建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用    

 

新築の流れの中で、建設費の概算見積をして、
事業性を検討し、土地を買ったり、建てることを決めたり、
日常生活とは、かけ離れたものに向かっていきます。

事業を決定した後に、本設計をし、見積図面を作って、
CMにより、建設費の本見積をしていきますが、
事業決定の根幹となるのが概算見積であるので
概算見積には神経を使います。

下は、土地を購入した場合の流れですが、
地主さんの案件であっても神経の使い方は全く同じです。
フロー

概算見積で事業性の検討し、良ければ、
プロジェクトが進んでいくのですが、
見積開始までに、深夜に人知れず何度も何度も計算を見直してみます。

勿論、これまで、正式に概算見積をご提出した物件で金額を外したことはありませんが、
建設費相場は株式相場と同じように変動するものですし、
お客様の希望を聞いていく中で微妙に仕様が変わっていったり、
初めてやる設計事務所の図面では癖などの分析も必要となります。

動く金額も大きいので、自分の概算を信用し、
お客様のために予算内に押さえ込まなくてはいけないという、
プレッシャーは、計り知れないものがあります。

お施主様からはCMをすることにより、
当然10%以上相場より安くなるというのは、
求められていますが、
自分のやり方のCMで概算を出すということは、
予算内に収めなくてはならないという重責も負うことになっていきます。

概算を高く出すと受注できず、
安く出しすぎると首を締めることになる。

これは、一般の方には簡単そうに見えるかもしれませんが、
世の中の99.9999999%の建築関係者から見ても、
そんなことがホントにできるのかよ?
というぐらい超難易度の高い作業だと思います。

ゼネコンの概算見積は、設計事務所に対するサービス見積で
当然数社から取るので本見積のときは何の責任もないですが、
プロジェクトを進めるかどうかを決定する責任を負う立場で
建設費を10%以上下げる中で何処まで下げられるかまで考える見積は非常に頭を悩まします。

ゼネコンが出来ないというところから下げるのがコスト削減率なので
当然、ゼネコンから概算を取ることなど全く意味を果たさず、
信じられるのは自分のデータと嗅覚のみです。

お客様に概算見積を出す1時間は、
鼻をヒクヒクさせながら、
もうちょっと上げとくか・・・
もうちょっと攻めるか・・・
みたいに数字と睨めっこ・・・

その後、半年後に、試験結果の発表として見積結果が出てきます。

建てるために工程を組んだり手配をしたり他のマネジメントも
ちょこちょことオマケで、出てきますが、
「概算を計算する⇔10%以上コストを下げながら概算に正解を出す」
という作業があくまでメインとなります。

この一連の作業が出来ない偽CM屋・偽コンサルが世の中にはごまんといますが、
素人だましのような、かっこ悪いことはしたくはありません。

そして、これだけ言っておきながら、
常にアンテナを張って建設費の動向はチェック・予測してはおりますが、
概算見積から見積開始、請負契約までの半年間のタイムラグ

はっきり言って、しびれる・・・

まだ34歳ですが、白髪染めが抜けると真っ白ケッケになってしまいました(笑)

そんな感じで実際に見積をしていくなかで、
確実に予算以下に収まるという自信が確信に変わる瞬間は、
自分を信じてくださった、お客様が喜んでくださる顔が浮かんで

たまらん・・・

ということになっていきます。

正当なCM屋としてモチベーションを維持できるのは、
お施主さんも同じように持っている感覚を、
同じように感じることが出来るという、
この快感を知ってしまったからかもしれません。

嗅覚を研ぎ澄まして快感を追い求めていきたいと思います。

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