建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          マンション          土地活用    

 

マンション・ディべ時代の上司が言っていた
「設計事務所・ゼネコンの言うとおりに作ったら金儲けはできない。」

これは、大部分で正解だと思います。

設計事務所に全てを任せると、
コストを無視して自分の作りたいものを作るように、
誘導されるケースも多々あります。

kkenji1だって100億お持ちの方が5億のご自宅を
作られるのであれば、コストなんて無視して、
特注のシャンデリア、最高級無垢のフローリング、
純金の蛇口、ペルシア絨毯やら、
お好きなように選んで作れば良いと思います。

でも、賃貸住宅を作るのに設計事務所の感覚で
好きなように作っていたら、
収支からどんどん外れていきます。

設計事務所は学生時代に国内外の著名な建築家の「作品」
から学び、基本、コスト意識はそこそこに建築物として良いものを作りたいのです。

物件を幾らで仕入れて、幾らで売れるとかそんなことは、
建築学の中では扱われる事はありません。

一方で、ゼネコンに仕様を下げる提案をさせると、
RCで折角作っているのに、木造アパートと同様の仕様であったり、
何でもかんでも安く作ろうという提案をしてしまいがちです。

まあ、VE提案は沢山出た方が良いので、
その中からお施主様が選定すれば良いのですが、
何でもかんでもゼネコンのいいなりになって作ると
しょっぱい仕様になってしまいます。

受注が決まる前は、VE勝負と言って、
ゼネコンは、なるべく仕様を下げた提案をして請負契約金額が下がったように
見せ掛け、受注しやすいように交渉してきます。
(VE=バリュー・エンジアニリングはこちらの記事をクリックお願いします。)

殆どのお施主様や設計事務所は、
VE勝負の途中でサジを投げて
何処かのゼネコンに決めてしまいますが、
違う仕様で金額を争っているので
本当に何処が安いかまでは
お蔵入りのままになってしまいます。

受注が決まった段階でのVE提案は一部はゼネコンの利益になります。
下げた部分の仕様をそのまま下請に発注する金額でお施主様に出す
間抜けな所長など居るはずも無く、
下がった部分の利益率は、請負契約で確定した部分の利益率とは
雲泥の差があります(感覚的に2倍ぐらいでお施主様を好きか嫌いかでサジ加減します)。

請負契約後に仕様を上げても下げてもどちらにしろ、
仕様変更はゼネコンが儲かるように出来ています。

kkenji1は、何でもかんでもコストダウンで、
しょっぱい仕様にするように言っているわけではありません。

幾ら高いものを入れてもエリアで望まれる、
賃料はそうは変わらないというのも事実です。

25?で家賃10万超えていたら、
大半のエリアでネット検索自体から外されて
内見に来ないでしょう。

モデルルームに言っていただければご理解頂けると思いますが、
ディベロッパーは、しょっぱい仕様にしている訳ではありませんが、
仕様選定を設計事務所やゼネコン任せにする事などありえません。

お客さんに売る立場のほうが、実際のニーズを良く知り、
競合を知っていますし、
予算と利益を追求しなくては、
成り立たないことを判っているからです。
(それでも大部分は破綻しましたが)

予算と利益のスイートスポットである仕様を探る
作業を常にしているからです。

コンストラクション・マネジメントは、
どんな仕様でもコストダウンすることはできますが、
アドバイスとして、
エリアの住人に属性・賃料に合った仕様を選定するべきだと思います。

赤坂・六本木・世田谷に賃貸作るのと、
北区・板橋区に作る仕様は別であるべきだというのは、
誰でも理解できると思います。

北区に住む独身層は、
無垢のフローリングのある部屋を部屋探しの
優先順位として求めていますか?

99.9%求めていないと思います。

でも、デザイナー系の設計事務所に図面を任せると、
何処に作るのであっても、いつの間にか無垢のフローリング、
アイランドキッチン、お風呂は在来・・・
絶対に良いという話になっていることもあります。

建築作品の上では、その方が見栄えはします。
誰でも無尽蔵に収入があればそんな部屋に住みたいと思います。

予算が合わないまま作って、
賃料を相場より上げないと収支が合わず、
全然埋まらないなんていう建築家の「作品」を耳にすることもあります。

建築屋が自分の言うとおりに作ったら絶対に埋まると言った所、
建築屋に賃貸の収支に関する責任などは全くありません。

賃貸はどんなに収支が合わなくても家賃を下げれば確実に埋まります。
ただ、賃料を下げると、ローンも払わなくてはなりませんし、
物件の価値も下がりどうにもならなくなります。

残念な結果ですね。

物件を売ろうと思ったとき、
価値は賃料から逆算されるのは誰でも知っています。

六本木や赤坂に住める人は
しょっぱい仕様で賃料が少しばかり安い事など
求めていないと思います。

北区に住もうと思った時点で入居者は、
まず、賃料はそこそこに抑え、できる限り清潔で、安全で、
使い勝手が良い部屋を探そうという意識が働いているはずで、
幾ら倍の費用を掛けて高いグレードにしたところで、
6万の賃料が10万になる訳も無く、
投資効果に見合った賃料上昇を見込める訳でもなく収支は外れていってしまいます。

一方で、何故か、大してコストが掛からない部分に、
しょっぱい仕様や耐久性に問題のある部分を補う措置を
しなかったり・・・
必要と思われる部分には仕様を上げる提案をすることもあります。

kkenji1の最適と思う賃貸仕様が完璧に正しいという訳ではありませんが、
コストと賃料をまがりなりにも考えてやっていますので、
とんでもなく的外れな事を言っているとも思いません。

だって、仕様選定について、アドバイスしたところで、
Feeの対象外で1円にもなりませんし、
サービスの一環で本当のことを言っているだけですから。

最後はコストをご提示した上でお施主様に決めていただくことになりますが、
自宅を作る意識と賃貸を作る意識をまず変えることだと思います。

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