建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用    

 

お屠蘇気分もすっかり抜けた頃ではございますが、
新年あけましておめでとうございます。

今年は、本物のコンストラクション・マネジメント
更に広めるために、今まで以上に、頑張っていきたいと思いますので、
宜しくお願いいたします。

さて、今回は、「究極の土地活用」という題を付けてしまいましたが、
地主様から土地活用についてご相談いただいたときに、
常に思っていること、感じていることを書いていこうと思います。

残念ながら、多くの土地活用提案は、
土地のポテンシャルを最大限に発揮出来ていないのではないかと
強く思います。

私のお客様の殆どは、地主様と土地を買っての不動産投資をされる方の
2通りの方がいらっしゃいますが、
基本的に、土地を買われて不動産投資をされる方のほうが、
シビアに数字・利回りを追い求めていく傾向があるように思います。

当然ながら、収支が土地を買う方が激しいので、
コストパフォーマンスを追求せざる得ないということが根底にあるのだと思います。

一方で、地主様は収支について余裕があるため、
もし、その土地がマンション用地として売買されて活用される時の場合とは、
違った方向に答えを出されるかたも多いのかと感じます。

例えば、土地を買って建てることを前提として収支を組んでいる方にとっては、
最大活用しないということは、収支上成り立たないので有り得ないのですが、
地主様は、様々な理由から、
基準法上のMAXまで建設しないということを選択される方も結構いらっしゃいます。

実際、借金が増えるのは地主様ご本人なので、
あまり大きな、お金は借りたくないという気持ちもあるでしょうから
それはそれで、尊重しなければならないとも思っています。

但し、賃貸マンションを建てようとする際に根底に流れる考え方は、
同じだと思います。

賃貸マンション経営の基本戦略は、
1.土地の最大活用
2.建設コストの最適化
だと思います。

最大活用をしないで、建てられた方も、
それなりに安定した収支があるので、
ひとまず色んなことをひっくるめて、その方にとって、
ベストの選択をされたのだと思います。

ただし、収支上最も安定するのは、コストのスケールメリットを考えても
少くとも都区内では、最大活用することにあるのは間違いないので、
「折角の土地が勿体無いな・・・」
とは思います。

セミナーでも話しましたが、ゼネコンは1現場受注するとき、
見ている監督の人件費は、500㎡だろうが800㎡だろうが
階数が1階増えようが殆ど変わりません。

ゼネコンの経営目線で考えれば、
受注するまでが色々と大変であって、
ひとつの現場が始まったら、やること一緒ですから。

利益率も重視はしていますが、どちらかというと、
1現場で1人の監督をつけて何ヶ月で
幾らの利益額があがるかということのほうが、
重要であったりします。

それは、外注先の下請専門工事会社の目線からも同じです。

2階建てにするか、10階建てにするかという極端な違いでなければ、
ゼネコンと打合せして図面書いて、色決めて正式発注して
みたいなやり取りや、作業は3階建てでも5階建てでも
やることは同じです。

職人さんだって、幾ら1日の作業量の限界があるとはいえ、
ある程度、ボリュームがあったほうが仕事も伸びるし利益額も出やすいです。

それらの建設に関わる人間が動くことに対すコストについての、
スケールメリットから、最大活用を推奨する、1つ目の理由です。

もう1つの大きな理由は、
土地を買っての投資としてやられる方はシビアに考えていますが、
将来的に売却を考えたときに、土地+建物で幾らで売れるかという視点で見てみると
わかりやすいかと思います。

地主様の場合、土地を売りたくないから建てているというのもあるので
あまり売る場合のことを考えずに建てられるのですが、
建てた瞬間に、更地としての地価の考え方とは全く違った考え方で
物件金額は評価されていきます。

つまり、建てた瞬間から収益物件として幾らの賃料を生み出せるのかが、
土地値についても影響を与えるということを
なかなか考えられる地主様は少ないように感じます。

例えば、2000万円の賃料が取れる建物を作ったとして、
8.5%の利回りで売れたとすると、
土地+建物で2億3529万円で売れる収益物件を作ったことになります。

しかし、その土地を最大活用した場合に2500万円の賃料が取れるケースもあります。
同じ、8.5%の利回りで売れたとすると、
土地+建物で2億9411万円で売れる収益物件を作ったことになります。

500万円の賃料を取るために、
差額の5822万円の建設費用が上乗せされることは有り得ません。

500万円を12ヶ月で割れば、41万円のつき賃料が必要となりますが、
坪1.1万円の家賃が取れるエリアで、必要な坪数は37坪です。

5822万円/37坪=157万円/建設坪単価
ですから、CMをやらずに、どんなに高いRCの仕様であっても
坪157万円の建設費になるはずがないというのは感覚的にご理解いただけると思います。

RC壁式構造でコンストラクション・マネジメントを行い、
仮に専有坪単価で70万円で出来る計画だったとしましょう。

これに掛かる建設費は37坪×70万円=2590万円
売却時の差額と建設費の差額を比較すると
5822万円‐2590万円=3232万円
です。

つまり、3232万円土地の持つ
ポテンシャル・価値が上がったとも考えられるでしょう。

土地活用の営業をしていると様々な企業の土地活用提案書を
お客様より拝見することがありますが、
私が地主であれば絶対にこのような企画・プランでは建てさせないような
提案書を拝見することが殆どです。

それは、建設費の問題も多分にありますが、
プラン的に、私が地主であれば確実に求めるであろう、
一定の水準まで達していないものが殆どという意味です。

私は、地主ではない、しがない建設費コンサルですが、
少くとも、お問い合わせ頂いた案件について、
もし、自分がその土地の地主であったとすれば、
折角、ご先祖様が残してくださったものを如何に活用し、
将来できるであろう子孫に残していくかという自分目線で考えております。

その為に、究極の土地活用とは何かと自問自答しております。

究極の土地活用とは、業者さんが、数回プランを持ってきてハイこれで契約しましょうと
そのまま建ててしまっていいものではないように思います。

地主様が、プロの業者と共に、建築的・収支的・不動産的・家族の人間関係的・・・
あらゆる角度から、プランを真剣に検証し、もう、幾ら考え尽くしても、
これ以上のベストな答えはないと
関わる全ての方が思えるような、究極の計画にしたところで、
初めてGOを出し、プロジェクトを一気に押し進めるのが、
究極の土地活用ではないかと思います。

そして、私は土地活用に関わる仕事に身を置くものとして、
常に究極の土地活用を求め、提案していかないと、
自らの存在価値がなくなるのではないかと思います。

残念なことですが、まだまだハウスメーカーの言われるままに、
都内に土地を持っていながら、
鉄骨で10%(笑)の表面利回りに届けば満足されて建てられてしまう
地主様も多いように思います。

もし、この記事を偶然ご覧になっていただいている方の中で、
ご先祖様から受け継いだ大切な土地について活用を考えられていらっしゃるのであれば、
この記事の考え方により、より良い考え方を持たれるようになる
一助となれば嬉しいです。

次回は、究極の土地活用におけるコストの最適化について書いていきたいと思います。

本年も宜しくお願いいたします。

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関連記事
2012/01/11 01:42|土地活用TB:0CM:6

コメント


新年一発目から熱い投稿ですね!
こうやって自分の仕事に誇りを持っている人が業界に増えればいいなと思います。

とか言いながら・・・

できれば地主さんは最大限活用できないまま眠っていていただけると、土地から仕込む立場としては助かるんですが~・・・なんて言っちゃダメですね(苦笑)
ひろ* #JyN/eAqk|2012/01/12(木) 12:18 [ 編集 ]


ひろ*さん
今年も暑苦しく行きたいと思いますw

都内で土地持ってて9%とかで建てちゃう地主さんもいらっしゃるようですよ。。。

多分、催眠術とか使えるんでしょうね
一度地主さんに成り代わって、彼らがどんな術を使って、土地あるのに9%で建てさせているのか観察してみたいですよ。

ひろさんには申し訳ないですが、今年は、そんな眠っている地主さんに目を覚ましていただきます(苦笑)

http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20111228/225729/
こちらのコラムで、地主さんは選ばれた民とか書かれていましたが、土地を買っての新築は、狼さんみたいなスキルのあるプロの地主と比べたらハンデ戦であることは間違いないです。

ただ、世の中の多くの地主さん相手の業者が、営業マンの養分として重い斤量を背負わせてレースが始まることが多々あります。

土地を買う方のほうが、勉強されてレース中の管理スキルが高い場合も多いので、世の中のバランスが取れているのでしょうか。

間違っても新築から30年一括借り上げとかしないでしょうし。

でも、建設費は、ぼったくられてしまうような緩い地主さんでも土地は安くは売りません(笑)
ここらへんの心理というのは、土地神話の系譜を組むものが脈々と受け継がれているのだと論文を書くと面白いかもしれません。
2000年前は、ただの、森だったんですけどね・・・
kkenji1 #-|2012/01/12(木) 13:10 [ 編集 ]

土地欲しい~
土地を仕込むには、地主さんの相続案件がいいですね。
速く現金化したい時が狙い目です。
でも、そういう物件は芦が早いです・・・
ワンワン #-|2012/01/12(木) 21:39 [ 編集 ]


ワンワンさん
相続案件いいですね・・・
中々、表には出てきませんが、税理士さんがそういう案件隠し持ってそうですね。

kkenji1 #-|2012/01/13(金) 03:52 [ 編集 ]


この切り口
好きです。

ハウスメーカーとかで安易に建てると
土地価格を思いっきり棄損するって事ですね。

中古で買うときは、ある程度余裕があった建物の方がその後が楽な事はありますが
多少は収益に響きますし、積算君との価格競争に敗れて買えなかったりもします。

母さまにお聞きしたのですがリノベもやってるんですね~
ぼ〜や #-|2012/01/13(金) 11:07 [ 編集 ]


ぼ~やさん

HMでMAXで建てても利回りで考えたら
思いっきり毀損しますね。
吸い取られた感ですか。

でも日本人はブランドに弱いですからね・・・
その癖、災害があって避難するのは、
普通のゼネコンが作ったしっかりした公共RCなんですけど。
ぼーやさんみたいに解る方に解っていただければいいです。

母さまってw私の母ではありませんがwww
kkenji1 #-|2012/01/14(土) 01:44 [ 編集 ]

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