建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          マンション    

 

長らくお待たせしました。暫く更新するつもりもなかったのですが、
久々の建設費ブログの更新です。。。

究極の土地活用を目指すには、土地の最大活用と、建設費の最適化が必要と
これまで、書いてきました。

土地の最大活用とは、土地のポテンシャルを最大限発揮し、
コスト面でのスケールメリットを最大限享受するするために、
必要なことで、プロの開発業者であれば、問答無用に、そこを探求します。

一方で、建設コストの最適化とは、簡単なようで、
実際には、まともにできていないケースもあるようです。

根本的な考え方として、
コストの最適化で仕様変更による目先の減額に目を奪われると、
長い目で見たときに、多額の利益を毀損します。

長い目でみるとは、少なくともローンを完済するまでの話です。

中には不動産会社や設計事務所等のプロの施主相手であれば、
絶対に通用しないような間違いを、
平気でしているようなこともあるようです。

まず私が思うに、雨を疎かにする、断熱を疎かにするVEは、
愚の骨頂です。

ここは、建物に必要な基本性能ですから、
必要な金額を投資すべきです。

防水について、屋根に手を抜くことは常識ではありえませんが、
良く見落としなのが、開口周りの2重シール、
1階でも土接する部分の防水です。

ここらへんは、図面には大体記載されていませんが、
積算の際は、図面に記載されてなくても、数量を計上しなくてはなりませんし、
水の納まりが、悪い図面については、納まりを修正指示したうえで、
見積もらなくてはなりません。

次に、断熱です。

今は、300㎡以上の建物には、省エネ法が適用されますので、
断熱はやらなくては、処罰対象になりますが、
これ以下の建物において、稀に、断熱をしていない建物が散見されます。

省エネ法適用基準外の規模であっても、
居住性や世の中の省エネという流れを考えた場合、
建物に水道が必要なように今や絶対的に必要な工事です。

300㎡以下の断熱工事でしたら、コスト的に、
2回施工で36-7万が断熱工事の原価となります。

内断熱にすれば、これにボードやクロスも加わりますが、
1500円/㎡程度です。

昔、断熱塗料を屋根に施工したことがありますが、
壁にあまり流行らないのは、
断熱塗料の値上がりした単価差とボードクロスの単価は相殺出来る程度のものだからと思います。

また、良くないVEとして妻壁(雨が掛かる壁)に、
白系の吸着性の高い塗料(特にジョリパットやリシン)を使うことです。

初めの数年はカッコ良いですが、
3年も経てば、雨だれが、付いてみすぼらしく見え始め、
10年も経たずに見るに堪えない建物になるでしょう。

こちらの、建物では、全体のバランスや南欧風というイメージから、
アクセントで白い塗料を使っていますが、
使用している範囲は、雨のかからない壁か、
こまめに汚れの取れる脚立で届く範囲です。
面積も最小にとどめた上で、使用する材料は撥水剤です。
写真4

それでも、物件を見に行くと、雨だれが気になり、
脚立とスポンジで拭き取ってやろうかと思うことも、
しばし。。。

「壁に白を使ってよいのはお金持ちだけ」
という、言葉もあるように白を維持するには、
コストがかかります。

確かにタイルより、塗料の方が安いですが、
高くてもタイルに勝てる外壁は無いと思っています。

打ち放しについては、好みがあるとは思いますが、
綺麗な仕上がりを見る分には良いけど、リスクが高すぎるので、
施工者側の本音は極力やりたくありません。

先日、引き渡した物件は、打放し部分の足場をばらした後に、
仕上がり具合が私が求める水準に達していなかったので、
再度、足場を架けさせ、直して頂く羽目になりました。

私は、現場上がりですし、足場を再度架け直して、
完璧に直す費用や、現場監督のこれまでのご苦労などずっと見てきて、
迷いましたが、心を鬼にして、
「施工者としてのプライド・看板を掛けて、お施主様に長い間感謝される建物を引き渡してください」
と、再施工を依頼しました。

結果、完璧に直してお渡しすることができましたが、
生コンの中に素手で手を突っ込んで、
土工と一緒にバイブを持ったり、木槌を持って走り回っていたような
人間ですから、打ち放しの難しさは、十分解っています。
(会社からも、相当言われているでしょうし。。。)

デザインのポイントとして、やるにしても、
コン打ちの集中力が保てるように、
面積は極力絞りたいところです。

設計段階で、デザインとして、どうしても入れたいのであれば、
駄目であれば、施工者の気持ちなど無視してでも、
徹底的に直させる覚悟が出来ていないのであれば、
仕様から外すべきです。

現場監督だってお金さえあれば、本心は直して良いものを引き渡したいわけで、
社外から強制されれば、完璧に直す技術は持っています。
予算では、会社からあれこれ言われるでしょうけど、
竣工間際の忙しさで萎える気持ちを理解しつつ、駄目な物は駄目と、
プライドを傷付けずに後押しフォローできるかどうかも、
マネジメントとして必要なのだと思います。

次に使うべきではない建材として、
床に白のPタイルです。

若干フローリングよりは安く、写真写りは良いですが、
こんなものはVEでもなんでもありません。

現場監督の最後の物件で、建築家が、これを使い酷い目にあいました。
(現場監督は、社会の仕組上、設計者の命令には逆らえません)

この建材は私にとって悪魔の建材です。

GWの引き渡し前に、3日間雑巾を持って徹夜で、拭き続けましたが、拭いても拭いても、
雑巾むらが、綺麗になりません。

雑巾の糸も落ちたら目立つし、抜け毛も全て目立って見えます。

引き渡し前で、こんな状態ですから、入居者は、
この掃除を永遠にしなくてはなりません。

確かに写真で見れば、瞬間だけは、格好は良いのですが、
今どうなってるのか、考えるだけでも、ぞっとします。

VEとは、一般の方だけではなく勘違いしている建築関係者も多いのですが、
同等以上の性能・機能を持つ中での仕様調整であり、
それは、居住性や、長期の耐久性を損なうものであっては、なりません。

VEの判断基準は、同等レベルのメーカー品を使い賃料が下がらないこと、
耐久コストが上がらないことが条件です。

それを維持した上で、見積もる側に、受注メリットを理解して貰った上で、
論理的な交渉をしてコストを下げていくのが真のコンストラクション・マネジメントです。

それでも、予算が足りなければ、
設計を1からやり直すべきです。

株と一緒で相場には動きがあるので、土地を買って新築をする場合は、
銀行融資枠以外に、現金を絶対に大丈夫なレベルまで保持されていないと、
無闇に手出しするのは危ないと思います。

駆け出しの頃、最も、お世話になった鬼所長が常に言っていたのは、
「建設業は結果が全て」
ということです。

「誰もが良い建物だという建物を、きちんと低コストで引き渡して、初めて、感謝される。」
ということも、おっしゃっていました。

そして、我々建設業者は、お施主様から感謝を頂くことが何よりのエネルギーになります。

何度もこのブログで書いていますが、
収益物件は建った瞬間の写真写りだけを求めて建てて良いものではありません。

ビジネスでもそうですが、建設においても、
目先のコストや見栄だけを見ていると、長い目で見たときに、
大きな利益を取り逃します。

それを肝に命じた上で、お客様の期待に応えるために、
取引先のやる気を起こさせ、
交渉によりコストを下げていく難しさを日々感じながら、
精進していきたいと思います。
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土地活用事例2
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2012/05/29 00:30|土地活用TB:0CM:6

コメント

省エネ法
こんばんは ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。
省エネ法っていうのがあるんですね。
タイムリーなお話でとても勉強になりました。
ぶるーまんぱぱ #-|2012/05/29(火) 23:16 [ 編集 ]


ぶるーまんぱぱさん。
昔は断熱無しは、ありでしたが、
今は規模があれば、断熱しないと確認は通っても別の法規でOUTです。処罰は緩そうですが、該当する場合ゼネコンのコンプラで普通は施工してくれません。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50kesins/home/kekouzou/shouene/shouene.htm
感覚としては窓が大きい場合、昔より屋上の断熱が若干厚くなったような気がします。
kkenji1 #-|2012/05/30(水) 00:02 [ 編集 ]

新築なら・・
太陽光パネル設置しなくっちゃ!
東電の利益を圧縮するために~
ボーナスまで計上しているんだから、こちらも利益確定させないと(笑)
ワンワン #-|2012/05/31(木) 08:03 [ 編集 ]


ワンワンさん
太陽光パネルは良く話題にあがりますね。
実際に屋上にパネルの基礎作って付けてる現場もあります。。。
売電価格と実際に機械が、どれぐらい持つのかにもよりますが、損はないような気がします。
一通り話は聞きましたが、あんまり詳しくなく多分です・・・
kkenji1 #-|2012/05/31(木) 11:05 [ 編集 ]


こんばんは。

新築で土地から仕入れて利回り10%は無理なのか。。。中古にいい物件がありません。
気ままなネコ。 #-|2012/07/16(月) 21:15 [ 編集 ]


気ままなネコさん

お久しぶりです(笑)
上手く仕込めば全く無理では無いですけど・・・
難易度は高いかと。
ネコさんのエリアで、どうなのかはよくわかんないです。
kkenji1 #-|2012/07/19(木) 00:45 [ 編集 ]

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