建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       マンション          建設費          土地活用    

 

「どういう形状だとマンションの建設費がたかくなるのですか?」
というご質問を良く受けます。

まずRC造にはラーメン構造と壁構造の違いはあります。

ラーメン構造とは柱・梁でフレームを作り、
柱の間に耐震壁と雑壁をいれていく構造です。

壁構造とは壁と床で持たせる工法で、
開口部周りには小さな壁厚さの梁が入っています。

大体、5階建未満の賃貸マンションの場合は
壁構造の方が有利です。
(店舗などが入ると大空間をつくらなくてはならないので
5階未満でもラーメン構造になります。)

計算したことはないですがざっくりしたイメージですと、
賃貸住宅で同プランで中身が全く同じな場合
法床で坪4?5万ぐらいラーメン構造の方が高い感じでしょうか。

そして、ぎざぎざとか、
L型とか複雑な形をしていると建設費はあがることはあがりますが、
雑壁などはギザギザでもどうでも良く
ラーメン構造で柱の数が増える形状になると、
建設費は上がってくる度合いが高くなります。

kkenji1が概算するために図面をぱっと見たときに、
ラーメン構造でこりゃ高くなるなとか一番最初に見ているのは、
建物が塔状、1フロアの戸数、
柱の数(一部屋あたりの)と梁の数です。

柱自体1本で2.8m階高だと、1階分ざっくり計算すると、
約1.8立米
コンクリートで2.1万
鉄筋材・工で2.3万
型枠で2.5万
で大体、7万ぐらいです。

そして柱の下には大体、杭があり、
現場造成杭の場合杭径にもよりますが、
1m当たり、5?6万です。

30mの杭で1本180万ぐらい。
8階建の柱を上まで計算すると7万×8階=56万ぐらい。
つまり、8階建ラーメンで柱が1本増えると
230万円ぐらいは上がります。

これをプランベースで考えていくと、
例えば羊かん型のワンルームでワンフロア4戸の場合、
柱の数は普通6本です。
ようかん


一部屋あたり、柱1.5本

かなり効率的です。

しかし地形によっては、
ワンフロア4戸でも柱8本とか10本とかにならざるを得ない
建物もあります。

8本の場合、1部屋当たりの柱は2本です。
10本の場合、1部屋当たりの柱は2.5本です。

また、L型等に偏心していて土地が狭い場合や、
塔状に近い建物の場合、
それだけ構造に負担も増しているので、
柱・梁の断面が大きくなったりで建設費はあがります。
これは構造計算してみないと、
どれぐらいの寸法・数量になるかはわかりませんが、
概算を出すときは感覚的に大きめの断面で考えます。

また、よくあるのが、1階を窓先空地や避難経路として、
住居にできない割合が高いプランの場合、
1部屋に加算されない躯体をそれだけ多く作っているので
1部屋当たりの建設費は当然あがります。

逆に1階の躯体の多くを住居として使いきれている
建物は1部屋あたりの単価は当然さがります。

1階の躯体を避難経路や条例によるバイク・自転車置場に
使わざるを得ない建物は当然、一部屋当たりの単価は上がります。

壁構造の場合は多少のギザギザは、
そんなに建設費は変わらないと思います。
(個人的には壁構造のギザギザは誤差の範囲と考えています。)

マンションの建設費を、ルーム幾らで考えているという話は以前こちらの記事で書きましたが、
それは、物件にかかわる全ての条件を加味して、
判断しているだけで、
何にもそういう諸条件を考慮しないで、
ルーム幾らだから高いとか安いとか、
概算ベースで言われましても、

「物には値段というものがありましてね。」
という話になります。

大体、東京の建築屋でマンションのコストダウンさせて、
私に勝てる人間なんていませんから。

独断と偏見ですが地主様の場合は、
ある程度のラインをまもりながら、
土地を目一杯使う方法を考えたほうが、
良いと思います。

いっぽうで、土地を買って投資される場合、
建設費が安くなるはずの、
羊かん型に4戸以上とれるような、
間口が13m以上ある土地は大体高いです。

間口が6.7mぐらいで奥22mとか深い土地は
道路側2戸、反転して奥に向かって2戸取れるような
土地やL型の土地とかは比較的安かったりします。

なので、利回りを上げるためには地価と建設費の全体のバランスなんです。

次回は、kkenji1が投資家だったら、
どうやって土地情報を集めるか書いてみます。

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土地活用事例2

土地活用事例1 




マンション建設費が高くなる形状
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2010/12/27 13:27|土地活用TB:0CM:0

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