建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          セミナー    

 

長らくブログに書いてきました
土地活用&新築不動産投資セミナー
3回目も無事終わりました。

ご参加いただけた方々
大変ありがとうございました。

ご質問の中で、CM方式についてのご質問がありました。

セミナーの趣旨としては、ブログで散々書いてきた
CM方式についての内容について
時間を割くのを控えておりました。

どんなところが、CM方式について疑問に思われているのか、
意図が正確に理解できていなかったので、
答えとして良かったのかどうか、考えていました。

ひとまずこちらの記事あたりにも書いておりますが、
ブログを読んでいって頂ければ、ほぼイメージはご理解いただけると思います。

前にも書いたかもしれませんが、
CM方式というと分離発注を思い浮かべる方も多いかと思いますが、
分離発注で出来るのは、工種の少ない改修工事ぐらいです。

分離発注だけをCM方式と勘違いしている建設関係者も殆どですので、
一般の方が、勘違いされるのも無理はないのですが
分離発注をするということは、バラバラに発注した業者に対し、
工事を進捗させるために統率する人間(監督)が必要となります。

監督がお施主様ご自身で出来るかというと、
技術的にも時間的にも出来ないでしょう。

マンション新築レベルでは、
複雑な工程・予算・品質・安全の管理が必要となるので、
誰かしら監督が必要となります。

分離発注は不可能です。

その為に、ゼネコンから監督を招き入れるのです。

そして、建設費総額の85%程度の
ゼネコンが、下請け専門工事会社に支払う
原価を発注者側で安く抑えてしまうのです。

私の言っているCM方式はゼネコン活用型のCMです。

例えば、20工種程度ある工種の中の18工種を
発注者側でゼネコンより安く抑えてしまうことによって、
原価が安くなるので当然、
発注者がゼネコンに支払う建設費も下がります。

契約の形態は、お施主様にとっては、
お施主様⇔設計事務所間で設計監理業務委託契約
お施主様⇔CM会社間でCM業務委託契約
お施主様⇔ゼネコン間で工事請負契約です。

工事請負契約約款は民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に基づき、契約書に添付されます。

つまり、工事責任の範疇などは普通の請負契約と何ら変わりません。

まともな設計図面があれば、
どんな建物であっても大丈夫です。

コストの落とし方のコツみたいなものを聞きたかったのかもしれませんが、
まず、数量を統一して見積もることです。

ただ図面を渡して、ゼネコン各自に積算・見積をお願いすると、
数量が微妙に違って単価比較が難しくなります。

その為に、積算をCM屋の方でする必要があります。

次に、安くて良い専門工事会社を探す、
若しくは数多く知っていることが必要になります。

これが、普通の建築屋さんでは出来ない所でしょう。
所謂、企業秘密です(笑)

CM方式というと、
全然知らない業者ばかり使っているかと思われる方もいるかもしれませんが、
過去に取引がある専門工事会社さんや、
一緒に監督時代に現場をやっていた信頼している専門工事会社さんが、
核としていて、更に、
一つの工事につき2-3社の
新規の専門工事会社を組み込んでいくというイメージです。

つまり、工事をするとき、
ゼネコンの持つ下請:2社
kkenji1のよく知っている専門工事会社:16社
kkenji1が、大丈夫だろうと思った新規専門工事会社:2社
といった感じの連合で、工事をしていきます。

一般の方に下請けと言うと、
どういう会社をイメージされてるか解りませんが、
普通に年商20億とか40億とかある会社も多々含まれています。

当然、馬鹿みたいに、安いからといって選定しているのではなく、
工事を進めるにあたり問題ないようにバランスを見ています。

そして、継続的にコストが落とせるように、
CMでの受注回数・順番などのバランスも見ています。

1物件だけ安くできてもしょうがないですから。

又、ゼネコンにも当然、新規の専門工事会社の採用基準というのがあるので、
仮内定という状況で専門工事会社をゼネコンに連れていき、
面談や書類審査をしていただきます。

kkenji1の紹介した専門工事会社を採用するときの、
基準はゼネコンにあり、合意したという文書を
ゼネコンと専門工事会社双方から取ります。

kkenji1の大丈夫だろうと思った専門工事会社さんが、
駄目だったことは、未だかつて無いのですが、
万が一に駄目だった場合でも、
kkenji1から2番手の金額の専門工事を補完することもできますし、
当然、ゼネコンも専門工事会社を持っているので、
工事の進捗に影響を与えるようなことは有り得ません。

そして、専門工事会社さんに、CM方式で受注することのメリットを
正しく理解いただくことです。

その安くて良い専門工事会社が出来そうなギリギリの
ラインを知ることです。

出来なそうなラインでの、押しつけは御法度です。

専門工事会社にとっても、
材料代を払ったり、職人さんに手間賃を払ったりする
原価というものがありますから。

後は、見積を取っている側が、
取られている側に偉そうにしないことでしょうか。

プロジェクトを進めるためのパートナーですから、
この関係は非常に大切です。

そして、最後は安値で受注した専門工事会社が、
ゼネコンと上手く行くように、
きちんとゼネコンに筋を通していただけるよう話が出来、
ゼネコンと、専門工事会社をサポートし続けることです。

そして、ゼネコンにも、専門工事会社が不手際のないよう、
お施主様にも筋を通していただけるよう、
サポートすることです。

筋が通っていないことは、
お施主様に対しても苦言する時もありますし。

kkenji1さんの現場なら多少安くてもやると、
言って(思って)頂けるぐらいになることが目標です。

CM方式と聞くとデジタルに見えるかもしれませんが、
やっていることは、もの凄いアナログです。

それに加えて、土地購入時の概算見積や事業収支の作成、
企画のサポートをしたり、
図面を作る際の場所に適した仕様選定などは、サービスでやってます。

CMFEEは、原則、成功報酬として、
請負契約時に70%、上棟時15%、竣工時15%頂いておりますので、
お話を頂い時から本見積をしてゼネコンさんと請負契約するまでに、
どんなに早くても5ヶ月、長いときで2‐3年とかですから、
とても気の長い話ですが、何とか頑張っております。

CMのデメリットが、唯一あるとすれば、
普通の見積ではすんなり予算が落ち着けば1ヶ月半程度で請負契約までできますが、
CMでは見積開始から請負契約までに2ヶ月程度かかることでしょうか。

そんなこんなで、これまで、3回のセミナーにご参加いただいた皆様
大変ありがとうございました。

まだまだ、伝えきれていない部分も多々ありますので、
何かしらの形で、
違ったプログラムでのセミナーなども出来ればと思っております。

いつごろになるかは、今のところ深く考えておりませんが、
桜舞い散る頃とでも言っておきましょうかw

それまでは、軽ーい、お茶会ぐらい開催してみようかな?
なんてのも、何となく思っています。

今後とも、不明な点などありましたら、
「お茶しなーい?」
と気軽にお誘いください(笑)

↓セミナーご参加された方!応援ポチポチ頂けたら嬉しいです。
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コメント


モテモテですね。
すずきしがお世話になりました。
きっと進行を妨げたと思いますので
いちの子分として謝罪します。
*たろう* #-|2011/11/07(月) 08:28 [ 編集 ]


たろうさん
全然、大丈夫でしたよ(笑)
お越し下さって大変有り難かったです。
今後ともよろしくお願いします。
kkenji1 #-|2011/11/07(月) 14:51 [ 編集 ]

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