建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       建設費          土地活用    

 

ブログで建設費を10%以上削減と書いているが
「何からコスト削減率なのか」
ご説明に伺うと必ず聞かれます。

バナー

隅から隅までブログを読まれると、
何処かに書いていると思いますが、
量が膨大すぎなので、ここで、今一度書いてみます。

まず、土地活用系の施工会社の金額と比べている訳ではありません。
土地活用を検討された時、色んな施工会社がプランを持ち込んで来るとは思います。

仕様は大体わかりますし、構造からもこれらの見積が高すぎるのは判りきっているので、
高いか安いかという比較はある程度できますが、
厳密には、何%削減という数字までは出てきません。

仕様(グレード)が微妙に違い、片や、軽量鉄骨、片やRCで
検討しても金額に違いが出るのは当然です。

それでも1億以上の建設規模があれば、
軽量鉄骨よりCM方式のRCの方が断然安いですが。

建設費を何%削減というのは、
そもそも土俵にのれないレベルでの金額でしかだせない、
営業系施工会社は相手にしてません。

比較しているのは、同一図面で仕様・数量を統一しての
一般のゼネコンからの見積もり金額です。

建設費は、仕様や数量を統一しないと何処が実際に安いのか
比較のしようがありません。

こちらの記事で公開したこともありますが、
コンストラクション・マネジメントでの流れは、
図面が出来た時点で、建築工事に関する数量をkkenji1の側で積算します。

型枠工事 普通型枠 --㎡
     打放型枠 --㎡
・・・

鉄筋工事 材料 SD295A D-25 --t
手間       --t

・・・

という風に数えたことはないですが
賃貸マンションで50ページぐらい 
600項目ぐらいでしょうか?

設備・電気の内訳は、ゼネコンと専門工事会社のMix
仮設・現場経費等の内訳は各ゼネコンの考えにより提出いただき、
最後にあわせて100ページぐらいになります。
(電気・設備も同一図面で各専門工事会社(下請)・ゼネコンに見積を提出頂きます。)

そして、数量の積算が出来た時点で、予め募集を掛けていた
専門工事会社とゼネコン両方に図面と同等品条件(構造以外)での数量表を渡し、
数量表に単価を入れて貰います。

1回目の見積条件は3番手以下は、
最終交渉に加えないという条件です。

足切をしますと、宣言するということです。

相手もプロ相手に出してくる見積もりなので、
恥ずかしい金額も出せず、
この時点でも普通に見積を取るより若干厳しい金額が出てきます。
(見積するにも人件費が掛かるので、ゼネコンも無駄打ちはしません)

まともな施工ができるレベルのゼネコンさんを
お施主様からの紹介でCMに加わって頂くのは大歓迎です。
(工事できそうもない街場の木造系工務店をつれてこられてもお断りしますが・・・)

ここからkkenji1の方でも専門工事会社(下請)の見積金額を直接交渉し、
kkenji1の直接見積もった専門工事会社の金額が、
ゼネコンの見積金額より安ければ入れ替えを前提として、
2回目の見積を提出いただきます。
この2回目のゼネコン見積結果を見て、
ほぼここで、どのゼネコンにお願いするか仮内定します。

その後、kkenji1が専門工事会社をゼネコンに連れて行き、
ゼネコンからの面談・与信審査などを経て
同等仕様の確認、数量や項目に落としや違いがないかも
ゼネコンに確認していただき、若干調整が入りますが、
それが終り次第、請負契約です。

建設費のコスト削減率は、ゼネコンの1回目見積から2回目の見積で
何%落ちたかです。

その落ちた金額から幾らかを頂くのがCMFEEです。

バリューエンジニアリングによる同等品については、
1回目から同等品での見積ですから、
ゼネコン、専門工事会社共に予めお施主様に了承を頂いたものについては、
可となります。

そして、2回目の見積金額については、
専門工事会社の入れ替えがなければ、
ゼネコンが普通に相見積で施工した場合の
原価割れになる金額で落ち着きます。

原価割れとは、下請への支払いや監督の給料を払うとマイナスになる金額です。
粗利を取れない工事では余程のバーター取引がない限り会社は
成り立ちませんが、それで誰も損せずメリットを享受できるのが、
コンストラクション・マネジメントの面白いところです。

内覧会でもご覧になっていただきましたが、仕様をしょぼくする訳でもなく、
手抜きをする訳でもなく、
訳のわからない施工会社が施工する訳でもなく
営業費・新規開拓費用(見込受注)がお施主様に還元されることが、
このような数字に表れてくるのです。

落ちないと営業・積算経費も含めて、ただ働きですし、
常識的に考えると、かなり困難な交渉に挑んでいると思いますが、
震災前後のような大混乱の最悪な状況でも
必ず、同一図面と数量であればコスト削減できる自信はあります。

設計事務所やディべが相見積取って交渉するレベルでは
鼻○ほじってても圧勝できます(笑)

数字を突き詰めながら、
逃げないギリギリまで期間を決めてコスト交渉するのって
なかなか難しいものですから。

一方で、概算見積と建設費相場(用語集0)  でも書きましたが、
概算見積は、あくまで収支を組むための概算見積で、
数量や仕様を厳密に拾っているわけではないですし、
誰かと交渉して確定した金額ではないので、
若干、多めに考えておくべきです。

概算でもkkenji1は、
数量をある程度まで拾って計算するときもありますが、
忙しすぎるときや、土地の買付に即判断が必要な時によっては、
感覚的に、これだけあれば十分に足りるだろうと言う目処を立てて、
1部屋幾ら・坪幾らで多目に出しておく時もあります。

仕様も統一していない概算では、
高い安いと言う意味も全くない別物です。
(ゼネコンも聞くと面積と階数で大体で概算を出しています。)

kkenji1の概算の考え方は孫子曰くの記事で書いた通りですし、
kkenji1の作った概算を持って他のゼネコンと交渉し始める方もいます。
一方では本気で交渉した時のギリギリの単価で、
概算金額を出してCMでの本見積もりで届かなかった場合、
予算が足りないとお施主様が苦しむ事や、
人によっては幾らお施主様の為に相場よりコストダウンしても
悪者にしてくる方がいるかもしれないので、
ある程度、余裕もって出します。

これまでの現実として、自社の下請けへの発注単価が安いと自信を持ち、
殆どの専門工事会社が入れ替えられることはないだろうと、
高をくくっていたゼネコンにも2回目の見積もりでは、
9割程度の専門工事会社の入れ替えを要求します。

その入れ替え専門工事会社の単価を見て
逃げ出す根性のないゼネコンも稀に居れば、
そういう世界もあるのだと認めて受け入れ、
普通に見積もったら間違いなく原価割れの金額で、
請負契約を締結するゼネコンもいます。

世の中では、赤字受注するゼネコンも多い等と
勘違いされる方も多いでしょうが、
それは付き合いの長く、
先に何十億や何百億の仕事が見えているときのみです。

予算が厳しい厳しいと言っても、
言ってるだけで一般の仕事ではしっかりと粗利は確保します。

最低でも、5%の粗利を確保していかなければ
内勤職員や事務所経費などは賄えませんので、
CMでも支払原価が下がるだけでゼネコンが確保すべき粗利にまで、
確保するなという交渉はしません。

一生懸命に工事をしたら利益を出すのは当然ですし、
受注者の皆が何らかのメリット・利益を享受しながら、
お施主様が支払う建設費が10%以上も安くなるのが、
コンストラクション・マネジメントです。
(CMを名乗る偽物が殆どですが。)

ただいま、GWキャンペーン中ですので、
このブログの記事を幾つかご覧になっていただき、
ご興味を持たれましたら、お気軽にお問い合わせお願いします。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 


コスト削減率
関連記事
2011/05/01 14:24|用語集TB:0CM:2

コメント


先日からまかせっきりですが、仕事っぷりはさすがです!

見積もりもかなり良い感じになって来ているのでVEにも期待しています!

今回のブログの内容も参考にさせて貰います♪(笑)
rem #-|2012/03/10(土) 18:41 [ 編集 ]


remさん

気を引き締めて頑張ります!
kkenji1 #-|2012/03/10(土) 23:09 [ 編集 ]

コメントの投稿

管理者にだけ表示を許可する


トラックバック

トラックバックURLはこちら
http://kkenji1.blog63.fc2.com/tb.php/299-399b923b

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.