建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          セミナー    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
新築を検討するとき、
良く建設費が高いとか、
安いとか議論になることがあるでしょう。

まず、一般の方であれば、坪幾らとかで、
高い安いを判断するでしょう。

どの面積による坪単価であるというのも重要です。
ここら辺りは、専有床なのか、
法床なのか、施工床なのか
色々とありますので、
セミナーでもご説明し(てあり)ます。

坪単価も一般の方には判りやすい指標なので、
私のブログでも、RCで法床坪65万とか書いたりもします。
(施工床とか、姑息な坪単価で安いとかは言いません)

しかし、マンション建設費を
坪単価だけで判断するのは素人です。

よくプロ面して新築コンサルしている
仲介業者や素人建築関係者もいますけど、
坪単価だけで高いだ安いだ言っている業者がいたら、
何もわかってねえなと
馬鹿にしてあげてください。
(素人なので言わなくてもいいですが(笑))

前にも触れたかもしれませんが、
マンションディべで開発をしている人間が、
収支を組む際、
土地値を入れながら概略でも建設費を査定するのは、
ルーム幾らという基準です。

70㎡のファミリーで、
うちの仕様ならルーム1600万円か?とか、
25㎡のワンルームでも、ルーム900万円とか、
1フロアに何戸あるから幾らとか、
道路の状況、
柱がワンフロアーに何本あって大梁があるか、
地盤の状況を見ながら、
過去の発注実績と、建設費の相場変動を考えて、
少し余裕を見ながら収支を弾いていきます。

とは言っても、
部屋の面積も土地の形や、
各区の条例上40㎡と25㎡の混在している
マンションも多々ありますから、
まず、専有面積を部屋数で割って、
平均の専有面積を出します。

例えば40㎡が5戸の25㎡が20戸であれば、
専有面積40×5+25×20=700㎡
平均専有面積700㎡/25戸=28㎡

つまり、28㎡が25戸あるマンションと置き換えて考えます。

キッチンやユニットバス、
洗面や設備の給排水経路、
電気のスイッチ数や照明数などは、
1部屋の中に必ず1組づつあるものだからです。

それを、総工費で割り戻した金額がルーム幾らという考え方です。

25000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム1000万円
23000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム920万円
21000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム840万円
19000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム760万円
といった具合です。

建設費の実際は足し算、掛け算で、
数量に単価を入れていくのですが、
ディべで積算できる人間はまずいないので、
時間に余裕があれば、
ゼネコンに概算を依頼して検討してもらうこともありますが、
安いと思われる土地は、足も速いので、
ボリュームチェックが終わったあとに、
じっくり積算する時間など殆どありません。
(ゼネコンも超概算する時は基本ルーム幾らで考えています。)

建物の形状、地盤の状況などから瞬時に、
ルーム幾らなら足りるか判断しなくては、
他者に買われてしまいます。

当然、坪単価も併せて建設費のバランスの妥当性を検討しますが、
基本はルーム幾らという考え方です。

そして、3戸1(1フロアーに3戸という意味)のワンルーム25㎡平均で
杭が30mだからルーム○○円は、するだろうとか、
搭状だから、ルーム○○円は、するだろうとか、
ラーメンで6戸1で10階建てで○○万円だったら高いだとか安いだとかを言ったり、
相場変動も加味して微調整しながら収支を組んだり、
多少VEすればいけるだろうとか判断します。

ここまでが、一般的なプロのマンション開発屋の建設費の見方です。

それでも、タイムラグがあるので急激な建設費の値上がりや、
分譲価格の暴落を予測できずに、
失敗することもあります。

建設のプロであるゼネコンも、マンションの場合、
ルーム幾らの考え方がベースではありますが、
更に、ざっくり数量を拾って出したり、杭の概算をしたりして、
精度を高めていきます。

同じ専有面積1000㎡で、
①20㎡×50戸を建てるのと、
②25㎡×40戸、
③33.3㎡×30戸で建てるのが、
どれが、建設費総額が安いかは、この文章を読め、
小学生レベルの算数ができる方であれば、
理解できると思います。

建設費総額を専有坪単価で割り戻せば、
③が一番安く、①が一番高いのは当然です。

この意味がわからずに、
坪幾らだけで計算している仲介業者さんも、
稀にいますけど、ルーム幾らという考え方の基礎と、
相場の上げ下げや、
建物形状が建設費に与える影響を基礎の基礎として理解できていないと、
そのうち失敗するでしょう。

坪単価だけで、これまで上手くいっているのであれば、
たまたまです。

片目を薄っすら開けてフェラーリ運転しているのと一緒ですから(笑)

まあ、ゴールできるときもあるとは、
思いますけど。

新築不動産投資をやれれる方は例え読みを外しても、
融資に余力があったり、
現金が手元にある方が多いので、
お知らせ看板のまま、
何年も空き地で放置されることはないかもしれませんが。

一方で、kkenji1は、建設費をコストダウンして、
安くなったと言っていますが、
何から安くなったかというのは、
図面や数量を統一して、実際に、
ゼネコンに見積もって貰った金額を基準としています。

わかりやすいですから。

これは、相場の変動や、各物件の内在する諸条件を全て網羅している
その建物の実際の建設費(相場)が出てきます。

そして、将来売りに出されることも朧気にでも含めて考え、
収益性を最大化することを目的としていますので、
場所に合わせて、それなりの仕様を付けています。

安普請にすれば、まだまだ坪単価はやすくできますけど。

低層で横に広い建物であれば、
わざわざ高い2丁掛けタイルをあえて使います。

それでいて、1億前後のRCで、地下を掘っても、凝った外構を作っても、
坪65万円程度に纏められる建物もあります。

まともな、建物を作れるゼネコンさんレベルが請負うのであれば、
東京では最安値でしょう。

色んなゼネコンさんの営業の方から、
「あそこが出てくると安すぎて勝てない」
のようなことを言われるようなゼネコンが安すぎると逃げ出してから
2300万円下げてしまうのがCM方式の威力です。

そんなことも、基礎から理解して、
どうすれば、ベストの土地活用、新築不動産投資を目指す
第3回土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)いよいよ、オーラスが、
今度の土曜日です。

今現在、残席3です!

心構えや聞き所のポイントは、セミナーの取りを飾る塩辛い狼さんがブログに、
まとめて下さったので読んで置くと良いかもしれません(笑)

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土地活用&新築不動産投資セミナー
関連記事
2011/11/03 17:30|土地活用TB:0CM:2

コメント


新築APの経験はありませんが
中古の場合、一部屋単価はすぐに暗算します。
自分でその場所の想定賃料をだすと
すぐに利回りとかが頭に浮かびますもんね~

新築企画の時も
共用含めたグレード選定の時は
一部屋単価でイメージを作って行くのかな
って思います。
まぁ妄想の連立方程式である事に変わりはなく
楽しいと共に面倒で苦しい作業なのかもしれません
ぼ~や #-|2011/11/04(金) 08:51 [ 編集 ]


ぼーやさん
中古でも考えちゃうのは流石です。
新築でもやることは一緒ですよ。
ディべの場合は1部屋幾らで売れるか考えるので、
1部屋幾らが原価になるかは当然考えます。

ただ、想定ルーム単価に戸数掛ければいいだけなので、慣れれば面倒でも苦しくもないですよ(笑)
収支組む際の想定ルーム単価を幾らにするかは聞いていただければ大体だったら一瞬、真面目に拾って実質2時間、忙しいときは3日後ぐらいにご解答できます。
お気軽に~
kkenji1 #-|2011/11/04(金) 09:48 [ 編集 ]

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