建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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最近、建設費が合わないから何とかしてほしいという
お問い合わせが、ディベ・地場不動産会社さん、
地主さん共、多数頂いております。

それも、そのはず・・・

このブログでも触れてはおりますが、
震災後、断続的に上昇傾向にある建設費について、
財)建設物価調査会の建設費指数を見てみましょう。
1404_01.gif

特に、この一年間の上昇は激しすぎます。
当初、昨年9月末の消費税駆込み需要前後に上昇して
落ち着くものだと思っておりましたが、
むしろ、その後の方が強烈に上がっている実感とそのままです。

現場を知らない政治家・役人の一方的な政策ミスで、
人為的価格変動が巻き起こっている。。。

株式会社土地活用は、
コンストラクション・マネジメント方式による専門工事会社の入替紹介により、
入札1位のゼネコンから10%以上は建設費を削減し続けてはおりますが、
当然ですが、当社だけ平然と、
依然と変わらぬ建設費でやれる訳でありませんので、
当社もゼネコンと専門工事会社(下請)へのコスト交渉に
苦しい戦いを強いられております(正直に言わなくて良いかもしれませんが)。

真近のCM見積で請負契約した
延床1,000㎡程度のラーメン構造マンションでの
専有坪単価(賃貸で貸している面積の単価)で95万円/坪程度
延床770㎡程度の塔状ラーメン構造マンションで専有坪単価104万円程度
を、
何とか、かんとか確保したという所です。

ディベロッパー等のプロは専有坪単価で考える為、
建物形状に左右されやすい延床面積で除したものではありません。

簡単に坪単価の分母を計算する基準面積として説明すると、
施工床坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)+共用部(法定)+バルコニ等の法定外床面積を加えたものが分母

延床坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)+共用部(法定床=中廊下等)を加えたものが分母

専有坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)が分母

となりますので、坪単価自体は、当然、
専有坪単価>延床(法定)坪単価>施工床坪単価となります。

また、延床坪単価は、中廊下の場合加算で、外廊下の場合加算しないので、
建物の形状に左右されやすいので、
プロは専有坪単価を主に見ます。

良く坪単価で安く見せたいため、施工床としてバルコニやら、
屋上まで床面積に入れて提示するケースもありますが、
何の坪単価を基準にして、計算しているか、
何処まで入っているか比較しないと意味が無いことは、
頭の片隅に入れておいて欲しいです。

と・・・少し話が脱線してしまいましたが、戻ります。

仕様は投資分譲以上ではありますが、
これを激安と思うあなたは、
既に、何処かで見積を取られている等、
今の建設費相場をご存じのことでしょう。


巷ではRCワンルームマンションでも、
塔状など形が悪ければ専有140万/坪とか150万/坪とか、
平気で話が回って発注しているようなので、

今の相場と比べれば当社のコンストラクション・マネジメントは、断然安いとは言えますが、
かなり激しい戦いになります。

鉄筋の加工組立手間の単価でも、
リーマンショックの頃など、
送料込みで26,000円/tとかの時代もあったのですが、
今や形が悪ければ70,000円/t超・・・
ここまでの単価は、
ファンドバブルの頃でも、
全く見たことも無いレベルの単価です。

建設戦線異状ありの記事でも書きましたが、昨年9月の受注額が官民で倍近くになっており、
東京の、月刊工事情報の、
お知らせ看板設置床面積の合計も、
この前後に爆発的な増加を見せていることが原因ではあるのですが、
全ての民間事業主が大苦戦を強いられている状況です。
image-1.jpg
2145.jpg
↑クリックすると、大きく綺麗に見れます。

調度、アベノミクスの株高の頃に浮かれて、
開発計画を進めたが、消費税前に請負い契約をして
建ててしまおうという、名残りが色濃く出ていますね。

この建設バブル、果たして、
いつ崩壊するのでしょうか。

お知らせ看板の床面積を見ても、
激減を開始しており
ますし、
既に多くのディベがお手上げで、
既仕入れの土地での計画の見積状況を見て、
新規の開発数を抑えざるを得ない
状態までに、なっているんじゃないでしょうか。

スーパーゼネコンの知り合いに聞いても、
公共事業など増えても、下請の単価上昇に食われて、
全く嬉しくないと言っておりますし、
外国人まで入れて、入札不調だらけの、
公共事業を増やす意味なんてあるんでしょうか。

株式会社土地活用では、
建設費上昇を少しでも緩和したい、
民間の事業主様必見のセミナーを開催しております。


金融機関さんからお問い合わせを受けた案件では、
相続税対策などですと、ご高齢から体調を崩されて早期に着工竣工しないと、
相続税がとんでもないことになるという理由と、
結局、弊社が忙しくてご対応をお断りしてしまった案件などもあり、
建設費の安くなるであろう、
2020年まではとても待てない地主様の有効活用案件も
多数あることも事実ですし、
今、そのような理由で、土地活用をご検討中の方は、是非とも、
コンストラクション・マネジメント(CM)という仕組みを、まず正しく知って
正しく理解をしていただければと思います。

CMを知ったうえで計画だけしておいて、
実際に本見積をして建築を開始する
タイミングは計れば良いのだと思います。

セミナーまで待てない、又は直接話を聞きたいという方は、
info@kabu-tochikatsuyo.com or 03-5944-1710まで
お気軽にお問い合わせください。
(打ち合わせが続いて折り返しが遅くなる可能性があるので、
メールでお問い合わせの方が有りがたいです。)

現在募集中の、ミニセミナーの開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】(満席御礼)
平成26年6月7日(土)13:30~16:00(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
    ↑クリックすると地図が見れます。
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
・CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。

001.jpg

CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%以上削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

幾ら建設費が高くなったといえども、
当社のコンストラクション・マネジメントは、
未だリーマンショック当時の世の中の標準建設費と
同等か、やや上回る程度の水準は維持してますし、

高賃料エリアの地主様が圧倒的に有利な状態であることと、
相続税対策だけではなく、
(当社で)(ぼったくられずに)マンションを建設すれば莫大な収益を上げられるということも、
ご理解いただけるものと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

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