建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          新築不動産投資          マンション    

 

土地活用や土地を購入しての新築不動産投資で
新築をしたいときに、設計事務所を探すと思います。

まずは知り合いの紹介で・・・

とか、思われるかもしれません。
知り合いの紹介だからってきちんとしてるかわかりません。

今、大変なことになりかけています。

というのは、ある物件でお施主様が知り合いから紹介を受けお連れしてきた
設計事務所、センスはあるとは思うのですが

「言うことがテキトー。軽い。」
「最悪の事態を想定していない。」
「自分の作りたいものを作れると勘違いしている。」
「お施主様と全く仕様にたいする打ち合わせがされてない。。。」
「図面に仕様が書いてない部分が多々ある」

初めは、お施主様も先生として信頼していたようで
設計事務所にある程度描かせ
そこからCMをして欲しいということでしたが、

あまりにも
・・・
なので、

お施主様と相談してkkenji1がカタログやURL等で写真をお見せして
こんなんで良いですか?
こんなんで見積もらせて貰います。

みたいなことをしています。

それって、設計業務の中心なんですが・・・
ほっとくとフローリング材35000円/?
とか
訳判らない材料を記載したりしてきます(苦笑)


マンション仕様だったら材工で1/10なんですが・・・
500?の床で1500万円以上の増額www

木造一件建ちます(苦笑)

例えば外壁タイル
「2丁掛けタイル」
・・・2丁掛けタイルはタイルでも6000円/?のタイルから
15000円/?のタイルまで幾らでもありますが、
どんなイメージされいらっしゃいます???
まともな図面は
「2丁掛けタイル INAX○○○同等品」

何を基準に見積もっていいのかすら、わかりません。

そもそも45二丁のタイルの方が全然安いので、
お施主様にホントに2丁掛けタイルご希望されました???
と確認しても全然聞いてないとおっしゃいます。
確認申請用の階高が2丁掛けタイルの階高で設定されており・・・
どうすんだよという感じです。

舐めているのでしょうか?
流石にkkenji1がそのままで見積もれる訳がありません。

どうせ使わない材料や、わからない材料で、
見積もり作業をして頂くこと自体無駄ですし
競争にならないですから。

口癖は
「そんなの後で決めればいい」
「工事会社が請負のなかでなんとかする」

現場監督上がりとすれば、こういう適当な事を言う
設計事務所が大嫌いです。

見積もるのであれば、ある程度基準は必要です。

仕様変えれば当然のように原価は動きます。
ゼネコンの見積条件は
「図面記載なき什器は見積対象外です。」
で図面にない物は原則追加です。

車にカーナビ付ければ追加になる事、
牛丼に卵を付ければ追加になる事ぐらい
一般的感覚を持つ社会人なら理解できるはずです。


仕様が上がれば追加、仕様を下げれば返還
あたりまえのことです。

それをしない・できない図面であれば、
請負金額を上げてリスク回避するしかありません。


仕様以外でも様々なことが重なり、お施主様の怒りに火を付けたようで、
「確認申請業務は設計事務所に続行させるが、仕様はこちらで決めて欲しい。」
殆どの仕様はkkenji1が相談役となり決めています(謎)

「設計事務所の信頼度は消費税レベル、kkenji1を100%信頼する」

といって下さったのと、
お施主様の意向に添った仕様を決めないと、
まともな見積もりできないのでVE以前の問題である最初の仕様から
決めるはめになりました。

だってゼネコンや専門工事会社の質疑が大量にきているので、
答えない訳にはいきません(ガーン)

本来は質疑回答は図面に不備があるから答えなくちゃいけない訳で
設計事務所の仕事なんですが、
どうしても図面書いた本人でなければ判らないこと以外
どうせロクな答えが帰ってこないので
こちらで答えざる得ない状況です。

ほんとは設計事務所がある程度お施主様のイメージを確認して
やらなくてはいけない業務なのですが、
今のところ無料でやってます。

世の中の建設費コンサルは、
こういうのだけでFEE頂いているところもあるようですが、
今回の物件はあまりにも酷過ぎる。

通常の設計業務不履行なんですから、
専門工事会社だったら差っぴき対象で、
尻拭いした業者に支払うレベルです。

基本的にkkenji1は設計事務所からお仕事ご紹介されることもあるので
出来るだけ設計事務所と仲良くしたいのですが、
建設業務に対してお施主様の為になる正論しか言わないので、
許容範囲を超える、まともな仕事をしていない設計事務所は、
お施主様にばれてしまい、
どんどん追い込まれることが多々あります。

お施主様の方から確認取得後、
解任するメリットとデメリットを相談されつつあります。


この事務所も、いままで、一杯物件を世の中に供給してきたと思いますが、
何も知らないお施主様は、知らぬが仏ということで、
やられちゃったんでしょうね・・・

知らないところで、
今もこんなことが普通に行われていると思うと
ぞっとします。

「工事会社が請負のなかでなんとかする」
こんな台詞を使った瞬間、
その設計事務所は図面に責任を持たない設計事務所です。
採用する価値がないと思って正解でしょう。

こういうことを言ったり実際そうしているとぼけた設計事務所は
かなり多いです。

膨大な数の設計事務所が世の中にありますが、
氷山の一角ですからご注意下さい。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

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2010/06/20 13:23|土地活用TB:0CM:2

コメント


設計事務所といってもピンきりなんですね~。

この業界の悪い面での体質が露呈した瞬間ですね!

勉強になります!!
rem #-|2010/06/21(月) 01:50 [ 編集 ]


remさん
ピンきりというか、考え方の問題が根本にある気がします。
普通、設計事務所が相見積もりを精査するので
ゼネコンは無能だと判っていても
先生先生とおだてて勘違いされる方も多いようです。

もちろん性格も仕事も素晴らしい方も一杯いらっしゃいますが、
ゼネコンや現場監督が先生というのは経済的合理性に
無頓着であることを半分以上馬鹿にしている言葉ですから。

ゼネコンからすれば、気分良くしとけば
次の相見積もりで声掛けられるかも知れませんし。

ディべや法人の仕事を主に行っているところは、
経済を嫌でも追求せざる得ないので、
変な事はあまりしませんが、
個人相手だけで、ずっとぬるま湯に浸かっていたような、
自称建築家は今更こちらが言ったところで聞く耳を持ちません。

ゼネコンもコイツ使えないから次はいいやと思ったら攻撃始めますし、
実情を知ってしまったお施主様が追い詰めることは結構ありますので、
住宅設計以外やらないで欲しいものです。。。
kkenji1 #-|2010/06/21(月) 07:53 [ 編集 ]

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