建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費    

 

土地活用や土地を購入しての新築不動産投資等で
何かしら建物を作るとき、
より良いものを安く作るためには、
設計と施工の分離
をするべきです。

一方で、気を付けなくてはいけないことがあります。

設計事務所が、ああしたい、こうしたいと、
コストは上がるが、収益性が悪くなる提案をすることがあります。

そのような提案をされたとき、提案は数が多いほうがいいので、
まずは聞く耳を持つことは必要だと思います。

そして、良く考えましょう。

勿論、これは、お施主様にも当てはまる時もあることかもしれませんが、
まずは、経済設計を目指すべきだと思います。

ここで言う経済設計とは、違法に鉄筋を減らすなどではなく
奢るところはピンポイントで奢って、
奢らないところは、奢らない(コストを掛けずに見栄えを良くする)という意味です。

当然、躯体断面や、生コン強度、鉄筋量などは、
構造設計者の判断を優先し口を出すことはありません。

ディべやゼネコンなどでは、VEが上手い下手といいます。

下手くそなVEでは、どうでもいいところに、無駄なお金を掛け、
奢るべきところに、しょぼいものを使います。

同じ、建設費を払ったのに、その予算をきちんと使い切れていない、
または、どうでもいいところにお金を掛ける為に、
本来そこまで必要のない建設費(借金)にしてしまう。

などです。

その為には、標準仕様(その予算)がどのレベルで、金額が高いものを付けた場合、
それぞれに、だいだいであっても差額と効果があり、
入居者の内見の決定率・賃料・退去率などに、どのような影響があるか、
感覚的にでもイメージしてみることをお薦めします。
(消して金額が高い物だからと言って必ずしも機能上良いものではありません。)

又、分譲マンションのパンフレットに載っている単語が、
頭にインプットされているお施主様も多いかもしれませんが、
些細・当然なことを誇大に書いている部分もありますし、
その物件の仕様を頭に叩き込んだ新築営業マンの
営業トーク用に付けている仕様もあります。

それが、賃貸の営業マン(内見)にそのまま使えるかというと、
パンフレットに書いているような、
細かな物件の内容まで頭に入っていることなど、
まず、ありえません。

その物件だけ案内している訳ではないですから。

目に見えて内見に効いてくるところ、
「入ってくる側と、部屋の中の数箇所」
ポイントに、お金をかけてみるのは、
ある程度までは、ありだと思いますが、
効果がまず、ありえないだろうと思われるところに、
お金をかけるのは、勿体無いです。

土地活用や新築不動産投資では、
1億とか、2億とか、日常生活とはかけ離れたお金が動くため、
訳わからなく、なんとなく勧められて良さそうだからとか、
他の見学会で、かっこよかったから付けてみたいという気分になった時に、
ふと、日常生活の倹約を思い出してください。

お金を湯水のように使うか、
必要なところに必要なだけ使うか、
最終決定権はお施主様にあり、
建築のプロであるからと言って、きちんと建てることについてはプロであっても
賃貸のプロではないですし、必ずしも建築のプロが賃貸
経営の経済的に良い提案をしている訳ではない
ということを、頭の片隅に入れておくべきでしょう。

そして、実際に案内する(している)賃貸業者さんの意見も良く聞くべきですし、
仮に自分が賃貸の営業マンとして案内していると想像したときに何を話して、
数ある案内物件の中から、計画中の物件の仕様のどれくらいが頭に入っていて、
どれぐらいのお客さんがどのような反応をしめすだろうか、
自分の投下した資金に見合った反応を示してくれるだろうかと、
想像してみるのもいいかと思います。

kkenji1も、賃貸営業は出来ませんが、想像(妄想?)ぐらいはして、
仕様を見ているつもりです。

よくよく考えてみると、
案内時に話すような内容ではなかったりしているところに、
お金を掛けていたり、
お金を掛けたところが、アダになって、
変な拒絶反応をされて決まらないという、
想像(シュミレーション)結果が出てくるかもしれません。

そして、そのような想像になっても尚、勧められ、
自分や賃貸業者さんの意見は、どうも違うし、無駄なお金も払いたくないと思ったとき、
思い出して欲しいのは、
「右から来たものを左へ受け流す」←クリック下さい。
ことです。

この時、注意をしなくてはいけないことは、
「左から来たものは右には受け流せない」
ということです。

つまり、お施主様は、常に建築屋の左側にいなければなりません。
これを、
「新築の左回りの法則」
と呼びます。

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土地活用と経済設計
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