建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費    

 

今日は、ほろ酔い気分でダラダラ書いてみます。

まあ、毎晩、ウーロンハイが恋人の私としては大体
ほろ酔いですが。

今日は、月末だったらしいです。
皆さん忙しかったでしょうか。

私は、抱えている案件を同時に動かしていかなくてはならないので、
忙しいは忙しいですけど、
特に、月末だからどうとかいうのは全くありません。

建設業で言うと、集金とかの確認で専門会社さんは
月末忙しいところもあるようです。
手形入ってるのもありますし。

現場監督してたときで、一番忙しいのは
請求書の査定しているときです。

大きい現場ですと、お金を弄っている所長と、
係員とかで図面とお金と現場回すのと分担できますが、
1億ちょっとの現場ですと、大体1人しかいないので、
図面を書きながら、一、二週間先の段取りしながら、
工事写真、墨出し、役所の書類、
細かい見積もりしながら、増減見積などを
滞りなく回しながら空いた時間に
専門工事会社さん等から出てくる請求書の査定です。

上階で躯体をやりながら、
内装が下の階で入ってくる頃は、
段取りも複雑ですし、
請求書を会社の経理に送るのに日にちが決まっているので
死にそうになります。

竣工間際は間際で、
手直しと、請求書と最後の精算作業が入ってくるので、
工期がないと、もう訳わかんなくなります。

そんな時でも査定結果を送るのが経理の締め日に終わらないと、
取引先への支払いが滞り職人さんも来てくれなくなりますので、
徹夜でやらざるを得ない時も・・・

そんな時に限って、職人さんから、
「監督さーん。トイレットパーパーがない」
とか、携帯に、お呼び出しがかかり、
近くの薬局で買ってきたり、
「モー勘弁してー」
となります。

たまに、電話を中々出てくれない監督さんが居ますけど、
まあ、気持ちは分からないでもないです。
(出てくれるまで電話するか会社に電話しますけど)

楽な仕事は無いとは言いますけど、
1人現場の現場監督の忙しさは、
皆さんの想像を遥かに超えると思います。

お施主様になったら、監督さんには優しく接してください。

でも、契約本数が毎月のノルマがあるような、
車屋さんとか、保険屋さんとか、マンション販売会社さんとか、
の感覚は、実は、あんまり良くわかりません。

ディべにいた頃、横目では見ていましたが、
月末に向けて頑張るみたいなのは、
自分には向いていそうにありません。

私の仕事は月末に合わせて契約頂けるようなものでもないですし、
自分では今年は総工費で10億やろうとか、
ノルマはありますが、ノルマに併せて、
無理に土地を売ってどうこうしようとまでも、
やってません。。。

当然、飛び込み営業などは、
やったこともありません。

土地は目の前に一杯あるのは分かっているのですが、
怖くて出来ませんw

結局は巡り合せ?

みたいな感じでしょうか。

そんなこと言うと、営業をやられている読者様には、
ガッツが感じられないかもしれませんが、
あんまり暑苦しいのも鬱陶しいので中々難しいものです。

勝負をかける時は、徹夜で内装プランを全部直して、
受注させていただいた事もありますが、
建てる時はタイミングというのがあるので、
鬱陶しいと、思われない程度に、
足を何度何度も運び・・・

徐々に、私という人間とCMを信用をしていただくみたいな感じです。

何度も、足を運んでいるうちに、
知り合いの建築系の方からチャチャが入ったり、
他社さんにも見積を取られたりお声がけされたり
しているのを教えて下さる時もあります。

そういう時は、
「まだ、ホントは信用されてなかったんだな・・・」
と、内心は、とてもショックですが、
教えて下さるのは、まだ有難いです。

巻き返しようがありますから。

ここ一年程は、土地を買えなかったとか、
事業が頓挫した以外で、
途中で切られたことはないですが、
営業自体をやり始めたのが、3年前程ですので、
初めの頃は、しょっちゅう断られていました。

悔しいですけど、
それが、その時の実力なのでしょう。
(今も営業マンとして、口下手ですし、まだまだですが。。。)

塩辛い狼さん物件を契約して頂いた時は、
元々、不動産の飲み仲間・先輩でしたが、
契約を押印頂くまで、何処かと競っているんだろうな、
とは、何となく解りましたが、実際、
どんな具合で競っているのかまでは、
全然わかりませんでした。

セミナーの狼さんの部の資料を見て、
初めて、こういう所と、
こういう企画達と数字達で競っていたのかと知りました。

その数字を見て、自分で出した概算と比べれば、
数字の上では何故受注させて頂いたかは、わかるのですが、
銀行も他業者も、設計事務所も全くその数字を信用できずに、
「木造でも建てるのですか」
とか、
「嘘だ」
とか、言っていたようです。

そんな中で、塩辛い狼さんや、
不動産業で数々の修羅場をくぐり抜けられた社長さんも含めて、
私の発した言葉や数字を信用してくださったことに
改めて感謝の言葉しか出てきません。

結果として、塩辛い狼さんや社長さん以外、
誰も信用しなかった、1億1500万円という概算金額より
更に、1120万下げて、ご期待に応えることが出来ましたが、
あの時、私を信じて、ご用命下されなければ、
私は、今、建設業に居ないでしょう。

きっと、今頃は・・・

コスト交渉という、紙一重の世界で、
信じてくださった方の恩に報いる事が出来るかということが、
そして結果を褒めて頂けるようになることが、
この仕事をやる上での最大のモチベーションかもしれません。

塩辛い狼さんのブログを見れば、
サービス精神旺盛なので、
面白可笑しく書いていますが、
ただ、お酒を何回か飲んだとかで、
業者を選定し、私を使う等というような、
ヤワな不動産屋ではありません。

並みの不動産屋さんでは、
あんなブログは書けないでしょう。

最近、書き始めた記事を読んでいる内に、
ある意味背筋が寒くなりました。

「そんなこと考えてたなら、先に、言ってよ(汗)」
という感じです。

そんなこんなで、塩辛い狼さんがとりを飾るセミナーが、
11月5日(土)に開催されます。

その前に、ガイア・デザイン・スタジオさんや、
日本ハーテクト設計さんの
設計者から見たプランニングトークや、
kkenji1もチョコっと建設費や土地の目利きの話をします。

プログラムは、

名称:第3回土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼さん


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼さん

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)

セミナーで猛烈に頭に詰め込んだ後の懇親会併せて開催いたします。
11月5日(土)18:10~23:00

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分

閉店までのエンドレスコースで
なんと、4100円!!!

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

定員48名の所、現在、43名様のご参加希望を頂いております。
ということは・・・3回目を迎えオーラスの、
このセミナーも残席は5席!!!

お気軽にご参加お願いします!
そして・・・
来週ですので、参加表明された方は忘れないでください(笑)

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2011/10/31 22:12|日記TB:0CM:0

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