建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
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「戦い勝ちて、天下善しと曰うは、善の善なるものに非るなり。
故に秋毫を挙ぐるも他力と為さず、日月を見るも名目と為さず、雷霆を聞くも聡耳と為さず。」

孫子の兵法にある一説です。

「世間の人が知る(わかる)ような勝では最上の勝ではない。
戦って天下の人々が最上の勝と云うような勝も最上の勝ではない。
本当の勝は人の知らないところにある。」

という意味です。

土地を買っての新築不動産投資を行うことは、
大きなリスクを負うこととなります。

地主さんの土地活用であれば、
設計施工で発注してしまうという余程愚かな選択をしない限り
左うちわで、悠々自適に生活できますが、
一般の方が土地を買っての新築不動産投資を行う場合、
マンションディべでも失敗するのに、
それなりの、船頭が居なくては、
余程、幸運でない限り撃沈するでしょう。

見事に撃沈していった、ディべの経営者も沢山見ていますし、
これまで上手くいっていたのであれば、
たまたま、時流が良い波乗れただけ
かもしれないと思うのが賢明でしょう。

このブログの一部を読まれて、新築10%を買いたいが、
何から始めればいいですかと、
お問い合わせを受けることもありますが、
新築不動産投資は、そんなに簡単なものではありません。

RCが新築10%なんかで売ってる訳がありません。
頭を使って・ノウハウを借りて自分で作るのです。

そして、

やるからには絶対に勝てる状況を作らなくてはなりません。
結果オーライでもなんでも、どんな手を使ってでも勝たなくてはなりません。

土地を買っての新築不動産投資では、
万が一にでも負けると、お客様には後がない場合が多いです。

地主様の土地活用より、
融資枠がギリギリの場合が多いからです。

負けるというのは、まずは、予算オーバーして、
銀行もお情けでも追加融資をしてくれない場合です。

お情けで追加融資が受けれたとしても、
返済が困難になるケースです。

ダイエットをする為に、
スーパーで豆腐や納豆を買うわけではありませんから、
その辺は、よく理解すべきです。

一般の方が初めて新築をするとき、
「ああしてみたい、こうしてみたい。」
折角、億以上のお金を借りて行う最大の娯楽ですから、
そう、思われる気持ちは良くわかります。

私も出来る限りは、
叶えてあげたいと思います。

一方で、一般の方が自分の作りたい部屋を好きなように作って
勝てるほど甘いものでもありません。

自分の作りたい部屋を好きなように作って
勝てるのであれば飛ぶディベなどいませんから。

何でも、かんでもホイホイお客様の意見を聞いて、
お客様をリスクが高くなる状況に晒していくわけにはいきません。

お客様に対して全ての責任を負えるわけではありませんが、
自分を信じてくださった方に対しては、
そのような気持ちは持っているつもりです。

そして社会情勢の変化や、様々な要因で、
万が一にも、負けるような兆しが少しでも見えた場合、
早目に徹底的に排除していくべきです。

現場監督をしていたとき、色んな先輩・上司を見る中で、
能力の違いというものを学んできましたが、
波風も立たない上手くいっている状況で建物を作っていく分には、
1ー2年現場を経験すれば誰でも出来るのです。

何かが起こりつつある場合に、
その芽を早目に気付き、摘み取り、
何事もなかったかのように
軌道修正出来るのが、本当の能力だと思います。


事象から、何かを感じ取り結果、何が起こるか読む目があるか?ないか?

少なくとも、一般の方が、新築不動産投資において、
そんなことは、どんなに頭が良い方であっても不可能であることは、
分かっています。

本当は、そのような兆しが見えている中で、ある程度、プランを入れたら、
収支についてや、投資として必ず勝てる状況を強化するために、
何が最適で、何をするべきかは見えています。

建設費が何処をどう弄ればいいか、
それが、どれくらいの効果があるか見えているからです。

その中で、何処までお客さんの希望を
取り入れられるかということです。

新築をコーディネイトする中で、
頭ごなしに俺の言うとおりに作れなどと言うこともできませんし、
それでは折角の娯楽の楽しみが薄れてしまうから意外と難しいのです。

例えば、そろそろ、見積が始まる物件は、
オーナー邸付きの賃貸併用住宅というか、マンションですが、
やはり、オーナー邸については色々とご要望が、多いです。

まあ、自分の住む部屋を作るのですから、
当たり前ですが。。。

私は知らぬまに予算オーバーしないように、
お施主様と設計事務所との打ち合わせに同席しているのですが、
どのご家庭でもそうですがオーナー邸に関しては、奥様やご家族のご要望は、
ほぼ全面的に聞かざるを得ません(特に奥さまは)。

途中で、お施主様に
「我々は好き勝手言っているけどkkenji1さん、予算は大丈夫?」
と、聞かれたりします。

実際は、予想のオーナー邸のイメージよりオーバーしかかっていたので、
ほかの部分を色々と調整をして、予算以下になると思われるようにしています。

一方で、何でもかんでも、お客様の言うとおりに作って、
予算オーバーする建築屋は単なる馬鹿です。


技術的に出来ることと、予算的に出来ることは違います。

プラン修正に併せて毎回、積算をし直すのは大変な労力なので、
修正が多いほど、感覚的に
でっ込引っ込みが、どの状態にあるのかを把握できるかというのも重要になってきています。

横に、建設費コンサルが座ってて、打ち合わせで何も言わずに
どんどん建物が変わっていった結果、予算オーバーしたら、
「アンタ馬鹿か!?」
と逆の立場なら言っています。

15物件程、同時に動かしているので、
全てを毎回、概算し直すわけにも行かないのですが、
ポイントは抑えているつもりです。

そんな中で・・・

世の中では色々な工法・構造やら、考え方やら、
「宣伝」されていて殆どの、お施主様が目移りしてしまいます。

kkenji1のお客様が、それなりに新築について勉強されている方が
多いからなのかもしれませんが・・・

熱心な方は、色々勉強していく中で、色んな物の存在を知っていくとは思いますが、
大体が、素人騙しだと思っています。

そんなもので賃料が上がり、投下資金に見合った投資効果があるのであれば、
全てのワンルームディベや不動産業者が個人投資家より先に取り入れています。


やろうと思えば簡単にできるのに取り入れないのは、
その部分に投資する効果が無いと、考えられているからです。


賃貸住宅フェアの会場で、ある工法の胴元が出店していたので、
投資効果や、どういう工務店がどういう理由で、
取り入れているのかを名刺を渡した上で聞きました。

「強みのない工務店が地主営業のツールとして使ったり、使い分けている。」
「在来で営業した場合と受注の効果が、どれくらいあるのかわからない。」

そんなこと、言っちゃっていいの?(苦笑)

と、思いましたが、まあ、ある意味、本当のことだと思いました。

何かしら、お客様のハートを掴むためのツールで、
他との競争の中で、たまたま気に入ってくれるお客さんがいれば、
ラッキーアイテムになるということで、存在しているのでしょう。

巷では、競争力を付けるために何かしら世の中で宣伝されている
色んなことをしなくてはいけないと、
強迫観念に駆られるような雰囲気が出来つつあります。

宣伝されていれば、良さそうに書いているけど、
実は、どうでもいいようなことは幾らでもあります。

新築不動産投資で重要なのは色んなことをしたからといって、
競争力が上がるわけではないということです。

そして、建築と言うものは、
設計者のプランニング・センスや色使いだけで、
特別な工法や構造を取り入れなくても、それほどお金を掛けなくとも、
誰もが住みたくなるような、
素晴らしい建物が建つということも理解すべきだと思います。


奇をてらった戦略を組んで博打をするより、
必ず勝てる大勢を作り、勝つべくして勝つ事を肝に命じなければなりません。


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プリモ 

株式会社土地活用

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2011/07/20 00:46|日記TB:0CM:2

コメント

うん!
読み応えありました。
すごくおもしろかったです。

建物って生き物だから、お金のかけどころと
かけどきがあると思ってます。

勝ち組めざしてがんばらないと!!

kamochan #-|2011/07/20(水) 18:08 [ 編集 ]


kamochanさん

建物も相場も関わってる人も全部生き物です。
そして、何かしら想定以上の出来事が起こることもあります。

こんなに楽しいことはないですが、
そこも含めてお施主様も楽しめるかだと思います!
kkenji1 #-|2011/07/21(木) 00:25 [ 編集 ]

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