建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          マンション    

 

今日は、久々に建設費ブログの更新です。

6月から建設費の見積を開始し10月初旬に着工している物件ですが、
お客様に、何処の誰の物件か解らなければいいですよとの
了承をようやく頂けたので、
株式会社土地活用のコンストラクション・マネジメントの破壊力を書いてみようと思います。

物件は、色はまだ未決定ですが、こんな感じ・・・
14階建のマンションと奥に見えるのがタワーパーキングです。
Kマンション_131010
Kマンション_131014

建設業は、9月末までの請負契約で消費税5%ですから、
見積時期が駆込需要に正にぶち当たり、
みんなが上がる上がると脅すものだから、
夜もうなされるほどの恐怖におののいておりましたが、
何とか予算内に抑え込みました。

6月末見積開封の
1回目ゼネコン5社入札の低額3社の平均値
5億7160万円(既存杭抜工事費・タワーパーキング杭基礎含む)

5社の中には、2社、銀行紹介のゼネコンも含まれているので、
1回目の結果は全く操作のしようもない、
この物件の相場と思っていただければと思います。

1回目にオーナー様と見積開封をしたとき、
そのまま、お施主様と管理会社の方と飲みにいったのですが、
大幅に予算オーバーしていたので、ワタクシ、
頭を抱え、気持ち悪くなり、無口になり、お腹痛くなってしまいました(汗)
(6億を大きく超えるゼネコンもいました・・・)

この物件の同一図面・数量の中で、
コストを予算内に納めなくては行けません

弊社のコンストラクション・マネジメント(既存杭抜工事費・タワーパーキング基礎含む)
による専門工事会社の入替を含む交渉の結果・・・

第2回入札結果
4億7000万円

もう一回書きましょう(笑)

5億7160万円→4億7000万円(税別)

どうでしょう?本物のコンストラクション・マネジメントの破壊力、
自称(笑)首都圏、最強の建設コンサルの実力を
思い知りましたでしょうか?

これとは別に、ビル解体とタワーパーキング本体工事を入札を昨年末にやっていたのですが、
タワーパーキング本体については、
CMを導入以前に、他社の土地活用提案会社やゼネコンの見積より、
5000万円の削減を果たしました。
(解体はアスベストが有ることが他社の提出後から発覚したので、同じぐらい)

この物件は、立退きからビル解体まであり、
計画期間が長かったのですが、
建設原価自体の値上がりを無視しても、
当社の実績値の方が、値上がり以前の提案会社達が出した金額の多くより、
2億以上安いです。

みんな、みんな乗っけ過ぎ(高笑)
どんだけボッタ食っているんだよという話です。

最近、駆込需要の影響か、幹線道路沿いに、
地主様の2000㎡超の大型物件の基礎工事を良く見るのですが、
この物件にも最初は提案してきてた、
ボッタくり会社達の看板が、べったりと貼りついております(笑)

ああーーもったいない、もったいない。

きっと、3%の紹介料目当てに、
良いように税理士や、地元の不動産屋さん達に丸め込まれたか、
問い合わせ先が解らずに、ボッタくり会社に自ら問い合わせて、
営業マンの感動営業(笑)に、
押されれて印鑑おしゃちゃったんでしょうね・・・

対地主様向けのマンション建設は、
動くお金が多いので、相談した先が顧客情報を抑えた上で、
何のノウハウが無くてもできる口利きだけで
キックバックがガッポガッポ入ってきます。
(タダの口利きだけで本業の年収より多いんじゃない?というのもあるらしいです)

それと、オーナー様達と話していて異口同音に聞くのですが、
土地活用提案会社の営業マンは、
自分の営業成績の為に契約する事ばかり考えていて、
顧客の将来のことなんか、
これっぽっちも考えていないようです。

そんなところに頼んで、建ててしまっている
多くの地主様が不憫で不憫で不憫でなりません。

せっかくの資産が、彼らの養分になって
食い散らかされているだけですから。

一括借り上げなんかしたら、
家賃まで養分として永遠に食い散らかされていきます。

私も会社の代表者なので、契約はしたいですが、
地主様であっても無理に建てさせるようなことはしないですし、
賃料が安いエリアで、
微妙な利回りしか出ない土地だった場合、
その土地では建てない方が良いとパスして、
都心回帰(要は都心に土地を買って建てる)を促したりもしています。

契約を頂くには、土地が既にあるところに建てて頂いた方が、
話は早いのですが、お客様の将来を真剣に考えれば、
「将来買われるかどうか解らないのに都心の土地を買うように勧める」をするという、
将来への道しるべとなる重要な判断材料となるアドバイスを、
無料でやっているのですからボランティアみたいなものです。

当社は不動産会社でもないので、土地を売って仲介手数料が欲しい訳でもなく、
ただ単に、自分だったら、ここにこの収支で建てるかな?という、
判断基準です。

ガンガン営業系の会社なら、ちょっと都心より賃料が安い程度で、
物凄い悪い土地でもなく、オーナー属性も良く、銀行融資も通るので、
余裕で建てちゃうでしょうけど、
彼らの毒牙に掛かるのを駆逐したいという思いもあります。
(少なくても、アドバイスに、お金を取るべきだという方もいますけど・・・)

目の前にいる方が、建てることによって不幸になることが、
解っているのに建てさせるような感覚は私には理解できませんし、
提案会社の営業マンより、私の方が、圧倒的に知識はあるのですが、
仮に彼らの会社に営業マンとして、入ったとしても、
1件も契約が取れずに、3カ月でクビでしょう(ヒーン)。

死神を見ながら、自己の利益の為に、
より高くボッタくって建てさせるような考えには、
到底賛同できません。

当社のマネジメントで計画中の物件の一部ではありますが、
パースも続々と作成中(設計事務所のサービスがある物件だけ(笑))です。
(色は未定)

来年の3月以降は、まだ見積スケージュールに余裕があり、ご対応が可能ですので、
お気軽に、お問い合わせ頂ければ嬉しいです。

横浜PJ131107s

PJ_01_131027.jpg
ー外観2


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