建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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先日、偶然、専門工事会社の社長さんとランチを共にすることがあり、
お互いに、色々と建設業界について思うところを話していました。

公明正大を確保するために、普段、専門工事会社さんと食事をすることは滅多にないのですが、
午前の仕事が昼前に終わり、その後も、見積内容の確認作業があったので
そのような運びになりました。

その会社はスーパーゼネコンの下請を何社もやるような大きな会社なのですが、
意外な発言をしていたので驚きました。

唐突に
専門社長「何で、kkenji1さんのところに、業者が集まって人気があるのかわかりますか?」
kkenji1「キックバックとかも要求しないし、一生懸命仕事をやっていれば後腐れがないからじゃないですかね・・・」

専門社長「公明正大だからです。元請の言うことだけを聞くことが使命だと思っている専門工事会社の経営者が、まだまだ多い。元請が厳しい・無理な値段や事を言ってきても、ハイと言うことだけが、生きる道だと」

kkenji1「まだ、そんなこと思っている会社があるんですか。。。ゼネコンのある所長は下請とゼネコンは一心同体だから、支払いも待たせたいがとか平気で言っている方もいますが、今どき一心同体などと思っている専門工事会社なんていないと思うんですがね・・・支払いの遅延で喜ぶ業者なんているわけないし」

専門社長「本音と建前があって、本音は絶対に元請の前では言えないが、自分は、その体質が好きではないから、自分達の方で業界を変えていきたい」

などと、仰っていました。

迷惑をかけないよう具体的な手法は書けませんが、
CM方式に参加してくる専門工事会社さんは、新規開拓というメリットもありますが、
殆どが、
「後腐れのないCM方式の考え方が好きである」
というのがあるかと思います。

又、ハイとだけは、言いたくないというのは、分かりますが、
これだけ短期間にゼネコンが淘汰されていった直後でも、
未だに、ゼネコンにすがって生きていくことしか、
選択肢にない専門工事会社が多いというのは、どうなんだろうと思います。

見積に参加していただいたゼネコンの、ここ数年の売上も見ていてわかるのですが、
売上が減っているゼネコンの方が間違いなく多いです。

専門工事会社(下請)が元々の元請ゼネコンだけにすがっている場合、
元請が仕事を取ってきてくれない限り、仕事にありつけません。

そういう力関係しかない場合、どうしても、何でもかんでも、
どんな無茶でもハイと言わなくてはなりません。

CMの場合、建設費は安いですから、確かに単価は厳しいですが、こちらのミスを押し付けることもないですし、
明らかに出来ない単価を無茶に押し付けることはありません。

ゼネコンの見積を細かく分析・比較していけば解ることなのですが、
ゼネコンの見積には工種ごとの平均値とのバラツキがあります。

例えば、平均を100とした場合
設備は95、木工事は90だけど、タイルは130、サッシは110、電機は120
といった具合です。

誇張しているわけでもなんでもなく、実際にそんな感じなのです。

CMでは90を超えると無茶な金額だとすると、新規開拓も見込んで、
その88のラインで見積を出せるよう業者さんに対し交渉していきます。

別に88はきつくても、90なら出来るのであれば、
90で最終金額を提出し、受注できたかどうか結果を待つだけです。

なんの主従関係も、後腐れもありません。

しかし、ゼネコンとしてみれば、自社の単価を他社の物と比較することなど、
CMの見積以外ありえませんから、
金額的に厳しい受注の場合
原価上足を引っ張っている業種
例えばタイル130→120、サッシ110→100、電気120→110
という交渉ともに、
設備95→85、木工事90→80といった風に
限界値を超えたと解らないまま一律に比率で叩いていき、
下請は元々安いのにも関わらず、ハイとしか言わざるを得ない。。。

元々、安い優良な業者にとって、他工種が足を引っ張っているにも関わらず、
疲弊を呼ぶ意外、何も残るものはありません。

その社長さんも仰っていましたが、
「今は、スーパーゼネコン以外は昔ほど、下請協力会の壁の突破は難しくなくなった」
というのがあります。

下請協力会とは、ゼネコンが下請を束ねる為につくる協力会で、
ゴルフをやったり、温泉旅行に行ったり、ホテルを借り切って懇親会をしたりする組織で、
原則はゼネコンの協力会に入っていない限り、
見積依頼もこなければ受注できない仕組みになっています。

そして、新規開拓を目指す際に、この協力会の壁はかなり障害になります。
協力会の業者が反発してくるというわけではなく、
ゼネコンがこれまでの慣習上、これ以外の業者は入れないような仕組みを
自ら作ってしまっているからです。

自ら作ってしまった壁が自らの首を締め始めていることは、
受注の減りつつあるゼネコンの方も理解しつつあり、
協力会の業者の何処に弱点があるのか分析にCMを利用するゼネコンも増えつつあります。

弱点の部分を克服しない場合、価格競争に勝てずに、
ゼネコン自体が競り負けてしまうことが理解しているゼネコンも出てきていると言うことです。

一方で戦略的に考えている専門工事会社は、新規取引先の開拓を目指し、
CMを利用していきます。

取引先が増えれば増えるほど、元々安いのにもかかわらず、
無茶な価格交渉に必ずハイと言わなくても、
ノーとも言うこともできるようになるのです。

激動の世の中で、建設業も選択を迫られています。

一般のお施主様も、これらの建設業の仕組み・置かれている状況を理解すれば、
何故、CM方式を使えば全く同じものがゼネコンの全く同じ保証付きで
10%安くできるのかは理解できるかと思いますし、
実際、安く建設することができたら、安くても一生懸命に仕事をして頂いて
有難いと言う気持ちになっていただけるかと思います。

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2011/09/05 17:51|日記TB:0CM:0

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