建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          消費税          土地活用          マンション    

 

株式会社土地活用
現在、建設業界の置かれている状況、見通しについて、
近い未来について独断と偏見で予測してみます。

個人的な見解を述べているので異論はあると思いますが、
過去の記事から予測についてご覧になってくださっている熱心な読者様にとっては、
トンチンカンな事を言っているとは、感じられないでしょう。

動向を決める大きなキーワードとして、
1.アベノミクスに伴う円安株高、資金供給による経済政策
2.公共事業予算の増加
3.消費税増税後の反動
4.中国経済・韓国経済の崩壊
5.移民政策
が上げられると思います。

2013年7月現在の建設業は、少なくとも東京では
瞬間的バブルの状況にあると思います。

主な原因は、
消費税増税の駆け込み需要の最盛期に加え、
政権交代による公共事業予算の増加があります。

公共事業予算は、民主党政権の下、
リーマンショックで民間工事が最も冷え込む中、
将来の国家基盤を維持する為に本来支えなくてはならない状況でも、
雷雨の中で傘を奪い取るように予算を減らし続けるという誤った政策を行い、
結果として、多くの職人さん達が建設業を去って行った後、
自己調整により晴れた状態が来た中で、アベノミクスにより
民間市場原理・価格を破壊するように、公共事業予算を拡大している
ような状況かと思います。

病によって、小さくなった胃を持つ患者が回復をし、
満腹感を感じている中で、
無理やり饅頭を10個食べさせて吐き戻している

と言えば解りやすいでしょうか。

公共事業が急激に増えれば、先に受注してしまったゼネコンにとっては、
下請・職人に払う原価が高騰し、お施主様から頂く代金から得る予定であった利益を圧迫し、
最悪赤字になるということを、行政執行者は理解できていないのでしょうし、
今は、震災復興のみに予算を集中すべき時期だと思います。
(実際に赤字になっている現場も多いようです。)

体力が奪われた中小ゼネコンが破綻していけば、
結果として、下請・職人への未払いが発生して
更なる悪循環になっていくので、
市場の動向をみながら緩やかに予算を回復していくべきだと思います。

終わってしまったことではありますが建設業を公共事業増大で支えなくていけなかったのは、
過去4年間でしょう。

そこに重なった消費税増税の駆け込み需要に関しては、
未だ、統計は出ておりませんが、
元請ゼネコンには本年9月末請負契約までに向け計画していた案件の
見積依頼が殺到しているようです。
前回の記事でも書きましたが建設業では経過措置により、
本年10月以降に請負契約をした物件で来年4月以降に竣工した物件については、
8%の消費税率になります。)
toukei2.jpg
あ
↑クリックすると5月までの統計が綺麗に見えます。

当社は、来春までに総工費で20億程度の物件を見積することになりますが、
駆け込み需要に巻き込まれる、この時期の見積を極力避け、
出来るだけ見積・着工時期を遅らせて頂く戦略を取ってきましたが、
中には、階数と竣工時期により、
どうしてもこの時期に見積をしなくてはならない物件もあります。

そのような物件に対し、予め大目に見ていた総予算内で
相場に応じて10%以上のコストダウンを行う交渉をし結果を出せる自信はありますが、
ベースとなる建設費の部分で、かなりの影響を受けていると感じております。

大家さんセミナー・懇親会等に参加したときに、
弊社が見積関与していない物件を独自に見積中の大家さんとお話しする事が何度かありましたが、
余りに高い見積が出てきているようで、
予算からかけ離れるようであれば見積を一回閉めて、
時間を置いて改めて見積するべきだろうというアドバイスをしております。

但し、このような状況は瞬間的なバブルであって、
長続きはしないと考えております。


消費税増税の反動については、既に、ボーリング(地盤調査)会社は、
4月頃から仕事が薄くなり、測定班の仕事の埋まり具合に、
空きが出ているまま状況と聞いております。

その業者さんは、今年の1-2月には新たに、
ボーリング重機を1セットと、それに伴う人員を増やして
事業拡大を検討していた業者さんですが、
駆込み需要の反動が最初に出やすい業種だったものと推測されます。

3%の消費税率増加は、多くの事業主が「簡単には吸収できる訳もない」と思い、
増税前に着工してしまおうと動き始めた物件が、
プロジェクトで最も早く動く業種であるボーリング需要を先食いし、
それが一巡した状態が、反動として最も早くでているのだと思われます。

建設業のプロジェクトは長期に渡り、マンション等では、
仕入・企画→事業決定・売買等→測量・ボーリング→基本・実施設計→見積→工事期間→竣工と、
地主さんの低層案件で少なくとも1年、長くて2年は要し、
景気動向について一番最初に影響を受けるのは、
ボーリング会社、測量会社で、
その後、そのデータを下に設計事務所が3-4カ月をかけて設計を行い、
ゼネコンに見積を依頼するという流れになります。←今ここ

そのゼネコンからの依頼により、鋼材商社、生コン商社との交渉が始まり、
型枠、鉄筋等の躯体系業者や電気、設備業者を抑えにかかります。
(設計施工の場合は多少の流れの短縮はありますが)

弊社の案件は、比較的調整がしやすい立場だったので
有難いことに増税以後も来春まで受注はあるのですが、
一般的な建設業では、事業主や設計事務所などの企画側の供給に頼る部分もあり、
どの時点から消費税増税以後の物件数が回復するのか、
複雑な状況が絡み合っているので予測に迷うところではあります。

しかし、昨今の、急激な地価と建設費の原価上昇は、
分譲マンションでは販売価格に転嫁できないレベルに達している

と思います。

多少、アベノミクスの影響で一般業種の企業業績が回復したとしても、
マンションを購入したい中間層の賃金には簡単には反映されにくいからです。

1流マンションディベロッパーは、そのブランド力で多少を価格に転嫁し、
大部分の不足分を資力で吸収しながら、
スーパーサラリーマンや企業家等の富裕層に売り切ることが出来るかもしれませんが、
資力やブランド力の弱い2流以下のディベロッパーは吸収しようにも吸収できず、
事業化を控えるか、事業化して売っても原価割れのまま破綻していき、
ミニバブルからリーマンショックまでの二の舞になる可能性があるような気がします。
(普通の感覚では事業化を控えるでしょうが、勢いで突き進むのが、開発系不動産業界であるのかもしれません)

そして、多少の警戒をしながらも、
分譲により得た代金から施工費を払うような
不安定な業態の事業者の物件を
受注してしまったゼネコンが工事代金未収のような悪影響を受けることも出てくるでしょう。

又、長期金利の上昇のリスクを感じとった金融機関は、
各収入層の住宅ローン融資の上限を下げ始めようとしているという噂を耳にすることがあります。

あくまで噂かもしれませんが、耳にはしておりますし、後に書く先行き不透明な
世界経済の情勢の中で、ギリギリの住宅ローンは危険と感じているのだと思います。

まだ統計自体は出るのは先ですが消費税増税前の駆け込み需要の反動影響は
価格(建設費)として数か月の時間を置いて出てくるでしょう。

更に、私の周りでは余り話題には出ていないように感じてはいますが、
私自身が最も恐怖を感じているのは、中国経済の崩壊と、
韓国経済の破綻の問題です。


リーマンショックの時も、前年の夏頃からサブプライムローン問題が、新聞を賑わし始め、
当時は、そうは言っても対岸の小火(ボヤ)程度に思っておりましたが、
1年2カ月後には、私の生活・人生すら変えてしまったような、
最悪の経済危機が到来しました。

中国経済は、前々から陰りが見えているとの話は見聞きされていると思いますが、
最近のニュースを見る限りシャドーバンキング問題と、
その融資対象の不動産投機・過剰生産の結果は相当に重症なようです。

怪しげな「理財商品」というものは中国政府発表で130兆円、
世界の目は200兆円規模?400兆円規模?と言われているようで、
どんな商品かは、別として、それが吹っ飛んだら、
巡り巡って火の粉がこちら(日本の建設業にいる私)にも降りかかってくるのではないか
という驚異を感じており、日々、ニュースを注視しております。

どんなものかと、調べていく中で、何となく理解できたのが、
賄賂の渦巻く中、高利で人民に理財商品を買わせ資金をかき集め、
高利で開発業者や地方行政に資金供給し続け、
イケイケドンドン投資で建てた高層ビル・マンション群は鬼城として
ゴーストタウン化
しているようで、不良債権となっているようです。

何で、13億人以上もいる国で、
1億戸以上?の誰も住まない住宅を新築してしまうのか日本人感覚ですと理解に苦しみますが
もうやってしまった事のようです。。。

不動産投機以外にも、シャープの太陽光の市場を破壊した、
中国の元世界一のソーラーメーカー、サンテックの破産、
生産調整という言葉を知らないかのような鉄鋼メーカーの破産・・・

腐敗した役人の中で、無謀な設備投資や過剰生産が不良債権化して、
噂通りに銀行が破綻し取付騒ぎや、高利を謳い人民に買わせた理財商品が紙くず化でも起これば、
黄巾の乱から三国志のような、国家存亡の危機になるような軍事クーデターから、暴動、
内部分裂をする可能性すらありうるような感じがします。
(妄想が過ぎるぞと怒られるかもしれませんが何度も、
国が入れ替わり分裂・統一を繰り返した歴史がありますし・・・)

又、韓国は反日感情のみで動くパク・クネ大統領のもと、
前回の韓国通貨危機を全力で支援した信頼度の高い日本・円との
30億ドル分通貨スワップ延長を7月3日に切って、
爆弾を抱える中国になびき、新スワップ協定を締結した韓国も中国の道連れになることでしょう。
(ニュースを見る限り早速、中国とのスワップは無意味なものに成り下がっているようですが・・・)

ギリシャ危機が少し前に話題になっていましたが、
そんな経済規模とは全く違うレベルの事が、中国で起こり、韓国が直撃し、
30兆円以上も中国と貿易している日本も、
世界経済も相当な打撃を受けることになるんじゃないかと・・・
(韓国もサムソンに部品供給している日本企業が沢山あるようなので、
韓国が倒れると日本にも影響があるんだと思います。)

日本の鉄鋼・電気メーカーが持ちこたえれば、
世界シェアという点で、地位を取り戻すのかもしれませんが、
そんな先の話までは考えてられません。

国内では消費税増税の重荷が圧し掛かろうとしている中で、
隣国に時限爆弾があることを、
景気の荒波に揉まれ易い建設業界に身を置くものとして、
頭に置いておかなくてはなりません。

そして、現在の、職人さん不足に関しては、
今の10代の若者の感覚、人口減少や、若者の持つ建設業へイメージから、
新たな、なり手が余り期待できないのであれば、
数年後の近い将来、外国人技能実習生による受け入れから、
他の先進国同様、移民の本格的な受け入れの時代に突入することになると思います。

移民政策には反対の方も多いのは理解しておりますが、
東京に住んでいるせいか、コンビニや食堂の店員さんに留学生?と思われる外国の方が多いので、
私自身には今更、違和感は無くなっているのかもしれません。

背に腹は代えられない大手のゼネコンの要望の上、法改正がされ、受け入れの窓口は、
多分、インドや、東南アジア、中東での施工実績のあるスーパーゼネコンや大手ゼネコンが
受け入れの為の人員を送り込み、現地のエージェント・ブローカールートを通じ、
ドバイ・シンガポール・香港等に送り込まれていた職人さん達を、
そこより高待遇で迎え入れ、日本の下請に割り振るようなことになるのではないかと思います。
(国内の小さいブローカー?はトライして財を築く人もいるかもしれませんが
最悪現地で永眠など、現地と日本の受入先に余程のコネが無いと難しいと思います。)

大手ゼネコンの国内での現場職員さんは、
外国人の職人さんをどう思っているかは知りませんが、
既に海外に進出して、現地の職人さんを束ねて工事をしているのですから、
本部の経営陣は左程、アレルギーが無く、
そのような舵取りを選ぶことになるのではないかと思います。

そして、若くして、建設業に挑んだ日本人の職人さんは、
外国人の職人さんを統括し、指導・監督することを求められる立場になるのだろうと思います。

建設業では、まだまだ荒波は続きます。

現在、60歳代の方は、逃げ切り作戦が成功できるかもしれませんが、
まだアラフォーの私は、今更他業種に転職する訳にも行かず、
今できる出来る限りのことをして、何とか耐えていかなくてはなりません。

近いうちに来るであろう未来・社会情勢は私のような末端の人間には、
変える事は出来ませんが、どのような状態になるのか情報を収集し、
先を見据えて自分の頭で予測をし、
予測しうる最悪な状態が来た時に出来る限り耐えられる体制を作っていく必要があると思います。

それは、建設業に疎い、建設事業主様にあっても同じことでしょう。

土地活用でマンション等を新築することにより、
強固な安定した未来を築く為には、
今できる最大の努力をしていくべきでしょう。

コンストラクション・マネジメントによる土地活用は株式会社土地活用を是非とも宜しくお願いします。


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