとしても、作りたくありません。

いつ、ふらりと見に行っても、満室で、かっこよく、
住んでいる方が生き生きしているマンションを作りたいのです。

又、私も、マンションの5階に住んでますが、エレベータ無で、
こんな糞暑い日に、5階まで階段上がって帰るとか有り得ないですし、
忘れ物して気付いても、階段あがりたくないから、
そのまま、忘れなかったフリして外出してしまいそうです(笑)

話が横道にそれましたが、
外壁は、道路から見た正面、側面は、当然ですが、
全てタイル貼りです。

色は、オーナーの好きな色などもありますので色々ですが・・・
個人的には、少しざらついた質感の、
少しクリームがかった黄土色のタイルが好きです。

個人的に好きなタイルで好きなのイメージは、
恵比寿・目黒とか、青山に、有りそうな、
セレブな感じのマンションです。予算が許せば、大きいタイルを貼りたいです。。。

まっ、服で何色が好きかなど、
人それぞれでオーナーの好みもあるので、
タイルの色は、あんまり口出しはしませんけど(笑)

低層マンションなどは、2丁掛けタイルと言って一般的な45-2丁タイルより、
大き目の重厚感のあるタイルを使うことも何度かありました。
1.5倍ぐらい値段は高いですが・・・2丁掛けタイルは、こんな感じ。
写真 (14)
上記写真の擁壁は、白いFCコートという撥水剤を塗っていますが、
足場を掛けなくても簡単に塗りなおせる高さであることと、
全体的な色調を考えて、可と判断しました。

道路から裏面の外壁は、
ビルに囲まれた誰にも見えないEVシャフトの裏等は吹き付けか、
コンクリート打ち放しに撥水剤を吹くこともありますが、
共用廊下の壁面も当然すべてタイル貼りです。

吹き付けの方が安いですし、側面など、
吹き付けでも良いという人も多いかもしれませんが、
基本的に、ランニングコスト(15年後ぐらいに足場を建てて塗り替える費用)や、
築年経過後の見え方を考えると、
吹き付け等は、どうしても安く見えるし、汚れやすいので、
あまり勧めておりません(打ち放しが、大好きな方は、打ち放しもやることはあります。)。

共用廊下やバルコニーの手摺は、お客様が、ほおっておくと、
合わせ乳白ガラスの手摺になります。
最近使っているのは、持ち出しタイプのガラスをハメる縁が、
外から細く見えるタイプを多用しております。
(躯体にタイルが好きなお客様には、そのようにしますが)
IMG_7994_20140807223227924.jpg

鉄筋コンクリート造の重厚感の中に、軽さを演出しているつもりです(笑)

こちらは、軸納まりのアルミ手摺に合わせ乳白ガラスを使ったタイプです。
写真 (15)
価格的には、ザラザラした、網入り型板ガラス(不透明な普通の網入りガラス)を使った方が安いですが、
ツルツルした、合わせガラスの方が断然カッコいいので、
原則そちらを使います。

エントランスホールは、ゴツゴツした岩調のタイルや、石などを標準で貼っております。
何を選ぶかは、お客様次第ですので、好きなものを貼ってください(笑)

次に、玄関ドア、これも特に予算が無い時以外は、
日本フネンのディンプルラインDLというグットデザイン賞を取ったやつを使っております。
ディンプルラインDL
IMG_6451_20140807224315e0d.jpg
高いので殆どの地主様は賃貸では使っていないでしょうというより、
予算が無いというとサッシ屋からも、ゼネコンからも
VEしましょうと盛んに迫られる、かなり良い代物です。

玄関ドアを開けると、玄関床・上框は、
水磨きタイル(白調のツルツル光沢のあるタイル)を使います。
玄関床タイル

良く、今はシートでもタイル風のものもあるとか、言ってくるゼネコンも多いですが、
120%却下です。
シートは所詮シートで、賃貸付け時の高級感で、
本物のタイルには絶対に勝てませんので、
そこは譲りません。

次に、下足の面材は、アイカのメラニンポストフォームを
良く使います。
下足
床は、基本的に、フローリングです。
色は、白基調をお勧めることが多いです。
完全な白ではないですが、部屋が明るく見えます。
内観2
また、黒は、カッコいいですがワックスのムラが目立ったり、
足跡(靴下から蒸れた汗の後)が目立ったり、
オペレーションが大変なので、
分譲高級マンションや、どうしても使いたい場合以外は、
使わない方が良いという考えで余り勧めてはいないです。

床で、何か、特別なものを貼りたいときは
洗面脱衣室の床に本物の水磨きタイル(ツルツルしたタイル)を貼ったり、
全室、石目調にコーティングされたフローリングや、
無垢(ムク)調が好きなお客様の場合、
ツキ板と言って、本物の木をスライスしたものを合板の上に貼った
高いフローリングを貼ったりしている現場もあります。

ツキ板の質感とは、こんな感じです。
IMG_8047_2014080722322408c.jpg
IMG_8014_201408072232269c2.jpg
完全な、無垢は、自宅なら別に良いかもしれませんけど
退去の時、目地の隙間のほこり取りが、大変そうなので使ってません。

又、基本的、Pタイルや、シート系のものは、
居室や、廊下には勧めていません。

何となく安く見えるのと、現場監督の時に、
真っ白なPタイルを自称建築家に貼らされて
掃除で酷い目にあった忌まわしき過去があるので
拒絶反応があるのかもしれません(白Pタイルは汚れが目立ち過ぎてメンテ上最悪です。。。)。

それと、床下地に100%置床を使っているので、
直貼り用の緩衝材が裏に貼ってある踏むと
ムニュムニュしたフローリングは絶対に使いません。

気にしない人もいるようですが、あのムニュムニュ感は個人的に好きではないですし、
聞くと嫌いな人も多いようで、そこで、入居申し込みをしないとか、
勿体ないので、そういうところで、
ケチることは、東京のマンションとしては相応しくないと考えています。

次に、住宅設備です。

基本的は、panasonic(世界の旧松下=旧ナショナルを使っております。)
当社が価格交渉する場合の値段と、面材の色調に優れていると思います。

お客様の中には、LIXIL(旧INAX)が好きな方もいますので、
そこは合わせます。

キッチンは、panasonic MXで、
天板は、当然、人造大理石です。
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _ 集合住宅用設備部材カタログ _ カタログビュー_01
パナソニック エコソリューションズ2_01
キッチン側面は、モザイクタイルを貼ったり、キッチンパネルを貼ったり、
お客様と相談です。

見た目は、タイルの方がカッコいいですが、キッチンパネルの方が、
掃除は、しやすい、汚れにくいので一長一短です。

ユニットバスはpanasonic UW1216で、
メタルシャワーヘッドや、サーモ水栓、浴室乾燥機は必修です。
(我が家のマンションには付いてませんけどw)
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _ 7_01
パナソニック エコソリューション10_01
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _6_01

ユニットバスサイズは、弊社の開発しているマンションが1部屋が大きい場合が多く、
25㎡程度が少ないのもありますが、
サイズ的に入るのであれば、賃貸では最大級の1216を、いれております。

少し、話は横道にそれますが、1部屋25㎡程度のマンションは、
ワンルームディベが投資用で小さい方が分譲しやすいという、
彼らの事業モデル上の理由で永遠に作り続けているので、
地主様が敢えて作る必要は無いと思っています。
(土地のサイズや形、賃料帯で、どうしても25㎡に、なるときはそうしますけど)

洗面化粧台の標準は、panasonic CXです。
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _4_01

稀に、更に上のC-LINEや、オーナー邸がある場合は、
ウツクシーズという更に上のランクのシリーズを使ったりもします。

便器は、標準はTOTOのタンク有のウオシュレット付です。
今時、新築するならウオシュレットは必修でしょうけど、
タンクレスタイプは高いのと、単独トイレの間取りによっては手洗いが無いと
手洗い器をつけなくてはいけないので、普通の便器です。
自分が男のせいか、あんまり便器に、こだわりはありません。

木製建具は、世界の大日本印刷=DNPの、
WSオレフィンシートを使い、
木目調の柄は、一杯あるので、好きなをの選んで頂いております。

クロスは、普通の量産クロスです。
値段は大して変わりませんので、一部、アクセントクロスを貼る場合もあります。
(監督は色が訳が分からなくなるので嫌がる人は多いでしょうし、
自分も元現場監督なので
強くお勧めすることはないですけど)

EVは、基本的に、世界の三菱か、世界の東芝です(笑)

共用部の電灯は原則LEDです。

賃貸専有部の電灯も、
オーナー様の意向によってはLEDにしている場合もあります。

後、ムカデみたいなレール式のスポットライトも
結構使っています。

原則として、色は、アドバイスはしますけど、
黒い服が好きな人もいれば、カラフルな色、白い服が好きな人もいるように
最終的には、あまり口出しはしませんし、オーナー様の好きな色に決まります。

銀行から借りるにせよ、何億もの買い物をするわけですから、
好きな色に決めてください。

インターネットは色々意見はあるかもしれませんが、
これからの時代、ノートパソコン等を持って色んなところで、
ネットが出来る方が、いいだろうということで、
イーブロードさんのWi-Fi内蔵型のコンセントを勧めています。

私自身、ベットに寝っ転がって、ノートパソコンで遊んでいることも多く、
入居者自身は無料で、殆ど何にもしなくてもコンセントの中から部屋の中全体に、
Wi-Fi電波が飛び交っているという、
優れもので、一旦、この生活に慣れると、有線だけのマンションだと
ネット環境に、かなりストレスを感じてしまうかもしれません(Wi-Fiだけ、いちいち申し込んだりするの面倒ですし)。

基本的に、弊社のマネジメントする案件の建設費が他より圧倒的に安いのは、
建設業の一般的な元請けと下請けの仕組みを弄って、組み替えて、
交渉で下げていく手法なので、
物自体は、かなり良いものを使っていると自負しておりますし、
CM方式を使うことにより浮いた資金を、
より良い品・材料に投資して高賃料を狙っていくという考え方です。


どこの、ぼったくりのハウスメーカや、土地活用系の営業会社が、
ここまで重厚感のあるRC造を、
当社と同レベルの価格で提案できるのでしょうか?

私が、他の営業マンと全く違う所は、
施工とコストを理解し、CMという特殊なノウハウを使いながら
「自分の土地だったら、
どのように、有効な活用をするか?」
ということを、
常に考えて、実行できている事です。

全ての土地が、RC造で活用するべきだとは思っていませんし、
当社では、扱えない、木造で建てるべき土地だと思えば、
そのようにきちんと伝えます。

また、代表取締役なので当然ですが、
上司も居ないので、営業ノルマを達成できるか否かで
怒られることもありませんので、お客様に契約するとも言われてないのに、
必死になって頭を下げて、契約を迫るなんてこともしませんので(笑)

飛込み系の会社は、そんな営業ばかりらしいですが・・・

経営者感覚で言えば、幾ら美人や、若くて、面白い人が、
営業してきても、
提案内容が悪ければ、幾ら一生懸命頭下げても、
2-5億は動かさないでしょう?
100円のフライドチキン買うのと訳が違うのに、
とは思いますけど、
世の中の工事現場を見ると、
頭下げられて、何となく契約してる人は一杯いるんですね。。。

もったいない、もったいない。。。


ということで、ブログやHPを見て、弊社のCM方式が良い、
私が、どんな人か見てみたい(笑)と思って頂いたら、
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