建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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お施主様のご了承頂けたので、前回の続きで
実際のCMがどんなものか、書いてみます。

今回は全部で何社かまでは言えませんが、
首都圏の相見積りではほぼ無敵、
付き合いある下請からも叩かれまくるとの噂されるゼネコンさんや、
お施主様紹介のゼネコンさんも数社参加頂きましたが、
完全平等のルールをお施主様に守って頂きました。
公共事業の入札のように30社とかまでは全然届きませんが。。。

発注説明会の翌日までに、
kkenji1の拾った数量表等を、各ゼネコン、専門工事会社に送り、
質疑に設計事務所の変わりに答え…3週間

ゼネコン第一回見積
低額3社
第1位12700万
第2位13200万
第3位13350万
その後、14000万?16000万台が……18000万までいらっしゃいました。

3位の金額でも十分に組み合わせによっては
一般相見積もりで受注できる金額だと思います。

その後ゼネコンさんの会社概要、商工リサーチと、経審のデータを
お施主様にご覧になっていただき与信・施工実績等をご確認いただきます。

その後、kkenji1のほうで専門工事会社と交渉を開始。

専門工事会社に支払う直工費(原価)部分をkkenji1のほうで固めて、
業者名を伏せてお施主様と相談の上、
一回目見積もりから残って頂いたゼネコンさんに
専門工事会社の第1位の単価表を渡します。

この単価表の金額のほうが安ければ、
原則その専門工事会社の金額を入力して頂き、
ゼネコンさんには直工事費以外のゼネコン持分部分(現場経費、総合仮設費、一般管理費)の交渉をし…
ゼネコンさんに第2回見積書を作成していただきます。。。

kkenji1のマンションディベ時代のお付き合いしていたゼネコンさんや、
今の会社でも受注実績の多い会社・・・

それぞれ付き合いの長いゼネコンさんも、
参加して頂いておりましたが、完全公正とするため、
2回目の見積書に於いてもお施主様の前で開封します。

第二回見積
最低金額
10380万円(ブロック撤去から瑕疵担保保険料、水道引き込み費用まで全て込)
(533?法床)

結果として、ひょんな事から見積もりに飛び入り参加頂いた
全くの初対面のゼネコンさんに仮内定しました。

数年前なら、まずこの規模の物件には
手を出さなかったようなクラスのゼネコンさんです。
まして、CMに参戦してくるようになるとは
時代も変わったものです。

お施主様が仲の良いところのゼネコン等、
雑念が入っていると他のゼネコンが当て馬になったりすると、
他のゼネコンさんがやる気なくなったり、
CMの威力が半減してしまいます。
永遠に交渉するのも順番最後の交渉相手が1番有利になりますし。。。

その後、この仮内定のゼネコンさんに
採用予定の専門工事会社の会社概要、施工履歴を開示します。

そして日程を決め専門工事会社をゼネコンさんの事務所に
2日間で各社30分づつご面談して頂き数量、内容の最終確認作業。
今回は数量変更による追加はありませんで、
項目の追加による増額が50万ぐらいでした。

又、専門工事会社の内容による採用見送り会社は0でした。

全てとはいいませんが、普段はこの物件の
20?30倍のキャパの案件でも平気で
請負う専門工事会社がほとんどですから。

安いからと言って変な所をゼネコンさんに紹介している訳でもないですし、
今回は偶然、現場監督時代からの付き合いのあるところも結構残ったので、
このリストを手に入れたら
他の見積もりでも無敵になれると
自信を持ってご紹介したつもりです。

まだガラス全部ペアガラスや高?いケイソウ土等など、
VE出来る項目は一杯ありますが、
お施主様とご相談して、取り敢えず、
ここらへんで留めておきました。

受注したゼネコンさんからは、
「新たな業者さんと知り合える良いチャンスと思ってお施主様の夢のために良い
ものを造りたい」

と素敵な言葉を言ってくださいました。

こういう方と一緒にお仕事ができると思うと
嬉しいです。

因みに、一回目第一位のゼネコンさんは、
「うちの下請は安い」
と自信満々だったのですが
「専門工事会社の単価が安すぎる。」
とのことで社内協議の結果途中辞退してしまいました。
見積もっている最中、このゼネコンさんが受注になるのかな?
と思っていたので残念です。
見積もりには、ここの下請さんも結構混じっていたのですが…(笑)

更には、他のゼネコンさんは見積書の名前消しても見積もり書式から安く出した
専門工事会社が自分のところの下請だと気付いたようで
「いつもの単価よりホントは安くできることがよ?くわかった。勉強になった。

とのコメント。

お施主様からは
「鬼のkkenji1」
とのこと(苦笑)

CM方式にも、お施主様がCMに気付かれたタイミングや規模等で、
いろいろケースバイケースでやり方ありますけど、
1番建設費が綺麗に落ちるのが、早めから段取りができて、
発注説明会の開ける、このやり方です。

発注説明会を開くと見積もる側の会社にも、
kkenji1の会社が本気で来てるというのが伝わるようです。
どうしてもご連絡頂くのが他社の見積もりが不調になった結果
このブログなどでCMにお気づきになられて、
着工まで時間がないとどうしても説明会を開く時間がない場合もありますが…

お施主様も見積もりを取って交渉してみたいという
お気持ちもわからないでもないですが、
13000万?14000万ぐらいの建物を
10380万にしてみるような交渉は一般の方(例えディべでも)がやったら、
頭おかしいお施主さんだから
辞めとこうと確実逃げられると思います。

CMは小さなことの積み重ねで結果として
全体の金額が落ちているだけで、
この金額にしろと頭ごなしに誘導している訳ではありません。

原価をゼネコンさんより安く完全に押さえ、
かつ、
ゼネコンさんと専門工事会社の受注によるメリットについて
各社に説明できないと不可能です。

きちんとCMをやらせて頂けるのであれば
首都圏のRCなら何十万の建築屋さんが居ても
絶対に圧倒的な違いを見せて負けない自信があります。
鉄骨では99.9%勝てるだろうという感じですが(笑)

だってCM大好きな専門工事会社さん達が応援して下さるので♪

現場が始まってもお施主様やゼネコンさんの
お手伝いをキチンとしておりますし、
偶然このブログを読まれて少しでもCM方式に、
ご興味持たれましたら、
お気軽にお問い合わせ頂けたら嬉しいです。

8月21日17時から開催の新築不動産投資勉強会には
この物件のお施主様も緊急参加していただくことになりました。


詳しくは新築不動産投資勉強会の記事←クリックお願いします。
をご覧ください。

参加資格は、
1.笑顔が素敵であること。
2.カラオケ行こうと言わないこと。
3.いじわるしないこと。
4.道路で寝ないこと。
5.一人で帰れること。

爆笑「新築不動産投資勉強会」お気軽にご参加いただけたら嬉しいです。

あまりにも、普通じゃおき得ないような問題の数が多すぎた案件だったので、
請負契約をした瞬間、ほっと肩の荷がおりました。。。w

おやすみなさーい。

追記:この物件の完成はこちらの記事






土地活用事例2

土地活用事例1 


請負契約完了
関連記事
2010/08/09 23:41|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:6

コメント


本当にこんなに安くなるなら、
一度、お話を聞いたみたいです。
伊藤 #-|2010/08/13(金) 00:25 [ 編集 ]


伊藤様
はじめまして。
もちろん、本当に10%以上はお安くなります。
是非、一度ご説明のお時間頂けたら嬉しいです。

詳しくはk_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、ご連絡いただけますようお願いいたします。
どうぞ宜しくお願いいたします。
kkenji1 #-|2010/08/13(金) 15:24 [ 編集 ]


モテそうですね



もうモテてた
たろう #-|2010/08/13(金) 16:13 [ 編集 ]


たろうさん
全然モテないので、今度ご相談に伺わせていただきます(笑)
kkenji1 #-|2010/08/13(金) 17:41 [ 編集 ]


新築勉強会、やっぱりいこうかな~
社長とは今日電話しました(笑)
けんじくんのお友達 #-|2010/08/18(水) 00:58 [ 編集 ]


けんじくんのお友達さん
了承しましたー今日予約しまーす。
kkenji1 #-|2010/08/19(木) 06:50 [ 編集 ]

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