建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          マンション    

 

今日は、ちょっと風合いを変えて書いてみようかと思います。

まずは、新宿西口に、そびえ立つ、このビルの写真を見てください。
ca390015_1024.jpg

何で、こんなの建てたんだろう・・・
なんてことを言ってはいけません(笑)

フジテレビを建て、都庁を建てた
(故)丹下健三の一族の丹下都市建築設計の設計です。

新宿の新たなモニュメントとして
我々の目を楽しませて下さいます。

こういう3Dを駆使したような複雑怪奇な建物で、
馬鹿でかいのは、スーパーゼネコンでしか作れません。

次に、フランク・ゲーリーさんという建築家が作った
ビルバオ・グッケンハイム美術館という
世界的に有名な建物です。
ビルバオグッケンハイム
ビルバオグッケンハイム2

良く、こんな物、建てさせてくれたなと思いますが、
ぐにゃぐにゃすぎて、理解不能ですw

坪幾らですか、などと野暮なことは聞かないでくださいw
わかりませんwww

因みに、この建築家の初期の作品の
ヴィトラ・デザイン・ミュージアムという建物です。
ビトラ・デザイン・ミュージアム

こういうのを初めに作ってしまうと、
手加減できずにドンドン、
エスカレートしていったのでしょうか(笑)

これをCMで、やって欲しいと言われたら、
出来ないことはないけど、
やらないと答えたほうが賢明でしょう。

こういうのは、幾ら高くても作ってもらう事に
意義がある建物なのだと思います。

一般的なゼネコンや設計事務所が、
建築するのに技術的に難しいと感じるのは、
CG使わないと平面図では立体として理解不能なものが
まず、あげられます。

こういうのも、
球体
規模は小さいですが、
工事を請負うかどうかは、
ちょっと良く考える施工会社が多いかと思います。

こういう、ぐにゃぐにゃみたいに、ふざけたことをしなければ、
2次元の平面で表現できるものは、
斜めであっても、角度が直角でなくても、
鈍角・鋭角であっても何も変わりません。
ぐにゃぐにゃ(1)

上にあげた写真のような建物は、
技術的に難易度が高い建物といえるでしょう。

施工(受注)前に、施工的に専門工事会社も交えて、
相当の検討が必要があるからです。

施工性の検討に費用と時間を掛けた上で、
競らされるぐらいなら、
他の物件に注力したほうが良いと考える施工会社が多いでしょう。

凄い利益が上がるような金額でないと、
リスクだけ大きくてやるメリットを他の物件と天秤に掛けてくるのは、
経済活動をしている以上、当然かと思います。

多くのゼネコンさんと、お話をしていく中で、
「どういう物件を受注したいか」
という本音と建前や見積をするかどうかの
選別方法を聞いたりします。

ゼネコンは、どんな物件でも飛びついて見積をし、受注すると、
考えられていたら、大間違いです。

相当に、シビアに選別をしております。

お施主様が、施工会社を選別しているのと同じように、
各社の戦略基準を元に、見積もるかどうかを決めているのです。

例えば、
「総床面積が○○㎡で、10階建だったら月々の出来高が基準値以下だからやらないけど、
3階建てなら、月々の出来高があがるからやる。」
とか、
「支払条件は、何十%までは、出来高ベース以外で受けてよいが、
支払条件が悪い相手は、ここと、ここと、ここしかやらない。」
とか、
「相見積は、しない」
とか、
「何億以下はやらない」

当然、図面や状況を見て、
上のような写真の物件では、
見積するかどうかというのにも選別をかけます。

まず、ゼネコンが最も受注したいのは、
大規模公共事業と支払条件が良いディべではない、
一般法人や個人の物件であるというのは、
何度か触れてきたかと思います。

出来れば、それも、高く受注できるよう、
設計施工で、他社と競合にならないように、
情報を抑えていくというのが、
何処もが、やりたいところです。

そうは、言っても、そんなに支払条件の良い物件ばかり、
高く受注できるわけではありません。

ディべの物件は、本音は支払条件が悪いからやりたくないが、
売上を作らなくてはいけないから、
「全売上の30%以内に抑えることを目標にしている」
ということを、言っていいるところもありますし、
メンバンクやスポンサーからこういう物件の見積や受注量について
制限を掛けられているところもあります。
もう、支払条件の悪いカタカナ系は絶対にやらないという
方針のゼネコンも多いです。

ゼネコンにとって、最も難しいことは、
「工事代金の回収」
だからです。

しかし、一方ではディべのマンション物件も
与信がきっちりしている相手であれば支払条件以外は、
メリットが多いのも事実です。

ゼネコンがディべの物件をやるメリットは、
規模がそこそこあるので、
1棟の受注で5億や10億ぐらいは簡単に売上が、
できてしまうということです。

建て続けることを目的としている事業主であるというのが、
普通に外から見てもわかるので、
営業もしやすいです。

しかも、タワーマンションではないマンションの建設は、
多少デザインに凝っていたとしても、
同じ作業の繰り返しで技術的には最も簡単な部類です。

多少、仕様が違えど20億の規模があろうが、
ゼネコンは年柄年中、
飽きるほどマンションばっかり作ってきているので、
工事代金がきちんと支払われる限り、
なんてことはありません。

ゼネコンからみれば、
マンションは、まともな工期で受注してしまえば、
後は、途中の追加工事をきちんと受け取れるように、
下交渉や、確認作業をしながら、出来上がるのを待つという、
感覚に近いかと思います。

マンションは簡単なうえに、物件も沢山出たので、
潤っていたのですが、
分譲マンションが無くなると困る(った)のも建設業ですし、
何とか、世の中回っているわけです。

後は、どんな種類の建物でも共通ですが、
「工期の短さによる難易度アップ」
は、相当に応えます。

順番に作っていくので、どうやっても必要な日数はあります。
無茶な工期で請負えば請負うほど、難易度はアップしていきますし、
無理やり終わらせようとすると、
大量に常用人員(ゼネコン費用持ちの軽作業員)を突っ込むので、
利益も減っていきます。

なので、あんまり少ない工期しかないと、
難易度(終わらないリスク)が高いので、
ゼネコンは見積から弾いていきます。

他は、搬出入のルートや敷地の狭さ、
周囲の人通りの多さなどの諸条件によることもありますが、
それは、工事が出来るレベルであれば見積もるかどうかというのには、
あんまり関係ありませんが、
その時、他に取りたい物件があれば、
そちらに力を注いでいきます。

マンションや住宅などは建築技術的に難しいというより、
施主対応関係つまり、
「言った言わないや、きちんと支払をしてくれるかどうかの人間関係」
のコントロールの方が一番頭を使って
難しいというのがあるかと思います。

建設費を下げたいのであれば、
ゼネコンが何を考えているか、
ゼネコンの収益構造を理解した上で
どういう物件が、簡単かつ施工のしやすさに影響するかということについても、
発注者から見て逆の視点から、
ゼネコンが物件を見積り受注するにあたり、
どう見られているのかと考えてみると
良いと思います。

アルベルト・カンポ・バエザの、「トゥレガノ邸」は、
クラック(ひび割れ)が出ないように下地処理や水周りの処理など以外は、
施工技術的には、さほど、難しくなく
構成美によりデザインと施工性を両立しているかと思います。
カンポバエザ

ルイス・バラガンのヒラルディ邸も、
光と影、物質の構成美と色使いで、
独特な空間を作っています。
ルイス・バラガン ヒラルディ邸

20世紀のモダニズムの巨匠ミース・ファン・デル・ローエの傑作
バルセロナ・パビリオンも、寸法の比率で独特な美しさ・緊張感を
持った建物になっています。
バルセロナ・パビリオン

kkenjiの個人的な趣味や嗜好もかなり入っていますが、
こういう、物件は、施工者側も特に、
頭を悩ませずに、いきなり工事に取り掛かれるのと、
かっこいいので、宣伝にもなり、
是非、受注したい側の物件に入ってくるかと思います。

建築家は建築家で収益というか、
コスト意識が低すぎるので、収益物件を建てる為に、
それはそれで問題ですが、
構成上の美しさや素材の構成の仕方などは、
使えるところは使っていけば良いと思います。

今日は、経済至上主義のブログに、
ちょっとアカデミック風味を取り入れて書いてみました(笑)

kkenji1の口の出せる物件に関しては、
コストや収益性を究極まで追い詰めた上で、
構成美によるセンスの良い物件にしていければと思います。

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2011/10/13 04:10|日記TB:0CM:0

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