建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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もしkkenji1が新築不動産投資を自分でそろそろ始めるかー
思ったときに、どうやって土地情報を集めようか考えた場合を書いてみます。

kkenji1はミニバブルが弾ける半年ぐらい前に、ディべに入って、
仕入・開発を1年ちょっと、やっていたことがあるのですが、
最初は建設・開発関係のことをやりながら、
やらされて?いたのは、
東京の不動産業者の名簿を渡され、
片っ端から電話営業をしていました。

そして電話営業して話を聞いてくれた業者さんに、
欲しい情報の案内を片っ端からFAXして反響を待つ。

そして、自分で名簿に担当者名をまとめて、
2週間後ぐらいにまた電話をして・・・
「物件ありませんかー」
というのの繰り返しです(笑)

そのうち、会いたいと言って下さる仲介さんと会ったりしながら、
情報を頂いていた感じです。

ここで注意するのは、大手でなく
初っ端から、買主に向かって、
「来てください」
とか、言って来る仲介は大体ろくな情報持ってないです。

一回来て貰ってから行ったりするのはいいと思いますし、
自ら行くなとは言いませんが、
いきなり物件やるからこいは、シーンとした事務所で、
暇つぶしの相手させられるだけです。

自分で不動産営業もやれば良いじゃんと思われるかもしれませんが、
あんこもいますし、仲介まで手を出すと死んじゃうので、
買いたい方にご自身で探して頂いた方が良いと思います。

まあ、ホントにやりたいのは、
コンストラクション・マネジメント
なので不動産は不動産専門の方に、
お任せた方が良いという感じです。

そんなことをふまえながら、
一般の投資家さんに役に立つかもしれない、
土地情報集めの方法をここだけで、
極秘!!!
で書いてみます。

まず休日の最初の三時間で、
住不、リバブル、野村、電鉄等の大手の各支店に片っ端から、
電話かメールで属性・欲しいエリア・規模・建設費コンサルと仲が良いから、
他の人より建設費が10%以上安く出来る。
建築関係の煩わしいのは全部自分の方でできるからゼネコン紐付き物件は要らない等を伝え、
担当者の名前を聞き出します。

業者は電話しないと相手にされませんが、
個人の方は電話が面倒ならメールでも良いかもしれません。

欲しい土地の条件や自己紹介、連絡先等を1枚のPDFに
チラシのように纏めて買いとくと
気合が伝わるかもしれません(笑)

「建設費が他の人より圧倒的に安くできる」
という違いを言っておくと、本気っぽく聞こえて、
それやるだけでも、情報は結構来ると思います。

ゼネコン紐付物件は99%施工会社からキックバック貰っているか、
企画料を設計料別で1000万とか平気でのっけていたり、
賃料操作してたりでトータルでは全然安くないです。

「そんな特定も持っていないような会社使って品質大丈夫なの?」
というような、小さい工務店に数億の工事を紐付きで決めていたり・・・

折角、このブログを読まれ究極を目指すのであれば、
紐付きのような全く魅力のない物件はパスしましょう。
RC造の規模があってCM方式でコストを究極まで落とさないのは、
勿体無いお化けが出る新築不動産投資だと思って正しいでしょう。

出来れば誰もボリュームチェックすら入れていないような、
そういえば知り合いが売りたいようなこと言ってたみたいな、
物件概要もこれから作るような土地情報は面白いです。

次に、街の不動産屋攻撃です(笑)

街の不動産屋さんは賃貸やっているところも多いですが、
土地を扱っていそうな所のホームページを探して、
お問い合わせメールのアドレスに片っ端から同じ内容でメールです。

賃貸やってても地場に根付いてそうな、
賃貸や駐車場の管理も一杯やっているところも、
たまに駐車場売ったりするので結構狙い目かもしれません。

基本的に、仲介さんは、エンドのお客さんの方が業者より緩いと
思っていますので、
多分、大部分は反応のメールがあって、
数%は会いたいとか言って来るかもしれませんが、
出来るだけ電話で済ませて、仕事の合間とか、休みとか、
情報持ってそうならあってみるのもいいかもしれませんし、
良い情報があった方だけ会ってみるとかもありかもしれません。

エンドのお客さんで、
新築ワンルーム用地をディべみたいな感覚で土地だけで、
探し方している方はそれほど多くはないので、
詳しそうにしているとインパクトはあると思います。

最初はメールをコピペしてクリックするだけなんで、
下手な鉄砲数打ちゃ当たる方式で、
ひたすら、見つけたホームページにメールを打ち続ければ、
ばんばん情報が入ってくると思います。

(不動産屋さんんのHPなんて都内に1万以上あるでしょう。)

一般の方が見れるような土地の検索サイトで探すのは駄目です。
いくらやっても駄目だった物件が載っているので。。。


物件の総事業費(土地幾らで建物がどれくらい建つイメージ等)、
ご自身の属性や欲しいエリア等できるだけ詳しく書いて、
多少外れても、良い物件であれば検討させて頂きますので、
是非ご紹介くださいみたいに書くと、
より精度の高い情報が来ると思います。
(多少、文字数があって内容のわかるような問い合わせの方が良いと思います。)

今でも、土地から新築をされたい方で、
土地情報について、これは!!
と思われた物件についてkkenji1に、
感想を求めて下さる方は一杯いらっしゃいますが、
ボリューム入れるべき物件なのか、
検討するのをやめたほうが良い物件なのかは、
できるだけ早くお答えさせて頂いております。

最初は全然わからないでしょうから、全部転送頂いても結構ですが、
なんでもかんでもボリューム入れてほしいはご勘弁ください。
外し続けると設計事務所さんに怒られますので、
まずはkkenji1が地形と軽く電卓弾いて検討すべき物件か判断します。
(kkenji1@yahoo.co.jp)

天空率と日影規制はデリケートなので、
自分ではやりたくありませんが、
大体は、どれぐらい容積消化できるかぐらいは、
高いか安いかぐらいは見れば判ります。

ご自身で電卓弾かれて50物件ぐらい見たら、
大体どんなのが利回りがのるかや、
1種の相場観も何となくわかって来ると思います。

どんな土地が容積消化しきれるのかは、
最初は、お気軽に聞いてください。

感覚的には、500物件ぐらい見て3物件ぐらい本気で検討して、
1物件買えるような物件に出会えればそれで御の字かと思います。

新築不動産投資をされたいのであれば、
まずは、お正月休みに半日費やして100社(支店)に物件募集のメールしてみましょう(笑)


500社メールをしちゃうと、やりすぎかもしれませんが、
もっと良い情報が集まるかもしれません!

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土地活用事例2

土地活用事例1
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