建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費          コストダウン          マンション    

 

今日は天井の高さと階高を書いてみます。

階高とは、各階のFL(フロアーレベル)の長さです。

RCマンションの居住階の場合、2760mm~2860mmぐらいが標準でしょうか。
大体の分譲マンションは中間階の場合2810mmか2860mmだと思います。

仮に2860mmで、
居室部分の天井高さを考えて見ましょう。

分譲ファミリーマンションの場合、ボイドスラブを使っているところが多いので
コンクリートのスラブ厚が250mmから275mm

この場合、コンクートの床面から天井面のスラブtoスラブは
2610mm程度になります。

2重床で置床+パーティクルボード+フローリングで大体120mmから150mmぐらいなので、
2610mm-120mm=2490mm

分譲ファミリーマンションでは、木下地や軽鉄下地等で天井を組むことも多いので、
仮に木下地+ボードで90mm天井を組んだとして、
2490mm-90m=2400mm

これが居室のフローリングからクロスの貼っている天井の標準的な高さになります。

在来スラブの場合は180mmが標準スラブ厚なので、
もう70mm程度、天井懐(天井面からスラブ底)に余裕があるか、
天井高さを70mm程度あげることもできます。

ところが、天井の下地は組まなくてもクロスは貼れるのです。

やりかたは、コンクリート面を左官工事で左官屋さんがコテで補修し、
平らにしたところに、直(じか)でクロスを貼ります。

マンションにお住みの方は戸境壁を触ると、
大体、コンクリートの硬い感触を味わえると思います。

実際にはコンクリートの上に薄塗りで補修剤を塗っているのですが、
それと同じやり方で天井もやるのです。

何で分譲ファミリーマンションで天井を組む場合
わざわざ高い下地を組んでまで、わざわざ天井を下げるかというと、
左官で天井の下地を均すとき、どうしても上向きに作業するので、
コンクリートが微妙に段差がついていたりすると、
完全な平らにならずに、光が当たって内覧会をしたときに、
細かいお客さんに指摘されると、クロスをめくって左官をやり直さなくてはいけません。
(自分でコテ使って均してみると、如何に難しいかわかります。)

それは、結構大変な作業なので、
下地を組んでそこに指摘が入ることを初めから防いでいます。

後は、防音等の対策に、うたわれていることも、
多いですけど、個人的には、ボード貼ったぐらいでは、
多少はあるかもしれないけど、上の階でドタバタする人が居たら、
そんなに効果ないだろうと思います。

一方で、分譲ファミリーマンションでも、天井の下地を組まずに、
左官のモルタル下地の上に直でクロス貼っていることも結構あります。

下から見上げてもわからないですが、
つっついてみると下地は感触でわかります。

ただ、この場合でも分譲の場合は
最上階の天井は、屋上防水に外断熱を使っていても、
天井下地を組んでいる場合が多いです。

最上階はボードで天井裏を作ると、空気層ができるので、
断熱効果はあると思います。

一方で、ワンルームの場合、賃貸でも分譲でも、
天井下地を組まないで、直クロスの方が多いでしょう。

まず建設費が安くなるうえに、
天井高が確保し焼くなり、均す部屋も狭いので均一になりやすいですし、
ファミリーのように虫眼鏡で、
点のような傷まで指摘されるようなことは、
まず、ありえないですから。

すると、梁の寸法を考えながら、
階高も多少低しても、
標準的な天井高さ2400mmを確保することもできます。
(構造設計上の、梁の高さの設定などは、構造設計者の判断に任せるしかありませんが)

梁は下の階が大きく、上にいくほど、小さくなりますので、
最上階より下の中間階は、
50mm~100mm程度、階高が低くなっていることも多いです。

最近は少ないですが、フローリングをコンクリート直貼りにすると
建設費は多少安くなります。

直貼りの場合、左官屋さんがレベリングという、トロトロのモルタルのようなものを
コンクリートの上に流して高さ(レベル)を整え、固まったら、
その上にフローリングを貼ります。

ただ、完全なまっ平らにはならず、左官屋さんが動いている間に、
風が入ったりで、微妙な高低差が出来たりします。

ビー玉転がしても、当然のように転がるときもありますが、
施工不良ではありません。この施工方法の場合3mm程度は許容範囲です。

直貼りのフローリングの場合、一般的な直はり用材料も貼れるのですが、
下から突き上げるような硬い感触です。
一方で、材料の裏に干渉材が付いているフローリングもあるのですが、
これは、むにゅむにゅした感触でちょっと違和感を感じる人もいるかもしれません。

コストだけを考えると、階高は低いに越したことはないのですが、
あまりにも下げすぎると、梁が下がってきて
キッチンのレンジフードや、ユニットバスの換気ダクト、玄関ドア、EVの開口枠が
標準寸法で納まらなくなったりするので、やり過ぎもよくないです。

又、微妙に柱・梁・階高の寸法を弄りすぎると型枠大工の加工手間が増えて、
そちらの方が高くつくこともあります。

型枠大工さんは、文字通りコンクリートを流し込む枠を
木で組んでいかなくてはならないのですが、
例えば階高を途中で低くすると、
その階では、部屋内側の型枠を切って
加工し直さなくてはなりません。

下の階で使った型枠を、上の階でも加工せずに組み立てだけに
専念できるようにしたほうが当然仕事も伸びます。

チョコレートを同じ型で7個作るのと、
毎回違う形で微妙に違う型で、7個作らなくてはいけないのと、
どちらのほうが作り易いのかと同じです。

1つの建物で1-2回はしょうがないにしても、
経済設計を追い求めているつもりで、
意味もなく躯体寸法をいじりすぎると、
毎階、型枠を加工しなくてはならず、
仕事も伸びずに萎えてきます。

当然、見積もり時に、躯体の各断面の変更がどれくらいあるかは、
見て見積もっていますけど、
加工回数が増えても目茶目茶単価が上がることもないですし、
大工さんになった立場で考えたら、
今日は何㎡叩けるかで、
朝早く8時の朝礼前から道具を段取りしてて、
目一杯、㎡数を稼ごうとしているのに、
毎回加工しなおさなくてはいけないのは嫌ですから。

長くなりすぎたので、今日はここまで。

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