建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費    

 

最近、カリスマ大家さんの影響か、
「商業地だから境界上に建物が建てられる」
という都市伝説???が数方面から耳にするようになりました。

うーん・・・土地活用を最大限したいというお気持ちはわかりますが、
条件があります。

「隣地を借りられる交渉を事業主様がしてから計画を建てて下さい。」
ということです。

建てられた物件のケースは、たまたま近隣さんが二つ返事に
敷地をかしてくれたようなラッキーなケースだと思っていただけるのが正しいと思います。

原則お施主様が境界ぎりぎりに建てる事を近隣地権者に通知し、
且つ、
隣地を借りられる交渉をされて
それが可能であるのなら境界間際で建てることが可能です。
(それでも3cmのクリアは必要ですが。山留杭を打っている姿を見ればご理解頂けると思います。)

現場監督をしていたころ、
文筆された土地の境界ぎりぎりに建物が建っていたところに
境界から30cm(つまり隣地の建物から30cm)のところにRC壁がある建物を施工したことがあります。

何故なら、隣地の壁の位置をろくに確認せずに当時の設計者が施工できると
勝手に話を進めたようです。
それを馬鹿な会社が受注したら担当者はやらざるを得ないのですが
30cm幅ではまともな施工は出来ません。

単管抱き足場というのが一番狭くてもできる足場なのですが、
30cm幅の間にそれがあると人間という生き物は身動きできなくなります。

隣(2階建て木造)の壁にゴリゴリ身体をこすれば痩せている職人ならギリギリ動けますが
となりのおじさんが、壁をこする度に飛び出てきて凄い剣幕で捲くし立てられ、
あらゆる工事妨害を受け、
結局、2階より下は足場をばらしてから下地補修もなしにヤッツケで塗装しました。

一方で上空は足場ですが、基礎工事はある程度掘り下げるため、
山留め杭(H鋼や古いレール)というのを仮設で地面に埋め込みそこに矢板という板をはめ
隣地の土が崩れるのを防ぎます。

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これは、仮設ですから躯体(コンクリート)の外側に打ちます。
つまり、境界上に壁があるなら山留杭は隣地に越境して打たなくてはいけません。

他人の敷地の中にH鋼を打つことも許可して貰わないといけません。

逆の立場だったら知り合いなら認めるけど
初めて会った人間には認めないでしょう。

更に水が出る地盤で基礎が深いとシートパイル(鉄板が波打つような山留め)というのを打つので
圧入する機械の関係で、さらなる離隔距離が必要になります。
1735582a.jpg


民法など無関係に、
職人の身体が敷地からはみ出ないで、且つ山留めも施工できる限界は
境界から45cmぐらいじゃないでしょうか。

お施主様が近隣さんを怒らせると足場に下げ振りを付けさせて
少しでも職人の身体が境界からはみ出ると
徹底的に怒鳴り散らし続け作業を妨害する近隣さんも居ます。

それより広く敷地を使いたいのでれば、
「隣地にはみ出て施工してもいいですか?」
と、原則、事業主様が近隣さんに交渉しなくてはなりません。
そして、
「隣地使用の合意書」
を取ってください。

合意してないとCMでコストダウンする以前に請け負ってくれるゼネコンはありません。
建たないもの請け負ったって時間の無駄ですから。

近隣さんに話をしてみて反応は、
?2つ返事にOK
?借地料により納得
?頑なに拒否
だと思います。

もしご自身だけで交渉できないのであれば、
設計事務所等に費用を払って代理・補助をお願いすることもあるでしょうけど、
代理者が?の反応を受けたときは素直に諦めてください。

又、近隣対策屋というのがいるぐらいですし、
ここまでの業務は本来の設計業務から逸脱しているので
設計料内では普通はやってくれないと思います。

他人の敷地内に入ってじゃないと建てられないのですから、
拒否されてもその近隣の意見は真っ当ですし、
どんな人が近隣さんなのかなんて会ってみないと判りません。
不法侵入は認めないと言われればそれまでです。

もともと住んでいた方や、ご近所の土地で建てるのなら、
これまでのご近所付き合いの成果が試されるでしょう。

そんなこんなで、都市伝説の真偽を書いてみました(笑)


境界上に建物を建てる土地活用?

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1

関連記事
2010/07/28 00:35|土地活用TB:0CM:2

コメント


kkenji1さん、

忙しいみたいですね(雰囲気です)

思ったとおりにはいかないもんですよね。
しかも、素人ならますます。

ままま、そういうこと考えられるようには、ミーはなれなそうですが、、、あはは
たろう #-|2010/07/29(木) 08:31 [ 編集 ]


たろうさん
どうもー江戸時代前は野原だったのに・・・
1cm越境とか細かいですよねw
kkenji1 #-|2010/07/29(木) 18:43 [ 編集 ]

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