建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          東京          セミナー          マンション    

 

本日は、7月31日に発表された国土交通省の新規着工統計をデータ加工して、
建設費の行方を書いてみます。

まずは、東京の新規着工数です。
新規着工戸数_02
赤が、分譲マンション
昨年の9月末以降の請負契約が消費税8%へ増税の影響で、
これ以前に請負契約をした案件の着工が12月に一気に増えて、
26年1月から、6月までガタガタの状況です。

水色の貸家(主に地主様の、アパートとマンション)は、
12月をピークがありますが、その後、下がってはいるものの、
例年の高水準を維持しております。

分譲マンションと比べ、貸家は、一部屋当たりの面積は小さかったり
木造であったり、1部屋当たりの建設費としては、安いので
相場への影響力は、分譲マンションよりは少ないですが、
高水準であることは、建設費動向への影響も依然として強いという判断で間違いないでしょう。

世間動向の勢いを見てみる為に、稼働平均という意味で、
前3ヵ月の合計(6月時点でしたら、4月+5月+6月の合計)を見てみましょう。
まずは、東京から
(↓画像をクリックすると大きく綺麗に見えます)
新規着工戸数1_01
赤の分譲マンションは、
リーマンショック直後からやや回復した程度の水準まで、
低迷しております。

神奈川、埼玉、千葉を見てみましょう。
新規着工戸数3_01
新規着工戸数4_01
新規着工戸数5_01
新規着工戸数7_01
神奈川、埼玉、千葉は、リーマンショック直後程度の水準に超低迷しております。
以前のブログでも書きましたが、
神奈川、埼玉、千葉は、一般サラリーマンの方々が、
住宅ローンを組んで買える、
2500万円~4000万円程度のマンション価格帯のマンションで、
2500万円を35年元利均等 金利1.2%で72,925円/月
4000万円を35年元利均等 金利1.2%で116,680円/月
といった感じです。

この価格帯で発売できるマンションをアベノミクスの以後の
地主さんの強気で、用地仕入れが難しくなったり、
民間工事が十分にあるのに、無駄に公共事業を増やした結果の建設費高騰により
分譲ディベが開発できなくなっているということです。

一般サラリーマンの方々の給料が、
さほど上がっていないのですから、高く売れるわけがないですし、
予想通りの当然の結果です。

平成19年ごろは、神奈川+埼玉+千葉も結構マンションが建っていたのですが、
もはや当時の1/5~1/4程度しか、このエリアにはマンションは建っておりません。

ディベの方針としては、まだ分譲価格の誤魔化しが効く、
都心部にマンションを建てるしかありません。

都心部は、タワーマンションなど、何億もの現金を持つ、
スーパー資産家が、自分で住むというより、
節税と投資を主目的として1人で何部屋も買ったりするので、
まだ売れるので大手ディベロッパーが建てるのですが、
都心に土地が無限にあるわけではないですし、
庶民には遠い別世界の話でしょう。

アベノミクスとは、庶民から、マンションを買うという行為を奪い取り、
資産家には優しい政策なのかもしれません。

首都圏(東京+神奈川+埼玉+千葉)の前3ヵ月合計グラフもマンション着工は
冷え込んでおります。

このブログは最新の情報を提供しておりますので、
瞬間的な好景気に湧きかえる建設業の99%は、こんな状況を知りませんが、
政争の道具としての消費税増税と、
世の中の状態を知らない公共事業増の強行により、過度な建設の高騰を招いた
政策ミスの結果、今後、どんな状況が待ち受けているのでしょうか。

次に、鋼材価格を見てみます。
KS10001_01.jpg

去年の年末から、トン当たりの単価を翌月に5000円上げ、
75000円/tにするという鋼材商社からの一方的な告知に随分と苦しまされましたが、
実際は、去年の年末から今年の1月がピークで、以後、値下がり傾向にあります。

マンション建設費は、材料費→手間賃へ、半年から1年程度の時間を掛けて、
徐々に反映していくものと思われます。

それを公共事業で下支えして、庶民からマンションを奪いながら民間工事が激減し、
公共事業が無ければ、建設業が成り立たないといった
本末転倒な結果になる
確率もかなり高くなってきたと思います。

大手50社の受注動態を見ていけば、一目瞭然です。
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本年4月の公共事業費が、消費税増税後の景気下支えの為の、
財政出動の前倒しいう名目の下、莫大に増えております。

大手50社4月受注分だけで、
例年の6倍超の6500億円の財政出動です。

消費税増税の税収分を全部使ってしまうのではないかというほどの
無駄遣いです。

今現在は、建設業にはお腹一杯なほど仕事が溢れているのですから
安倍首相と官僚の無知、傲慢、無駄遣い以外の何物でもありません。

無駄遣いから職人不足による建設費高騰が招いた、
民需圧迫の現状と、税金の無駄遣いは、そろそろ、
マスコミ達も気付き始めて、糾弾を始めるのではないでしょうか。

一方で、マンションは、大半が鉄筋コンクリート造で建設工期は長いですが、
工期スパンが半分程度の木造の材木問屋の知り合いの話を聞くと、
消費税増税の反動で、既にガタガタになりつつあるようです。

平成27年3月末以後の請負契約は、
消費税は8%→10%になるという方向で政局・建設業は動いています。

政治家達の発言を見ると、景気条項の話より、
増税を既に前提条件として、食糧品などへの負担をどうするかという、
議論のすり替えを行っていることから、土壇場での首相の鶴の一声以外では
99%増税は決定してしていくものでしょう。

その中で、来年度の公共事業費は、減らすという話も上がっています。
これまでのチグハグな政策の罪滅ぼしでしょうか?
私が、官僚になって公共事業政策を民間需要の動向を見ながら弾力的にやったほうが、
まだ、まともな政策が出来ると思います(笑)

東京の地主様にとって、マンションの建設は、相続税を考えると、
いずれ、やらなくてはならないことなのだが、
タイミングを計っている状態なのかもしれません。

個人的な、意見としては、次回の消費税増税は、
今回ほどの駆け込み需要は無いと思います。

増税のスパンが短すぎますし、
前回の増税で、大半の需要は先食いしているでしょう。

分譲マンションは、都心部の残り少ない土地以外には建てられないので、
暫くは着工数は回復することは出来ないでしょうし。

消費税還付が出来るような、一般的な継続事業法人を持たない、
地主様は、タイミングとしては、
来年の3月までの請負契約がチャンスと言えばチャンスなのかもしれません。

その後、影響は言われてるほど少ないといえども、オリンピック施設の
本格着工もありますし、渋谷駅や目黒駅の大型開発も本格化していきますし、
実際のところ、2%の増税は結構のインパクトはあります。

都心部の賃貸マンションは、CM方式を使い適正な価格で、きちんと早く立てれば、
莫大なキャッシュフローを生み出しますし。


↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。
Kマンション

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2014/08/03 10:53|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

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