建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費    

 

今回は、前回の視点と変えて土地活用に
幾らの建設費(仕様)を投入するべきか定量的に考察してみようかと思います。

まず、構造(鉄骨・RC)の議論は、
鉄筋コンクリート造と鉄骨造どちらが有利か?
を参照ください。

既に図面が出来上がっている等、どうしても鉄骨でという場合は
コンストラクション・マネジメントでお見積したこともありますが、
中規模以上では値段がそれほど変わらないので原則、RCを、
小規模な物件では木造アパートのどちらかの選択をお勧めしています。

今回の震災時も、首都圏でタイルが剥がれたり、ガラスが割れたり
被害の大きかった建物は、揺れ幅の大きい鉄骨造ですので
その辺も考慮に入れるべきかと思います。
(これは、多くの小規模被害の復旧工事に携わった建設関係者から聞いている事実です。)

その議論はさて置き、鉄筋コンクリート造を土地活用で建てるという前提で、
何処までの建設費・仕様を投入すべきか、検証してみようと思います。

まず、30㎡の極一般的な仕様の部屋の建設費を
720万円としましょう。

アパートレベルの仕様ではないRCでの標準レベルを想像ください。

一方で、同じ躯体で
内装・設備グレードを50万円あげてみましょう。

規模によって、1部屋当たりの金額は変わってきますので、
あくまでも参考です。

そのうち、実行予算ベースで、
建設費の予算配分比率がどのように構成されているのか、
何故、小規模建築の坪単価が高くなるのかは、
ご説明できればと思います。

30㎡の賃料7万円エリアで賃料が変わらないと考えると、
7万円×12ヶ月/720万円=11.6%
7万円×12ヶ月/770万円=10.9%

30㎡の賃料12万円エリアで賃料が変わらないと考えると、
12万円×12ヶ月/720万円=20.0%
12万円×12ヶ月/770万円=18.7%

となり、建設費が安いほうが当然利回りは良くなることが
わかります。

又、当たり前ではありますが、
賃料の安いエリアでは利回りは低いです。

賃料の安いエリアでも敷地が300㎡程度あれば利回を20%超まで引き上げる
裏技もありますが、これだけは当該地主様だけのシークレットです(笑)
それ以外では、秘密にしなくても誰も同じことはできないので
なんでも聞いてください。

それでは、7万円エリア、12万円のエリアで
同等の利回りを確保するには、賃料を幾ら上げれば良いでしょうか?

7万円エリアで仕様を50万円上げて確保すべき賃料は、
770万円×11.6%/12ヶ月=7万4400円です。

一方で、12万円エリアで確保すべき賃料は、
770万円×20.0%/12ヶ月=12万8000円です。

一見すると、上げるべき賃料の差額は、
賃料の安いエリアの方が多いです。

仕様・賃料を4000円上げて、入居者を確保すべきかどうか、
周囲の賃貸事情をよく聞き、考えて判断するべきだと思います。
(利幅が少ないので、致命傷になりかねません)

一方で、賃料が比較的取りやすい立場の土地活用では、
仕様を上げて8000円賃料を上げるという考えも手かもしれません。

もともと、そのようなエリアでの求められる仕様は高いのもありますし、
賃料の高いエリアは仕様向上により、
ある程度の賃貸面積があれば賃料が上げやすいというのもあります。

又、土地活用であれば、利回りに余裕もありますし、
土地+建物での資産価値(売却価格)で考えれば、
利回りという観点から賃料総額が上がれば、
土地の価値も吊られる形で上がります。

土地活用などで安い仕様・鉄骨造等で建てると、
それだけ、賃料も下がりますので、
売却時の土地の価値も下がります。

収益不動産の売買を検討するとき、
積算価値と併せてその物件の賃料から逆算される利回りで
土地+建物の物件価値は評価されるのは、皆様、ご理解できると思います。

更地評価が、建てた瞬間から、
土地+建物の併せての収益性に連動して
土地価格も一体で評価されるのです。

その辺を考慮した物件が前回の内覧会の物件です。

内覧会でご覧になられた方は、あの土地にアパート建てたら
土地の価値も賃料につられてガタ落ちになるのは感覚的にご理解いただけると思います。

それらの点を頭の片隅にいれながら、その土地にあわせた、
建物全体のグレード選定・仕様選定を考慮するべきだと思います。

同じものの建設費を安く建てるのは当然として、
なんでもかんでも安い・陳腐な仕様で、
坪単価や一部屋当たりの建設費が下がりましたなどと
愚かな宣伝をするつもりもないです。

そして、いわゆるパッケージでは、このような本来検討されるべき、
内容を細かく検討することは許されません。
相手もプロなので、何に幾ら原価が掛かっているかも見せずに、
そのパッケージ業者の都合のいいようにやられます。

これまで書いてきたことは、一般的な土地活用でも、
土地を買っての新築不動産投資でも同じことがいえます。
(土地購入であっても広い意味では土地活用ですから)

コスト削減率の記事や、建設費とコンストラクション・マネジメント
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土地活用事例2

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