建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2月9日に行われた、土地活用&新築不動産投資セミナー
無事、ほぼ156席満席にて開催することが出来ました。
IMG_1626.jpg


ご参加いただけた方々、大変ありがとうございました。

当日、早朝まで製本をやって一瞬眠りに自宅へ帰ったところ、
事務所の鍵を落としてしまい、資料を取り出しや、整備が間に合わず、
開講時間まで、本当にギリギリで冷や汗を書きましたが、
狼たび団員の方々が資料配布をお手伝いいただけたことで、
何とか開催することが出来ました。
お手伝い頂いた方大変ありがとうございました。

そして、懇親会まで無事終わり、翌日から、前日までの無理が祟ったのか、
今までに無い身体の壊れ方をしました。。。
大分、回復してきましたが、スポーツ選手の大半は引退する30代後半。

次回セミナーをすることがあれば、
無茶せず製本屋さん?に出します。。。

暫くはお腹一杯なのでお茶会程度に済まそうかと思います。

そんなことは、さておき、
セミナーの内容についてです。

1部は、リピーターの方々には何度も聞いて知っていた方も多かったと思いますが、
当社流のCM方式の内容を簡単に説明させていただきました。

初めて聞かれた方に完全に理解して頂けたかどうかは不明ではございますが、
疑問点などございましたら、直接ご説明させていただきますので、
何なりとお申し出頂ければと思います。

2部は、狼たび団様の、講義。
条例や、規模、近隣住民さんの意向にもよると思いますが、
ゴミ出し系の管理清掃費を無くすことが出来たことが、
更なるポイントUPかと思います。

旅団さんの物件は、私が誰にも知られていない頃に、
私を信じてご指名頂き、
私の人生の転機となった思い入れの深い物件です。

最も、建設費の安いタイミングで、私を信じて、
CMを導入してくださって大成功された嗅覚は、
伊達に激烈な不動産の世界で長いこと生きていないのだなと思います。。。
(その後、ブログまで書いて、色んなところでセミナーまでする嗅覚もやはり只者ではないですけど(笑))

この物件、近い将来の引っ越しを狙っているのですが、
単身男性は入れないという激しすぎるオーナー方針のため、
そろそろ準備に掛かりたいと思います(笑)

場所にあった仕様・外観・賃料・建設費共に、
何度見に行っても非の打ちどころのない物件ですが、
あのような仕事が常にできるよう精進していきたいと思います。

EVの導入については、4階までは要らないという、狼たび団様のご意見ですが、
当社では、4階からは、EVの設置を基本的には推奨しています。
(狼さんの物件は半地下1階地上2階の3層です。)

私自身、駅でもなるべくエスカレーターを探すぐらいなので、
ビルの4階まで歩いて上がると思うと、うんざりしますし、
高賃料で埋められる続けるかどうかというのも、
オーナー様とご相談しながら進めていっております。

3・4部について、
まず、1種の意味が解らないというお声を多数頂きました。
1種とは土地の坪単価を使用できた容積率で割った、数字です。

マンション開発をするマンションディベや最近は、
不動産投資家様も用地仕入の指標として当然のように使っている数字で、
この1種単価と、場所・駅距離から相場観を持って皆さん用地仕入を行っております。

例えば土地300万円/坪で、500%の容積率が消化できた場合は、
300/5.00=60
土地200万円/坪で、200%の容積率が消化できた場合は、
200/2.00=100
となります。

この数字が高いか安いかで、ボリュームチェックをして事業収支を組む前に、
真剣に検討すべき物件かをまず検討します。

ただし、良く不動産の物件概要書に書かれている容積率は、指定容積率が一般的ですので、
全ての土地で、必ずしも、容積を消化できる訳ではありませんので注意が必要です。

建物は、日影規制や道路斜線・高度斜線・採光制限・条例など様々な規制を潜り抜けて、
設計していくので、土地情報を見ただけでは、厳密には1種計算はできませんが、
ボリュームチェックによりプランを入れる前に土地情報から、
ある程度、感覚的に、容積の消化できそうな数字を予測することが求められます。

始めは、中々、予測は難しいでしょうから、指定容積率で割った1種の最小値がある程度、
安そうであれば、事業性がありそうな土地かもしれませんので、
ご相談いただければと思います。

私が、ご説明した建設プランに、建設費を含めた基礎となるプラン・事業収支については、
どれぐらいの土地にどれぐらいの建物が建ち、
どれぐらいの建設費で、どれくらいの利回りが出るか、
1戸の割り方の基本的な考え方等も含めて、イメージして頂けるよう、
幾つかのパターンを出させていただきました。

正直パターンが多いかなとは、思いましたが、
エリアと部屋の割り方や、建設費については、
根本的なイメージが出来ていないと、
無知を良いことに付け込まれますので、
それが起こらない無いようにするための基礎知識として、
活用頂ければと思います。

建設費は、単純に坪単価だけで、議論できるものではないので、
もし、新築をご検討中の土地があるのであれば、
ベンチマークとして、これぐらいの建物だったら、
幾らぐらいで出来るだろう?
等と使えるかと思います。

その後の、相続・税務・フリーキャッシュフローのシュミレーション
難易度が高すぎるとの声が、かなり経験や勉強をつまれた大家様の多方から上がってきました。

確かに、難易度は高かったかと思います。
しかし、物件を建てれば、あのシュミレーションに近いことが、起こってきます。

補足としては、大規模修繕の費用は、
分譲マンションの管理会社のようなところからボラれなければ
実際、掛かっても、あの半分程度でしょうし、
保守清掃費も掛かって半分程度でしょうけど、
マックスで費用を見込んで余った累積CFを溜め込んでいくのは安心な計画かと思います。
(実際、あそこまで掛けて修繕している大家さんもいないでしょうし。)

3部は、90%と100%入居率でシュミレーションされているので、
入居率を高めることにより加算されると、
どのようにフリーCFが残っているか理解しやすいかと思います。

また、長期で億単位の人件費を払いつつも、
億以上のCFが残っていくことが予測されるのは、
歯を食いしばって、自分や家族・社員の生活費を稼ぎださないとならない、
一般の事業会社からみれば、羨望の眼差しでみてしまうほど、
やはりマンション経営は、稀有で、美味のある経営だと思います。
(だからといって誰でも出来る訳ではありませんが。。。)

一方で、私の知る多くの税理士さんも、実際に、不動産経営をされています。
狼たび団さんのようなプロの不動産業者も賃貸経営している業者さんは多くいらっしゃいます。
一般の大家様達も、その方々と競っていかなくてはならない土俵は同じ、賃貸事業です。

実際に、99%近くの大家さんが、あそこまで高度なシュミレーションをご自身ですることは、
不可能で、それ自体は、プロに任せるべきものなのかもしれません。

しかし、建てる前や、建てた瞬間から何も考えない、
シュミレーションされない中で、
最初の15年程度でCFを蓄財していかないと、
賃料の下落、経費扱いされる金利比率の低下による税金の増加、
修繕費の増加で、苦しくなってくるのも事実です。

それを逃れる為には、当初の利回りを建設費を抑えることにより、
出来るだけ高く設定していくことと、計画的な蓄財が必要となります。
(利回りをエリアによりバラつかせたのも、そういうところが多少は見えてくるように細工したつもりです)

そのような計画する上で、ある時に力を借りるべきなのは
やはりプロの力なのかもしれません。

私が、思うに、これまで出会ったお施主様は、
不動産や設計事務所など本業のプロであったり、
一般の方でも、不動産経営に勉強されている方が多いのですが、
皆さん苦手分野で人を使うことは非常に長けていると思います。

余り、1案件に対し、コンサルが多すぎるのも経費倒れになりますが、
これと信じた人間を上手く使いこなされているように思います。

劉備に孔明がいたように、将軍の立ち位置にいる有能なオーナー様は、
軍師を選び、意見を聞き、嗅覚を研ぎ澄まし、最終判断を下すのです。
そして、将軍には人徳・優しさと、厳しさの両方が必要かと思います。

又、セミナーでも、言いましたが、
「オーナー様は自分で全て出来る必要は無い」
と思います。

大きな会社の経営者は、どこかの畑のプロフェッショナル出身でしょうけど、
法務であり、税務であり、経理であり、営業であり、有能のプロフェッショナルを束ねて、
方針を出し、判断を下しているのは、普通に考えれば、理解できることです。

私自身、大きな会社の経営者でもなく、
全て自分で出来る訳ではないのは十分承知しています。

税務について、あのレベルのプロの知識・経験を身に着けるのは、
長い勉強期間と、常時の知識・税制のアップデートが必要となります。

私が、私の求めるCMについて、まだまだ上を目指してはおりますが、
今の仕事のレベルが出来るようになったのも、
誰も味わい続けることのできないような、苦い経験を沢山してきたからであって、
他の建設関係者が知識があっても実践することは絶対に出来ないものです。

オーナー様にとって、
単語や事象を知らないことが金銭的に、多大な損をすることもあるので、
解らないこと、疑問に思うことは、
税理士の先生にでも、私にでもお気軽に聞いていただければと思います。

そして、賃貸経営という戦争に、打って出られるのであれば、
確実に勝てるよう、事象に対し、基礎知識、相場観・ビジョンを養ったうえで、
後は、どのような人間を集めて、
どのように建てることがベストな選択なのか、
常に考えていただければと思います。

このブログでは何度も言いますが、
土地活用の成否は、計画段階の序盤で大半が決まります。
結局は、プランと建設費で大半が決まってしまいます。

大手だから安心?と思われる気持ちも解らなくはないです。

正し、建設業で実際に起こっていることは、
コマーシャルをバンバン打つような大手であることによって必要以上に高い建設費で利回り、本来蓄積できたはずのキャッシュフローは抑えれます。

それは、返済という多大なリスクを背負い続けることになりますので、
そのことをまず、理解して頂ければと思います。

実際に、世の中で、災害時の避難所になるほど安心と思われているほど、
公共建築物を建てているのは、一般的なゼネコンさんです。

そして、そのようなゼネコンさんにCM方式で建てていただいた
物件写真の動画を作りましたので、リンクをクリックして是非ご覧ください。

そして建てた後は、長期に渡って幸福でいて下さるよう、
きちんとシュミレーションを見定めて運用して頂ければと嬉しいです。

5部については、オーナー様がプロジェクトマネジメントの長として、
建てられる時に、どういう心構えでいるべきかということと、
建設業の動向について簡単に話をさせていただきました。

近隣説明に関する補足として、一般的に大変なのは、
周りに戸建住宅が立ち並ぶような土地を買ってマンション建設をする場合で、
よそ者が入ってきて、生活を妨害されたという意識が生まれてしまうのは、運もありますが、
やむおえないところもあるかと思います。
地主様の場合は、それまでの普通に、ご近所づきあいをしていれば
左程簡単な挨拶程度で済むケースが多いような気がします。

又、建設業の動向については、知っておいて損はないと思ったので、
ありのままをお話ししました。

参加された方々には、何か、判断にせまられた時に、
そういえば、あのセミナーで、あんなことを言ってたな。。。
と、思い出したかのように資料を見直すことがあっていただけたら嬉しいです。

今後とも、どうぞ宜しくお願い致します。

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関連記事
2013/02/13 07:11|土地活用TB:0CM:6

コメント

セミナーお疲れ様でした
会計士、税理士による評価・・・
なかなかのものでした。
あの程度でしたら、私個人でもできます。
(自分でシミュレーションソフト作成しましたしw)

もう一歩踏み込んだ節税の説明が欲しかったです。
それでも、一般の方には難しい講義だったと思いますが・・・
より高度なものは、お金を出さないと難しいですよねw

物件の選定力アップしないと・・・
新築できないですね~
まだまだ素人ですw
そのうち、新築できるような資力(キャッシュ1億程度)できたら、お願いすると思います~
ワンワン #-|2013/02/13(水) 20:38 [ 編集 ]


ワンワンさん

ほとんどの方は、理解不能でショートされていたようです。。。
ワンワンさんのような方は特殊すぎますw
5時間やったのに踏み込んだ説明が出来る時間が足りかったかもしれないのを講師の方々にも受講者の方々にも申し訳なく思います。

一方、細かいことを知らなくても、直感で把握して、上手く人を選んで、使えれば、結局は済んでしまうのも現実ではあります。

大家さんが鉄筋の組み方や型枠の組み方、生コンの打ち方を知らなくても済むのといっしょかもしれません。
奥が深いですね。。。

キャッシュはあるに越したことはないですが
1億までは要らないでしょう。。。

次回のセミナーは何をやれば良いんだか、
全くイメージが湧きません。。。
kkenji1 #-|2013/02/14(木) 00:27 [ 編集 ]


先日はありがとうございました。
遅ればせながらセミナーの感想を。

相続に絡めた話の割合が多かったですが、こういったシチュエーションも将来的には考えて行かないといけないのかなぁ、と考えさせられる内容でした。

セミナー主催大変かと思いますが今後も楽しみにしています!
rem #-|2013/02/19(火) 01:50 [ 編集 ]


remさん
remさんは相続はまだまだかもしれませんが、
一応考えておいた方がよいかもしれませんね。

何やるのか思い浮かばないので、
もう暫くないかと思いますが、
考えておきます(笑)
kkenji1 #-|2013/02/24(日) 12:50 [ 編集 ]


今回はいけなかったので、次回がある時はぜひ参加したいと思います。
狼たび団団員より。
J #uoSKjgR6|2013/02/26(火) 15:30 [ 編集 ]


Jさん
有難うございます!
すっかり、「たびだん」浸透してきましたね(苦笑)

ネタ&気力切れなので、暫く開催しないと思いますが、何か思い浮かんだら開催すると思います。。。

その際は宜しくお願いします!
kkenji1 #-|2013/02/28(木) 23:12 [ 編集 ]

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