建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          マンション          コストダウン    

 

先日、とある新築RCマンションの請負契約を済ませました。

昨年末に描いた工程通り、
金額も予定額に納まりひとまずホッとしております。

お施主様がCM方式を気に入って下さったようで、
もっとちゃんと新築プロジェクトの実態や、
CM方式についてブログに書くように言われてしまいました。。。

最近サボり気味でごめんなさい。

自分でいうのもなんですが、
自分の言う通りにやれば全てが必ず上手くいく
自信があります。

勿論、ちゃんと、お施主様にまずご相談しますが。

この物件…
昨年末お話を頂いて、
プロジェクト全体をマネジメントしてきましたが
見積もり開始するまでが、
5-6悶着ぐらいありました。

お話を頂いてから、
まず仲の良い設計事務所さんと一緒にプラン検討していましたが、
どうしてもお施主様が逆らえない機関から
紹介を受けた設計事務所さんとやる事になりました。

この機関さんに逆らうとプロジェクトが進まなくなるので、
お施主様とやむを得ず、
この事務所を採用することになりました。

最初のご対面は、2月末頃でしょうか?

図面見た感じセンスある方だなとは思いました。
当時は、私もお施主様もどんな人かわからないので
先生と呼んでいました。

が…とんでもない困ったさんでした。

まず食い違うのが、
その設計士いわく1億5000万ぐらいで
それ以下では絶対出来ないだろう。

kkenji1の概算見積では、
高く見積っても法床533M2で1億800万ぐらい。
更に余裕見てお施主様には1億1500万ぐらいにはなるだろうと
伝えそれで収支を組んで事業性を検討して頂きました。

この設計士さん、絶対にそんな金額じゃできない。
kkenji1に騙されてるの一点張りです(苦笑)

まあ真面目に自分で数量拾ってますし
単価も頭に叩きこんでいるので絶対の自信があり、
お施主様にはkkenjiを信じてスルーして頂きました。
金融機関は途中の打診では、あまりに坪単価が安いので
何処まで本気にして下さっていたかわかりませんが。

確かに、地下のあり、外構も多過ぎる
特注アイランドキッチン付の
超ハイスペック賃貸マンションが
法床60万ちょいで出来る訳ないと思うのが
普通かもしれませんが…

その後、2回目の打ち合わせ、
よう壁の上のブロックを撤去するのに、
どうしても臨地に入らせて頂かないと作業出来ない図面を書いているのに、
「そんなの?ゼネコン決まってからゼネコンにやらせればいい」
と無責任極まりないことを言い出しましたので、
「それはお施主様と一緒に先に近隣回って説明して頂かないと困る」
と正論を言ったら、ムッとしておりました。

直感で、この人は信用できない。
責任や追加工事費用をゼネコンに押し付けるタイプの設計士だと気付きました。


次に問題になったのが、
ボーリングをするかしないかで揉めました(笑)

こんなところ全く揉めるところでも何でもないのですが…
「近隣データで行けるかもしれないから、ボーリング代浮くかもしれない」
とか、訳わかんないこと言い出しました。

「いける訳ないだろう」
と思いましたが、工程上まだまにあうので、
お施主様と暫く様子を見ていました。

でも、ゴールデンウイーク前の、
もうボーリングやらないとヤバイという頃に
なってもグズグズ言っているので、
「確認審査機関に確認して結果を報告するよう」伝えました。
もうこの頃には、先生と呼ばなくなりました。

結局、答えは
「やらないと駄目」
当たり前です。

こちらで超特急でボーリング屋の段取りして、
プロジェクト全体の工程は守れましたが、
ボーリング結果が出るまで融資の段取りができないのでCM契約が遅れ、
2週間ぐらい無駄に使いました。

この時、
「この人もう駄目だ…」
というのが、
お施主様にもばれてきました。

その後、CM契約を結び、図面アップの日にちを
しつこくしつこく言い続けました。

工程管理の上で、
1番やりずらいのが自分より上の立場の人が動かない時で、
ディベにいたときも工程という感覚の全くない上司には散々手を妬かされましたが、
立場が対等以上であれば、同じ事を10回言えば大体うんざりしてやってくれます。

工程管理の権限については、お施主様のご理解が必要ですが、
このお施主様は頭の切れるかたなので正しいご判断頂けました。

そしてお約束の日に図面が来ました。

積算をしていると、仕様が書いてないのが多過ぎます(汗)

質疑を設計事務所に出します。
まともな答えが帰ってきません(汗)
「現場で決める」と言い出しました(汗)
設計士によっては、
見積もるために期待してる答えが帰ってこないことは
世の中でも結構多いです。
こういう答えをされるとゼネコンは
ボランティアでやる訳にもいかないので余分に
予算を取るしかありません。
結果、建設費は必要以上に上がります。

また最高級レベルの注文住宅でもなかなか使わないようなフローリング材…
お施主様に聞いたら全然打ち合わせをしていないので聞いてない。
そのくせに外接壁に断熱もせずに打ち放し…

絶対、寒いから断熱すべきだと言っても
壁が厚いから温かいと言い張り、
聞く耳を持ちません(苦)
そりゃ打ち放しのほうがカッコイイかもしれませんが…
「寒い」
と誰でも言うでしょう。

しょうがないので、調整能力0の設計士を無視してお施主様とご相談しながら
kkenji1が大半の仕様を(センスよく?)修正してから見積もり開始しました(笑)

もう、ここまで来るとVEとかのCMの業務範疇を超えて
殆ど設計業務になってますが、
回りを見渡しても自分がやらざるを得ないのでやりましたが…

結局、解任同然ですが設計士から降りてしまいました。
確認済さえ取ってしまえば、
引きつぎと法的部分の質疑の解答させる念書とれば、
監理者変更届けをゼネコンさん名義で出せばいいだけなので
別に困りはしないのですが。

いるんです。
お施主様の要望すら全く聞かない頑固な設計士。

ん……ちょっと待てよ?

設計者居なくなるのは別にいいけど、近隣説明は?
流石にお施主様だけで説明は冷たいよな…
あれぇ…ということで、回ってきました(笑)
近隣対策の役目。

ディベ辞めた時、
もう近隣やることないだろうと思ってたのに…
何故かお鉢が回ってきました。

一応言って置きますが近隣対策は、
原則お施主様がやることで補助として設計事務所がお手伝いするのが一般的です。
CM屋は原則、表に出ない裏方なので、近隣さんと接触することはありません。
結局、中高層も引っ掛かってないのに計4日お施主様とピンポン押してまわりました。
多分、これが最後でしょう…裏方でアドバイスはできますが(笑)

ということで、見積もり以外のところで、
プロジェクトを修正するために、
膨大なエネルギーを注入してしまいました(笑)

お施主様の意見をかみ砕き、より良いものを事業性を最大化できるよう提案する
のがプロの仕事です。
誰の何の目的の為に作るかを第一に考えなければ淘汰されることになるでしょう。

殆どが、こんなふざけた設計士ばかりではないですし、
大半はお施主様のご意見を良く聞きながら一生懸命にやってくださいます。

ただ世の中には
「自分の作りたいものが人のお金で自由に作れると
勘違いしている」

ような設計士もいます。

実態をきちんと書かなくてはならないので逢えて書きますが、
このようなケースでも気付かず、
言いなりになって、そういうものだと建ててしまうお施主様…

世の中にはいらっしゃるんだなと思うと背筋が凍ります。
建設業界から抹殺すべきとさえ思います。

お施主様の意見をかみ砕き、
より良いものを事業性を最大化できるよう提案するのがプロの仕事だと思います。
誰が何の目的する為に作るかを第一に考えなければ淘汰されることになるでしょう。

また、同じようなことを何処かで繰り返されると心が痛むので、
「新築は事業であること」
を、
全てのお施主様にもご理解いただきたいものです。

長すぎるので本番のお見積についてはまた次回。

↓CMってそんなことまでやるんだーと思われたかたクリックお願いします(笑)ここまでは業務範囲外です(汗)
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