建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          マンション          土地活用    

 

新年あけましておめでとうございます。
既に、2月19日にもなっておりますが、
2014年初の建設費ブログ更新です(汗)

建設費交渉を専門とするものとして、
本年の動向を統計から考えを書いてみようかと思います。
(消してネタ切れではありません)

それでは、最新の首都圏建設業の動向を見てみましょう。
まずは、東京の住宅着工統計(国土交通省12月分-1月末発表)
1112.jpg
1111.jpg

傾向としては、
貸家(木造アパート含む)については、私が思っていた以上に、
12月でも着工数が増えています。

昨年の9月末までの消費税駆込需要で、
対地主様への営業攻勢で請負契約した分の、
着工残が残っているようです。

多分、もう2カ月ぐらいしたら、
貸家の着工数は完全に掃けて劇減傾向になるでしょう。

一般的には、貸家の方が1部屋の面積は、
分譲マンションより小さく、木造アパート等も含まれるため、
建設費も少ないのは、頭の片隅に置いておいてください。

分譲マンションに関しては、
前回の記事で書いてきたことに、
拍車が掛かってきたような気がします。

ディベ系は、8-9月の着工分は、駆込需要の影響か、
まあまあ有ったのですが、
その後、10月~12月分は低推移で、前3カ月累計の推移グラフは、
減少に転じています。

建設費と、地価の上昇により、
仕入原価が上がり、エンドユーザーへの売値への転嫁が難しいと
考えるマンションディベロッパーが、
思うように開発できていない様子が伺えます。

そもそも、実需のマンションを買うのは、
殆どが一般の方ですから、お給料の中から、
住宅ローンを払っていくのに、給料は大して変わらないのであれば、
マンション価格があがって返済できないような
買い方をするはずが有りません。

港区、渋谷区などといった、一等地の超高級マンションであれば、
成功した経営者や資産家、中国人が、
1部屋1.5億とか3億とか訳の分からない
価格で買うのかもしれませんが、
大半の人に手の届くものではありません。

その傾向は、より一般サラリーマンの購買層が多いと考えられる、
千葉・神奈川・埼玉での着工数を見るとよく解ります。
神奈川
千葉
埼玉
首都圏

傾向としては、首都圏で買えない、
ディベロッパーが、千葉・神奈川・埼玉で開発しようと、
去年の春に着工したけど、あんまり、郊外は売行き良くないし、
原価が上がって、サラリーマンが買える価格帯では
収支が合わず、開発出来ないと言う事を悟り、
1年で撤退し、まだ馬鹿みたいな値段で上乗せしやすい
都心回帰を考えた結果と言えるでしょう。

アベノミクスの量的緩和により、民主政権の頃よりは、
一見、景気が良くなり、好ましいようには思われますが、
幾ら、日銀が通貨の供給量を増やそうにも、
金融機関は、一般企業に事業融資で増やそうとはしてないと思います。

まあ、弊社は、どうせ返さなくちゃいけないので、
別に借りたいとも思いませんし、
行ったってどうせ貸してくれないし(苦笑)

世の中の事業経営者は、消費税も上がるし景気が読めないので、
大概、自分が連帯保証になるような、
事業融資を進んで受けたいとは、
思っていないんじゃないかと思います。

日銀の当座口座に、銀行の資金がドンドン溜まって行ってるようですが、
銀行が幾ら資金が潤沢になっても、
株か不動産(土地)ぐらいにしか向かう所は無く、
不動産に関しては、前回のファンドバブル→リーマンショックの経験から、
不動産業者・銀行が踊らされることも少ないでしょう。

市中に出回るはずのお金が、
銀行の口座内に留まっているだけのような気がします。

そして、量的緩和なんて、いつまでも続けられる訳も無く、
アメリカのリーマンショック後のオペとしての緩和から、
アメリカが引き締めに回ろうとした途端、
投資資金が、アメリカ国内に逆流して、
アルゼンチンやら、トルコなどの途上国が可笑しくなったように、
後々、副作用が出てきます。

治療の為に、ぬるま湯に浸かっていたら、
それが当然になってしまい、
平常に戻すと言ったとたんにおかしくなる。。。

日本だって、いつまでも続ける訳には行かないでしょう。

ディベローパーの間では、
売値の実態が伴っていないのに、ドンドン、原価が上がっていく、
リーマンショックの前のような、嫌な状態との感想も多いようです。

あの頃は、サブプライムが1年ほど前から
紙面を賑わしていましたが、
撤退の遅れたディベがドンドン飛んで行きました。

今回は、前回のバブルと違い、
彼らも、リーマンショックで学習しているので、
理性を働かせて無理な買い方はしない方向で、
考えているのだと思います。

こんな中、平然と買えるのは、無限に資金のある、
銀行財閥系か、渋谷を開発している、あの電鉄系ぐらいでしょう。

彼らは、どうせサラリーマンで人の金だし、
会社に無限に資金が有るので、
仕入れ失敗して、しこったって着工できるし、
潰れる訳無いとでも思っているのでしょう。

と、長々と書きましたが、
分譲マンションは、1年ぐらい
ダラダラ下がっていくのではないかと思います。

貸家は、需要先食いしただけなので、
もう一回消費税が上がる6カ月前に、
僅かな駆込需要はあるかもしれませんが
酷いことになるでしょう。

建設費は、着工に半年から1年遅行されて、
反映していくものと考えれば、少なくとも、
民間の動きだけでは、今がピークで上がり続けることは、
難しいのではないかと思います

後は、人が居ないので、もう食えないと言っているのに、
国土強靭化などと主張し、
無理やり、お金(財源)も無いのに、突っ込んでくる、
公共事業資金が、どれだけ東京に投下されるかでしょう。
(都知事選でも、公共事業増やすと言う人が知事になりましたし)

はっきり言いまして、公共事業が必要だったのは、
民間建築が薄くなり、仕事が無くなってしまった、
リーマンショック直後で、自浄的に回復してきた今、
公共事業を増やそうとすることは、
現実として民間建築の活力を奪っており、
本末転倒な状況だと思います。

本来、税を投入するということは、
民間の需給バランス、景気を整えるための調整弁、
補助的な装置であるべきだと思いますが如何なものでしょうか。

ただでさえ、税収の倍以上も予算が必要な国で、
国債乱発しているというのに、
狂っているとしか言いようがありません。

かと言って、民主は最悪なので、
戻ってほしいとは思いませんけど、
余りに、チグハグすぎて、
もう少し民間の需給バランスを見て調整できないものかと思います。

個人的にはダラダラと2012年末ぐらいのベースまで下がった後に、
消費税増税の経済への影響が、
余りなければ、ディベが再び多少買い進めて
バランスが取られるのではないかと思います。

後は、中国・韓国ですね。

アメリカの金融引締めで、
遠いアルゼンチンぐらいの経済規模・大して取引の無い国の揺らぎで
日経平均が落ちた結果を見れば、
韓国が通貨危機に3度陥れば、
好きか嫌いかは別として、
巡り巡って、日本にも、かなりの影響があるでしょう。

そして、前々から中国の理財商品ヤバしとの噂が流れておりましたが、
遂に、2月初旬に、最初のデフォルトを起こしたというニュースもありましたし、
まだまだ氷山の一角ですが、今年満期を迎える商品約70兆・・・と多いようで、
政権の制御不能な、爆発的なデフォルト連鎖が起これば、
こちらの日本への影響は、計り知れない規模になるのではないかと思います。

今、建設業が人手不足やら、重機不足やら言われているのは、
余りにも、政治経済に振り回されて、
皆が疑心暗鬼になって、新たに人を雇ったり、
重機を買ったりしないことにあります。

人工が極端に上がっているのも、もう長くは無い、
儲けられる時期に、出来るだけ稼いでやろうと言う
防衛本能から来る意思が拍車を掛けているようにも思えます。

ダンプ屋も車が寿命を迎えても、怖くて新たに買うことを
控えているようで、この春、
慢性的なダンプ不足を迎えております。

外国人を雇い入れる方向性も国会で上がっておりましたが、
鳶・土工、鉄筋工とか、
内装工は多少は需給バランスを改善されるかもしれませんが、
私の取引している下請専門工事会社は、乗り気のところなど、
全くないし、電工とかは、日本語が解らなければ、
要所を指導する事すら無理なんじゃないかと思います。

アベノミクスが成功に終わるか、
莫大な借金と消費税率だけ増やして
大失敗に終わるか、
数年後にこのブログを読み返してみようかと思います。

ということで、動向と感想を書いてみましたが、
多少、我が社の宣伝をしなくてはなりません(苦笑)

少なくとも、東京の良い所(家賃が取れる所)に土地をお持ちであれば、
相続税や、完成すれば早期に収入が入ってくることから、
早目に建てることは、未だ得ではあると思います。

中国が内戦などで滅茶苦茶にならない限り、
建設業のパイが減り過ぎている為
リーマンショック直後ほど、建設費が落ちる事は、
今後、10年間は無いでしょう。

そして、人間には寿命が有り、
出来るだけ若いうちに、
より多くの家賃収入を手に入れることは、
心を豊かにしてくれると思います。

少なくとも、首都圏での一定規模以上の鉄筋コンクリート造マンションでは、
同一相場、仕様の下では、
弊社のコンストラクション・マネジメントが一番安く建築が可能です。

着工するタイミングは、
統計・情勢を見ながら測っていくとしても、
企画だけは、お早目にされることをお勧めします。

弊社も今、CMで本見積を掛けるよう依頼されても、
身動きできませんが、企画は常にご対応可能です。

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