建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
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土地活用&新築不動産投資セミナーが終わり暫くブログをサボっておりました。

もうすぐ師走になろうとしておりますが、
時間が過ぎるのは早いなと感じる昨今です。

セミナーをやった結果、土地の見方・探し方をご理解頂けた方も多く、
キラリと光る土地情報をお持ち込み頂ける方も増えてまいりました。

以前は、目利きのイロハを殆どお伝えしていなかったのですが、
セミナーにご参加いただけた方は
良い物件をお探し頂ける精度が高くなってきたように感じます。

殆どが、箸にも棒にも掛からないような駄目な物件の中で
「これは、いけるんじゃないか?」
とキラリと光る土地というのが、あります。

千三つの世界と言われますが、私にセミナー後にお客様から来る情報は、
お客様のスクリーニングが機能しているのか、
最近安い土地が出てきたのかわかりませんが、
十一つぐらいにキラリと光る物件があるような気がします。

その1/3は何だかんだで買えないでしょうから、
結局、三十一つなのかもしれませんが。

これまでに、土地を買って建てた方の実例の話をして欲しいという
ご要望もあるので、触りだけ書いてみます。

まず、結果論ですが、どういう方が買えたか、というと、
新築RCを絶対にやると決めていた方です。

そして、何度か物件にトライしていくうちに、ホントに買えてしまった。
という感じでしょうか。

買えた方は1種などは、当時は理解していなかったのかもしれませんが、
いけそうであればボリュームチェック概算見積、収支はこちらで組みますので、
それで更に行けそうであるなら、
買うという気持ちがある方は、融資や情報のグリップなども含めて、
執念で買ってしまうんだなという印象です。

人ごとのようですが、kkenji1には、何がなんでもみたいな執念はないですから、
「ああ真面目にサポートしてたら・・・買えちゃった・・・」
みたいな感じです。

勿論、お客さんが仲介さんと話している状況を逐一聞いていますので、
この場面で、この話をしてくださいとか、確認しなくちゃいけないようなことは、
アドバイスはしていますが、運以上に気持ちの問題だと思います。

逆にトライしたけど結局お客様が買わないという結論に至ったことも
何度もあります。

よくあるのが、CMが入れない情報源というやつです。

仲介業者はディベに土地を卸しているような時は、
土地の仲介手数料だけであることを認識して、
建設関係で抜けるなどとは思っていませんが、
建築関係で手数料以外で利益を抜こうと考えるも無理もありません。

土地だけの仲介手数料は少ないですから。

総事業費3億の物件でも土地が1億であれば
手数料片手全部で300万円ですから。

1億の収益物件を売ったほうが楽と考えるでしょう。

この為、仲介業者は、
訳わかんない特定建設業もないような工務店とくっついたりして、
エンドさんに土地を売ろうとするところもあります。

ミエミエですが、その工務店が工事することにならないと、
買えません。

そして後から後から別途が出てくる。

あからさまなキックバック方式で、安い仲介手数料以外に、
収入を得ようとするということです。

まあ、情報を抑えているんですから、そんな組立を考えるのは、
仲介さんからしてみれば、当然なので悪いことではないかもしれませんが。

しかし、多くの場合、建築的に、お客さんがどうなろうが、知ったことではないと、
感じるような場面に出くわすこともあります。

いままで見てきた中で、これは無いと思ったのは、
1.梁が柱にどうかかっているのか、理解できていないw
2.窓先空地がないw
3. 今時、手書きのスケッチ図面でホントに面積が取れてるのかすら解らないw
4.そもそも、そんな建物建たない妄想物件w

まあ、仲介さんは、ここらへんは、解らないので、
ある意味、しょうがない部分もあるのかもしれませんが。

そこまで酷くなくても、
鉄骨、仕様グレードも解らない、
20㎡なのに間口が2.3mの狭小ワンルーム、鉄骨なのに設定賃料も高め、
一階に埋まるのかも解らない店舗で賃料上乗せ・・・

不動産屋として、それどうなのよと
プライドのカケラもないような企画を平気で出しています。

そもそも鉄骨が嫌いな私は、
5%程度安いからといって何で今更、
不動産屋が鉄骨で賃貸企画するのか
理解に苦しみます。

資産価値の減少速度とか数値的な裏付け以前に、
ディベロッパーが鉄骨でマンション建てる気すらないのと
同じ感覚なんでしょうけど。

仲介業者が建築に絡んで来てFEE抜いてるのに、
土地を売ったら、終わりというスタンスを貫ける厚かましさは、
私には到底できるものではありません。

笑い話ですが、あるお客様が、
土地を買うのに不安だから付いてきて欲しいということで、
ある不動産屋に付いていきました。

お客さんと2人で人生初の囲みを受けましたw

悪徳不動産屋が買うか泣くまで返してくれないという噂のアレです。

相手は、不動産屋3人、
仕事のなさそうな怪しげな建築士1人、最近出来た怪しげな工務店2人www

確か金曜日に見に行ったんですが、
月曜日に契約して欲しいとのこと(苦笑)

それも、基礎工事で施主が破綻して1年以上止まった様な物件で、
元々設計した設計事務所も変わり、ゼネコンも怪しげな工務店に変わり、
杭や基礎の施工報告書や確認申請書が入手できるのかもわかんないのに、
そのまま図面使って工事再開してよいかどうか、
確認審査機関から許可が出るかどうかも確認していないような物件です。

金曜日に見に行って、月曜日に契約なんて有り得ないですが。

相手は、そういうことで契約させることにかけては、
100戦練磨の不動産屋w

うちで建てた物件は、満室ですからとか、
今すぐ確認しなくちゃいけいなことも大丈夫です!とか、
テキトーなこと言って買わせようとしてきます。

ヒラリヒラリとかわしながら、逃げてきましたが

多分、お客さん一人で行ってたら数名でガンヅメ会い、
契約させられていた事でしょう。

そのお客さん曰く、それから1年以上たつのに、
着工していないらしいです(汗)

何処とは、とても書けませんが、
ネット上の目立つところに地雷が仕掛けてあるのでご注意ください。

後から知ったのですが、
別のお客さんが、そこで土地買って建ててたらしく、
完成しないんじゃないかと思うぐらい、それはそれは、大変な思いをしたらしいです。

そういうのに加担してしまう建築士さんも、
昔は志があって、良い建物をきちんと作りたいと思っていたんでしょうけど、
そういう不動産業者からも仕事を貰わなければ
食って行けないないとなると、
志しのカケラすらない業者の裏方に徹して
言いなりになることに手を染めてしまわざるを得ないとは残念なことです。

そんなこんなで、志しをオカズに生きているので、
そんな悪いことはしません。

ホントは、私から土地をご紹介を出来れば良いのですが、
地主様などで未着工の営業中物件も含めて数えたら32物件見ていました(汗)

kkenji1も何匹も居るわけではなく、
見積しながら、現場も見ながらですから、
とても、不動産営業出来る状況にありませんので、
全く土地探し出来ておりません。

不動産関係にお知り合いの少ない方には申し訳ないですが、
セミナーにご参加いただいたりして新築RCを何処よりも安くやりたい方は、
今のところ、土地はご自身でお探し頂くのが、
てっとり一番早いかと思います。

その中で疑問に思われたことや、興味ある土地がある場合には
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

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2011/11/23 14:09|日記TB:0CM:4

コメント


やっとネタにしてくれましたか(笑)

今となっては良い思い出ですが、kkenjiさんや塩辛狼さんがいなければ今の私はいなかったかもしれませんね。

こういった経験があるから成長するのかもしれませんが。

迷える子羊達をこれからも救って上げて下さい。(^_^)
rem #-|2011/11/24(木) 20:20 [ 編集 ]


remさん

そろそろ時効なのでネタにしてしまいました(笑)
あんな地雷踏んでしまったら大変なことになります。囲みは、稀にあるとは聞いてましたが・・・
私も良い経験になりましたw

kkenji1 #-|2011/11/25(金) 17:56 [ 編集 ]


鉄骨選択は工期と金利負担のイメージなんでしょうか?
資金調達と繁忙期完成を目標に

又、共用部分をRCの方が広く取るイメージがあります(まったくの想像です)


ぼ~や #-|2011/11/26(土) 08:56 [ 編集 ]


ぼ~やさん
鉄骨選択の主な理由はRCと比べて
収益マンションは若干安いからだと思います(ハウスメーカーの暴利は別として)。

工期は、工事中の部分は短いですけど、請負契約から鉄骨図面作成・承認→鉄骨制作→現場搬入に2-3ヶ月(長いときで6ヶ月とかあります。)掛かっている訳で全体は、多少短いぐらいです。
繁忙期逃すなら晩秋完成ぐらいのイメージの余裕を持って、新築はやって欲しいものです。

資金調達について銀行は
鉄骨は鉄骨の評価でしか見ないので
RCとさほど変わらないんじゃないでしょうか。
属性により事業規模に上限があるのかもしれませんが、
そんなに鉄骨が安いわけでは無いです。

あと減価償却が税的には若干有利なのはあります。
ただ、減価償却が有利ということは、逆に建物の価値が、
あっという間に下がっていくわけです。

見た目にも建築的にも金融資産的にも。

収益物件扱ってる色んな仲介さんと話しても、
鉄骨は売るとき銀行評価が出なくて苦労するから
新築するなら止めたほうが良いという意見が多いです。

私も、その意見です。

同じ企画でRCと鉄骨を建てて20年経ったとき
賃料差も考えると残債は殆どかわないはずですが、
鉄骨の資産価値が急速に下がっている訳ですから、

累積CF+資産価値(積算評価も含む)ー残債

と耐用年数を考えると圧倒的にRCの方が有利です。

仲介やってるなら、そんなの100も承知のはずなんですけど。
新たに土地を売って建てることを勧めるのに何故か鉄骨で企画するのか。
そもそも、もっと刹那的な理由が支配していて、
そんなことには興味が、無いのかもしれませんけどね。。。

後、RCの共用部が広いのは法的な物ではありません。

RCで作る場合、奢って良いものを作る傾向、
鉄骨で作る場合、安普請で作る傾向(それが世の中的にも許容されている)が
そうさせているのだと思います。
kkenji1 #-|2011/11/26(土) 16:00 [ 編集 ]

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