建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       建設費          土地活用          東京    

 

政治経済ニュースなどは全く疎いのですが、
建設業者間情報だけは、嗅覚を利かせているつもりです。

ある業者さんは、今の建設業の置かれている状況を
ジェットコースター
と、言っておりました。

2004年 不景気から立ち直り
2005年 ファンドバブル
2006年 ファンドバブル
2007年 前半 原油高騰や北京五輪による資材急騰
      後半 改正建築基準法により全ての着工ストップ
2008年 リーマンショック・連鎖倒産地獄
2009年 超絶不景気・職人業種替え
2010年 不景気から回復の兆し・職人業種替え
2011年 大震災
      労務単価急騰
2012年 ???      

型枠材工単価は顕著に建設業景気を反映するものだと思いますが、
東京の相場感とすれば、ざっくり
2005年 3300円↑
2006・7年前半
      4000円↑~4500円
2009年 2700円→2100円
2010年 2300円↑~2600円
2011年 
   冬  2600円↑
   夏  3500円~3800円
   秋冬 3300円~3800円
という感じでしょうか。   

これにつられて他工種の単価もタイムラグはありますが、
上下動していきます。

型枠の面積が4000㎡(述床面積で700㎡程度)の建物とすると、型枠工事では
2100円/㎡で4000㎡なら820万円
3500円/㎡で4000㎡なら1400万円です。

3200円/㎡ぐらいが、型枠大工さんが、まともに生活できる
臨界点だと思いますので今の単価が妥当なところだとは思います。

現場をしていたときは、東京で3000円を切るなんて過去には有り得ない
全ての建設業者が誰も想像できない未知の領域であったのが、
2000円台前半まで来たときは、緊急非常事態の状況なので
今の単価が平時に戻ったという感覚です。

今夏、単価が戻った根本的な原因は、
2009‐10年の過酷な単価で職人さんが
大量に業種替えしてパイが小さくなった所にあります。

この期間にもCMをやっていましたが、
あまりにも物件が無くて可哀相なので、
仲の良い型枠業者さんには、
ゼネコンで受注できる金額より5万円だけ安く出して
受注して頂いたりしていました。

そういうパイが小さくなる期間を2年ぐらい経て徐々に景気が回復基調にある中で、
震災で型枠材料が入手困難な状況で
上げやすい口実ができトレンドが逆転したところに、
震災で止めていた物件が夏場固まって着工し
人手不足になったことにあります。

建設業は景気の中でも回復も降下も遅いと言われており、
景気動向指数の7ヶ月移動平均に近いと言われております。

その中でも、特殊な理由により、
一気に上げ下げの波が襲ってきます。

着工時に近い工種の専門工事業者と、
竣工時に近い工種の専門工事業者では、
情報速さというか、置かれている境遇が違うので、
端境期や踊り場での景況感は全く違います。

地面に近い業者の単価が最初に動き
それにタイムラグがあって仕上関係の単価が動いていきます。

ゼネコンさんも含めて気の利く建設業者は出来るだけ速い情報を取るために
生コン商社やら鋼材屋、はたまたボーリング屋・金融機関や不動産業者などから
情報収集に努めて荒波に備えようとしています。

今回の兆候を一番最初に気付いたのは
震災翌週の火曜日にある業者さんとのやり取りでした。

当時は、情報も少なく、それが正確な情報なのかも判断しかねましたが、
結果として、その時のやり取り以上になりました。

一般の方は建設費が揚がっている最中にゼネコンが儲かってしょうがないと
思われる方もいらっしゃるかと思いますが、真逆です。

建設費が上がる状況は、ゼネコンが下請けに払う金額が、
更には下請け専門工事会社がメーカーや職人に払う金額が、
増えていくから上がっているのであって、
ゼネコンの請負金額の源資が確定されたあとに
単価が上がっていくとゼネコンは損失が膨らみます。

専門工事会社も同じです。

その為、情報収集により極力正確な原価予測を目指します。

しかし、近年の状況は、
予測不能な外的要因が全ての思惑を吹っ飛ばしていきます。

桃太郎電鉄で、キングボンビーが全ての努力を台無しにしてくださるような
感じでしょうか・・・

波が激しい業種というか、景気の波に飲み込まれやすい
業種であることは間違いないです。

ジェットコースター・・・

乗った乗り物が悪かったと言われようが、
今更引けない人が殆ど

ここまで来た以上ふるい落とされないように、
じっと耐えていると、そのうちいいことがあると、
希望的観測を皆さん持っているようです。

2012年 
今分かっている目の前にあるできごとは、
ユーロ危機、円高続行、震災復興・・・

建設業のトレンドは踊り場でしょうね。。。

建設業は景気の影響を直撃しやすいですが、
業界内での特殊事情もあり、
景気次第で巻き直して上がっていく要素と、
景気減速で腰折れしていく要素と両方あります。

私は急激な上昇も、腰折れも期待しておりません。
急激な上昇は結局はバブルとして弾けてしまい損害が大きすぎます。

リーマンショックは象徴的な出来事ですが、
あの時、連鎖倒産が起こったのは、
建設費の急激な上昇でディベが販売価格に転嫁できないレベルまで
達していたところに分譲価格が劇的に下がったことにあります。

一方、これ以上の景気減速は更なるパイの縮小を招き、
その後に、好景気がおとづれた時に激しい上下動が起こし
建物が建てられなくなります。

職人さんは一度止めると、簡単には戻ってきません。
それは建設業界として将来への損失になります。

ジェットコースターではなく、
ロマンスカー程度であって欲しいものです。

コンストラクション・マネジメントはどんな状況でも
その建物の、その時々の相場(同一条件で実際にゼネコンから見積もった価格)より
10%以上コストダウンは出来ますが、
相場は、株と一緒で、その時々の波で動いています。

来年も同程度の景況感がある中で、
コストダウンの仕事が出来ればと思います。

↓応援ポチポチ頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー


関連記事
2011/12/17 10:47|日記TB:0CM:4

コメント


建設業界の変遷、分かり易かったです!

とりあえずはコストレベル、現状維持ってところに期待したいですね~。

確かにこればっかりは不透明です…
rem #-|2011/12/19(月) 02:34 [ 編集 ]

札幌の新築見てきました~
札幌市中央区のファミリー物件。
3LDKと2LDK 34室・・・
駐車場は、機械式で、エアコン完備、オール電化で、利回り10.5%以上です。
総額4億円を超えるので、相当の資力がないと無理ですが、有るところには有るのですね。
コンクリも高くなっているようです。
やはり、新築はタイミングなのでしょうね。
ワンワン #-|2011/12/20(火) 20:46 [ 編集 ]


remさん
昔のことは正確にはわかりませんが、
多分昔は5年単位できていたような波が細かく大きくなっているんじゃないかなと思います。
半年ごとに刻々と変わってますね。
異業種で、ここまで激しいのは株屋さんぐらいじゃないでしょうか。
kkenji1 #-|2011/12/21(水) 10:01 [ 編集 ]


ワンワンさん
札幌すごいですね。
地方は東京の相場観とかけ離れすぎていて良くわかりません・・・
東京も、それぐらいボリュームあれば収益は出やすいですよ。
kkenji1 #-|2011/12/21(水) 10:05 [ 編集 ]

コメントの投稿

管理者にだけ表示を許可する


トラックバック

トラックバックURLはこちら
http://kkenji1.blog63.fc2.com/tb.php/377-05646ed6

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.