建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建築と不動産は、切っても切れない関係です。

土地の売買が発生すれば、その後、ほぼ、建築が出てきますし、
建てた後に、また、それを不動産が売ることも多々あります。

今日はそんな中で、一般的な設計屋と不動産屋の違いについて
独断と偏見で書いてみます。

建てるという行為において、
図面を見るとき不動産屋は、まず間取りを見ます。

そして、幾らの賃料があがるか、
また、幾らで売れるか、自分とお客さんが、
それぞれ幾ら儲かるかを考えます。

これの中の最低1つを考えない不動産屋は、いないでしょう。
ひとつも、何も言わずに考えようとしない不動産屋は失格でしょう。

一方、多くの設計屋は、そんなことは考えません。

まず、一番最初に考えるのは、
どうすれば、受注できるかどうか(笑)
です。

というのは、冗談ですが、
多くの設計屋は基本的に、幾らの賃料とか、
幾らで売れるとかは余り考えていないというのが、
あるかと思います。

まず、当然ですが、コンセプトを事業主と話し合ったうえで、
建築法規を、どうクリアしながら図面化できるかを考えます。

そして、マンションの設計を依頼された場合
容積率を目一杯に取ることを、検討します。

不動産屋に言われ続けてきたからかどうかはわかりませんが、
条件反射的に、まずこれを行います。

これが条件反射で出来ない設計者は失格といっても良いでしょう。

しかし、賃料が幾ら程度までは、検討する設計者は居ても、
総事業費が幾らで、幾らで売ろうなんてことは、
考えている設計者は、まず、居ないでしょう。

そもそも、自分の設計した物件は
まず、売られることなど、ないと考えるからです。

しかし、事業主は、将来
売ることも考えなくてはならないと思います。

将来、売る可能性が出た時に、
土地・建物が資産としてどういう風に見られる状態になっていて、
どういう物件が、その時の買主にどういう反応をされるのかというのも
考えるべきだと思います。

それは、建物の形状であったり、外観であったり、間取りであったり、場所であったり、
売値であったりです。

個人住宅であってもですが、
これを考えないで自分の好きなように建てるのは、
絶対的に資産背景に自信がないと考え直した方がいいかと思います。

良く中古で出回っているバブルの時建てたような物件で、
なんで、こんなもの建てたんだろうという物件があります。

建てた当時は、それで良かったのかもしれませんが、
売ろうと思った時に買いたたかれます。

自分の特殊な感覚や事情で建てた建物が、
不特定多数に対して、受け入れられるというわけでありません。

これを考えないで建てるのは、
重要な打ち合わせの前にニンニクたっぷりの餃子を
たらふく食べるのと一緒です。

何も考えていないで、その時の気分で好きなものを食べて、
後から、不特定多数の人に、あの人
お口臭いと言われてしまいます。

不動産屋の血が半分以上混ざったゼネコン営業という建築屋は
自社開発で建てて、不動産屋に売るというスキームも
持っているところもあるので、
建てて売ってということを考えることもしますが、
一般の方への営業のことはそんな話は、
ほぼしないと思います。

一方で、ゼネコンの施工担当者は、
話のネタとしてはお施主さんに
賃料について聞く程度で殆ど興味はありません。

「へー」と聞き流しているだけで、
賃料よりも建物の色んな所や予算が納まるかどうかが、
重要です。

自分が、設計していた時も、現場監督をしていた時も、
そんな事を考えようとする環境にもなかったですし、
感覚にもなりませんでした。

分譲マンションを建設する場合はきちんと工事代金さえ払ってもらえれば
ディベロッパーが幾らで売るなんてことは
ゼネコンが考える必要すらないですし、
賃貸マンションを作るにあたっては、
まさか、将来的に売られるなんて事は、
全くもって考えていません。

一方で、多くの不動産屋さんは、
建築の細かいこと(ワビだとかサビだとか)は殆ど興味はありません。

極論すれば、単なる投資対象の箱が建築法規に則って
建てば良いと思っている方も多いかもしれません。

良く、色んな土地活用の本とかHPで、
信頼できる専門家のパートナーを選びましょうとか、
書いてあります。

確かに、その通りかもしれません。

しかし、そもそも、そのパートナーなろうとしている方に
何ができる方なのでしょうか?

「設計事務所の先生が、きちんと管理してくれて有難い。」

確かに、適当な設計事務所も世の中には居るので、
施工会社と対峙する立場の、管理は必要です。

しかし、建物なんて、
まともに建って当たり前の世界です。

+αで何が出来るかが重要なのです。

それは、会って話をしていて楽しいとか、
真剣に話を聞いて、対応してくれるとか、
そんなのは、当たり前で最低ラインです。

事業主が、建物を建てる時に、最も、必要なパートナーとは、
収支や不動産的視点と建築的魅力について、
バランス感覚をもって、
マネジメントできるパートナーだと思います。

そして、それは、一つの専門家である必要もなく、
そういうことを意識している、
設計者や不動産屋さんの連合軍であっても良いのかもしれません。

それが出来るような仕組みを作るために、
新築不動産投資勉強会と言う会も開いたりもしていますが、
まだまだです。

私は、専門はコスト屋ですから、
設計者でも、不動産屋でもありませんが、
建設の企画というものに携わる以上、
このバランス感覚について、
まだまだ勉強していかなくてはなりません。

建てた後に、どうなるか、
ホントは売っては欲しくはないですが、
売った場合、その建物が、買主にどういう印象を与え、評価を受け、
どう言う気持ちで買っていただけるかというのも、
少なくとも頭の中でイメージして
建てていかなくてはならないのかと思います。

良く、新築も検討したいと仰られるお客様に理由を伺いすると、
自分の欲しいような中古物件がないということをお聞きします。

多分、収支もそうですが、建築物として、
魅力がある物件が少ないのだと思います。

もし中古で売りに出た時にでも、
収支も良いけど、こんな建物が欲しいと、
思って頂けるような
物件を作らなくてはと思います。

CMによりコストを削減することを、
メインに書いているブログではありますが、
コストが安いことは、当然として、
そういう視点も持って、建物を企画していかなくてはならないと思います。

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2011/10/17 03:42|日記TB:0CM:0

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