建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費          マンション    

 

昨日、ようやく土地活用&新築不動産投資セミナーの資料が完成し、
ギリギリの時間に印刷屋さんに出しました♪
これだけ、準備期間があって何故かギリギリの時間になってしまいました・・・

それぞれが劇的な忙しさの中でも、嫌な顔一つせず、
資料づくりや、打ち合わせにご協力くださった
講師陣に感謝感謝とともに、
金曜の夕方にフルカラー印刷された紙が福岡から届くことになっておりますので、
無事の到着を祈るばかりです(汗)

今回は、会費も頂くので奮発して何と126ページ片面フルカラー印刷です!!!

そして、内容は・・・スーパーマニアック・・・
最終のお題目を羅列してみると、

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))

(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積

(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ


第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)

(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法

(計38ページ)

この内容の全てを完璧に把握出来ている人間は、
建設・不動産業界広しと言えども、まず居ないでしょう。

何となくは、わかっていても、何処かが抜けているものです。

設計が分かっていても、建設費がわからなかったり、不動産を深く知らなかったり・・・
施工はわかっても、不動産や土地の値段や収支がわからなかったり、
不動産・賃貸的な考えは分かっても、建築が分からなかったり・・・

一般の方にも出来る限りイメージしやすいように、基本的なことを盛り込んでおりますが、
正直、難易度の高すぎるスーパープロ級の内容も含まれております。

今回、始めて、新築不動産投資に初めて触れようという方も多いかと思いますが、
何となくでも、本物の新築マンション企画について、
おぼろげなイメージを掴んで頂き、
後で読み返しながら、
新築も検討して見るぞ!
という、モチベーションにしていただけたら嬉しいです。

多分ですが、皆様の立場ですと、1-4部で建築的な大体のイメージを掴んでいただき、
5-6部で、塩辛い狼さんがお話する、
「施主として何を考え、どう行動すべきか」
と、いったことが、最も、役に立ち、しっくり行くのではないかと思います。


はっきり言って、5-6部は、
そんなことまで考えて造っていたんだと改めて驚くほど、
不動産のプロが考えていることは、角度も全く違うし、
相当、深いので、じっくり、聞いてみてください。

この話は、よく聞かせて頂いていたのですが、
世の中の建築屋・土地活用屋が如何に浅はかな考えか、
私には分かります。


土地から収益を最大限上げるために、何処の駅の、どういう賃貸業者から、
どういう属性の、お客さんを引っ張ってきて、
どのような精神状態で、お客さんが案内されたときに、
賃貸契約を決まるかという事を見通した上で、コンセプトを作り、
それに沿って収益を上げるための箱(マンション)を建てているなどという発想を聞いたら
幾ら胡散臭い建築家が賃貸経営について、薀蓄語っても、
ゼネコンや、賃貸メーカーの営業が何を語っても、
何も考えてねーーー
というレベルに見えてくると思います。

不動産のプロといっても、大概のマンションディべも
大手はブランド名に頼って
高級風にすれば売れる程度に、中堅や弱小は、
とにかく作ってなんぼで売れるレベルで浅はかなので、
ここまで深く考えることができる方は、
ほとんど居ないでしょうけど。。。

実際に、描いていたストーリーのように、なってますし、
竣工3ヶ月前の賃貸募集用のパースを作っているとき、
駐車場にポ○シェが止まるようなお客さんに入居していただくと言っていたのですが、
竣工後見に行ったらホントに真っ白のポ○シェが止まってましたし・・・

お話をいただく前に検討していたプランなども初めて目にしたものも出てきましたが、
kkenji1のCMも加担しながら、全く世の中とは次元の違う収益性や属性の企画になっていったのだなと、
セミナー資料を眺めていく中で、
「改めて新築の企画って面白いなーー」
と思いました。

ここまで、掘り下げて時間内に終わるのか???
という一抹の不安もありますが、
何とかなるだろう精神で講師陣は
頑張りますので、生暖かく見守って上げてください。

それでは、参加者の皆様、懇親会まで、
久々の授業(5時間の修業?)がありますので、
余りの難易度に、うつ伏せに寝ないようにお願いします(笑)

お楽しみに!

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土地活用&新築不動産投資セミナー
関連記事
2011/08/25 00:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:4

コメント


昨日のセミナーお疲れ様でした!

内容は言うまでも無く素晴らしく、kkenjiさんをはじめ皆さんのセミナーに対する熱意が伝わってくる内容でした。

3000円は有り得ないので、今度はちゃんとお金取って下さいね。(^_^;)

懇親会で皆さんが言っていた様なことも今後はやっていって、ちゃんと儲けて下さいね。(*^_^*)

では今後とも宜しくお願いいたします。
rem #-|2011/08/28(日) 01:29 [ 編集 ]

セミナーに参加して
ポンキューもう一度参加したいです

とても勉強になりましたありがとうございました
ポンキュー #-|2011/08/28(日) 11:05 [ 編集 ]


remさん
お褒めの言葉有難うございました。
カッコつけマンとしては、かっこ悪くない程度に(笑)
今後ともよろしくお願いいたします。
kkenji1 #-|2011/08/28(日) 11:32 [ 編集 ]


ポンキューさん
ご参加有難うございました。
資料に力いれて作ったので、今後、活用していただければ嬉しいです。
またのご参加は、そう思っていただけた方がいらっしゃったことが、とても有難い、嬉しいお言葉です。
近日中に、どうしようか、考えようかと思います。
今後とも宜しくお願いいたします。
kkenji1 #-|2011/08/28(日) 11:37 [ 編集 ]

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