建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          マンション          土地活用    

 

母うっちーさんのブログで、

「どこでコストカットしてるのですか?」
「建具?」

と、言うのがありました。

なるほど・・・

建具は、サッシや玄関扉、木製建具は、オレフィンシート貼りなので、
ディべも一般的に使っている集合住宅の普及品です。

コストダウンというより普通のものを普通に付けた感じです。

玄関扉は超高級でもないですけど、
見てくれも悪くない普通のものを選んだつもりです。

逆に地下室の窓先空地対応で、
4基で180万円の煙感連動シャッターや、
9ヶ所200万のポリカの引戸が付いてるので、
普通のマンションより余分に380万円の建具がついてます。
(12部屋で割ると31万/戸)

普通の開きの木製建具は1か所2から3万で、
賃貸で概算するときは1部屋7万、
鋼製建具で1部屋35万程度しか予算見てないですから、
建具に関しては大幅に予算から足が出てます。

なんで安いかといえばCM方式だからです。

ぶっちぎりに安かった1番手のゼネコンが78.7万/坪で、
「うちは安い!」
と自信満々に出してきて、
結局、CM側の専門工事単価が安すぎると辞退しています。

単純にゼネコンから下請けに払う原価が安いのです。

お施主様紹介のゼネコンも混ぜた中での、
ぶっちぎりの1番手ですから、
普通の相見積であれば、その一番手が逃げないように、
設計事務所と一緒に、丁重にご機嫌取って、三願の礼で向かえいれて、
そのまま請負が決まる金額(あの建物の相場)でしょう。

それ以上の14000万程度(坪86万程度)もゴロゴロいましたし、
最高値は18000万の(坪110万超)です。
(4番手以下は、1回目の入札で足切がルールです。)

見積を取ったゼネコンの組み合わせによっては、
14000万当たりで、決まってしまう可能性もあるのが
建設費です。
(そうでなければ、そのゼネコンが営業活動を続けられていないでしょう)

CM方式では、建設費の85%近くを占める、
下請けの支払う金額を固めて、
1回目の入札から下げるのが本格交渉です。

何でCM側の単価(原価)が安いかというと、
専門工事会社(一般的には下請)は、
新規のゼネコン開拓の経費を彼らも見込んで見積もるからです。

一回ゼネコンと取引できて口座を作り、
いつもどおりに真面目に工事やれば、
新たな下請として認められ、
また他の物件でも声が掛かるのです。

そのメリットは計り知れません。

CM方式とは、意味・旨みを良く判っている余力のある専門工事会社が、
元々の元請ゼネコンに出すより全然安い見積を出してきます。

飛び込みで現場所長やゼネコンの見積部所に名刺を持って行っても、
見積もりさせてすらさせてくれないでしょうし、
うまく話せて図面や数量表を貰って、
見積もりまで辿りついたとしても、
中々受注させてくれなかったりします。

営業をやられたことのある方は、
飛び込み営業と、紹介営業とどちらが楽か、
考えられたら良く判ると思います。


CM方式は、1番札を持っていて、工事履歴などを確認のうえ、
kkenji1が強行に押せば、
新規ゼネコンの口座開設までのレールは簡単にできます。

ある工事が普通に見積もって500万としましょう。
粗利が50万?原価が450万とします。

極論のイメージとしては元々安く体力のある専門工事会社の中で、
粗利の50万を捨ててでも新規開拓した方が得と思える
専門工事会社が突っ込んでくるわけです。
(それでも粗利は捨ててはいないと思っていますが)

又、専門工事会社もいつも、
仕事で埋められているわけでもなく、
職人さんに仕事を回し続ける為だけに、
受注するときもあります。

仕事を回し続けてくれる専門工事会社には、
職人さんも多少単価が安い時があっても付いてきます。

仕事を回し続けると専門工事会社の力が強くなるのです。

私の言うCMとは、積算開始前に仕様の最適化もしますが、
あくまでもメインは同一数量・仕様の下でのコストダウンです。

原則、VEをするのは、見積開始前です。
後でVEするのは、2度手間になるのでなるべくやりたくありません。

同一数量・仕様の下で建設費を落とせないようなら、
kkenji1は、ただ働きでも良いという仕組みです。

建築の知識があるだけでは同じことは出来ないというのは、
その為です。

同じものを高く普通に作るんだったら建築知識があれば、
誰でもできます。

ゼネコンの見積総額はバラバラです。
更には総額が同じ1億でも中の内訳もバラバラです。

例えば型枠は安いけど、鉄筋は高いとかのように、
大体、ゼネコン数社がいると、ある工事は、
とんでもなく安い工種(鉄筋とか型枠とか)が、
それぞれのゼネコンに含まれています。

ゼネコンにとっては、他社の見積書を見ることなんて、
まず、ありえませんから、何が適正な価格かまでは、
把握しずらいというのもあると思います。

そのとんでもなく安いのに勝てないと、
専門工事会社は受注できないのですから、
それに勝てるようにサポートする感じです。

すると殆どの工種で、とんでもなく安い
専門工事会社の見積リストが出揃うことになります。
ポーカーでいうとエースの5カード(ジョーカー付き)というイメージです。

もちろんCM屋は、元請ゼネコンではないので、
ゼネコンのように下請を出来ない金額まで叩くようなことはしませんし、
専門工事会社も元請でもない人間から叩かれて、
従わなくてはいけないような、
シガラミも、義理もへったくりも全くありません。

その工種としては、安くても、
闇雲に不当に叩かれることはないので、
そこが好きな専門工事会社も一杯います。

安く出来ない会社に、出来ない金額で幾ら言った所で、
「できないものは出来ない!」
のは判りきってますから無理に叩くようなことはしません。

安く出来る会社が、出来る金額で、
受注するメリットを理解して受注するのがCMです。

結果として、お施主様が建設費として、
ゼネコンに支払う金額は10%以上安くなります。

そして、安くなるのであれば建てられる建物というのが、
世の中には、一杯あると思います。

今回の建物だって、普通の建設費だったら建てないで
土地ごと戸建用地として売っていたかもしれません。

その時々の相場より安くなるなら、
建てられる建物が増えるのであれば、
それはそれで良いことだと思います。

ここ数年でゼネコンの数も相当減りましたし、
元請の取引先が減っている専門工事会社が殆どです。

縮小に向かっているのは止めようもありません。

世の中全体が、選択と集中に向かっている中、
建設業界内も流動性を高めないと、
全てが、どうにもならなくなります。

建設業界内も専門工事会社の社長や職人さんも、
高齢化を迎えていますが、
後5ー10年を持ちこたえるには、
時代に合わせて変わっていくしかないのです。

後、10年もすれば、
職人さんの需給バランスは逆転するでしょうし、
ゼネコンの正社員としての技術者も激減し、
建てたいと思っても建てれなくなるかもしれません。

後何年、建設業界に居られるかわかりませんが、
そんな中で、今、
コストが安くなるなら建てたいというお客様の、
期待に応えられるよう頑張りたいと思います。

以上、CMオタクで、恋人もCMのkkenji1でしたーーー(笑)


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