建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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新築不動産投資着工までの流れ8(VE編)の続きで
電気・給排水衛生・空調換気工事について書いてみます。
この工事については、
設計図通りに建物が完成することはほとんどないです。

驚きました?

手を抜いているとかそういう訳では全くないですが、
配管・配線経路はかなりの勢いで変更されます。

変更した部分は竣工図という形で、電気・設備業者に図面を修正させ、
後のメンテで配管経路がどうなっているかわかるようにして置きます。

電気・給排水衛生・空調換気工事についての、
図面作成はほぼ意匠設計事務所から設備設計事務所に
外注されます。

ほぼ、何かしら整合性に欠けていたり、
図面のままだと機能上問題が発生したりします。

本来であれば、意匠事務所が設備や構造の納まりを十分に検討して、
コスト面からも最適な選択を取れればいいのですが、
意匠事務所は、プラン、デザイン、法規をメインに扱うので
設備自体にそんなに詳しくないですし、
コスト面からの経路検討などはまず出来ません。

イメージとしては、大臣の目くら印みたいなものです。
(設計事務所さんの見積書チェックも大臣の目くら印みたいなもんですが。)

ちょっと脱線しますが現場事務所に常駐している建築の監督も、
設備について、そんなに詳しい人間はいません。
(kkenji1も元建築の監督ですからそんなに詳しくないです。)

そこそこの規模のゼネコンには「設備専門の監督」という方がいます。
設備の監督が1?2週間に一回現場を巡回して
図面や現場をチェックしたり指示を出したりします。

建築の監督は、極論言うと電気工事や、給排水設備工事は
「建築工事の邪魔にならなければ良い」
と思っています。

だからと言って何もしない訳ではないですし、
失敗すると全て自分に跳ね返ってきますので、
作業手順や経路については設計事務所以上に真剣に考えます。

つまり、配管しなくちゃいけない経路を建築工事で塞ぐ前に、
設備工事の職人さんが配管・配線しなくちゃいけないので、
建築工事を滞りなく進めるために考えます。

建築の監督が気にしているのは、
配管配線をどのタイミングで、どこに通すか、
躯体(建築工事)の何処に穴をあけるかです。

ほぼ、その観点のみからみて、
この経路を通せば配線短くなるから安くなるだろとか、
建築の外構で
「穴を掘る位置やタイミング」
を見計らって、
設備の埋設配管を一緒にやらせて穴を掘る
2度手間を省いて安くあげさせたりします。

建物が建ってからだと、
重機(ユンボ)で入れるスペースがなくなる場合などは、
更地状態のちょっとしたタイミングを見計らって
先に重機を使って先行埋設配管だけやらせたりします。
スコップの手掘りより楽だし安いですから(笑)
というのもありますし、足場解体直後は工期も残り少ないし、
そこから設備の配管をされると外構工事の邪魔ですから(汗)

脱線終わりまして・・・

ゼネコンも設備業者も見積もる際には
「設備図面に不備がある事は折込済み」
で、
機能上不足が発生してもお施主様から追加が頂ける可能性は
限りなく0に等しいので、
機能上問題がないように不足分を加味して見積もります。

図面に記載がなくても見積もるのです。


図面どおりに見積もったら、水が出ませんでした・・・
なんて話はなかなか通用しないですから。

設計契約の約款によっては、図面に瑕疵がある場合、
建築主が設計事務所に請求できる場合もあるようですが、
そもそも設計事務所自体に工事代金の責任を取れるほど
資金余力がない場合も多いですし、
大体、泣き寝入りになるので、初めから不足部分も見越して見積もり、
設計事務所とお施主様に通知・承認を貰います。

基本的にゼネコンも専門工事会社も諦めに近い境地で、
設計事務所は責任を取らないと思っています。


大概の設計事務所も設備経路なんか、
工事会社が考えてくれると結構いい加減に考えているところが多いです。
詳しくもないですし、
余分に費用が発生しても自分の財布は傷みませんから。

特に建築家を名乗る方に、こういう考え方の傾向は顕著です。

そして、不備もあれば過剰というか、
コスト面から不適当な経路を通る図面もあります。

例えば地下に配管するとき穴を掘りますが、
誰かが一回掘って埋め戻す前に電気と給排水両方工事できたら、
その分の手間は楽になりますが、全然違う場所をそれぞれ掘らなくてはならなかったり、
ちょっとルート変えれば短くて済むのに、
長い距離を余分に掘らないといけなかったり・・・
設計図上でコストという観点からは考えられていることは滅多ありません。
(自分で穴掘る訳じゃないので)

逆に東京で言えば新宿駅から東京駅に行くのに、
中央線ではなく山の手線を通る方が一見時間掛かりますが、
満員電車の中央線より実は座れるから楽だったみたいな感じもあります(笑)

ということで、CMでも最初から設備図面に関しては、
100%信じ込んで見積もって貰っても困るので、
十分、内容を検討して見積書の金額で機能を果たすことが可能であるように
見積もってもらっています。

VEというか、図面が怪しいからきちんと出来るように、
見積もってくださいという感じの見積りです(笑)
そして、ゼネコンの設備担当と刷り合わせ、
設計事務所とお施主様に承認・通知という流れでしょうか。

流れでいうと20?22番の間で適宜調整していきます。

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

ここで否決されることは滅多にないです。
だって事実なんですから。。。

工事やってる最中に追加とかになると面倒だから、
図面の不備を補い、これによる追加のないようにしましょう。

↓なるほどねーと思われた方、クリックお願いします!
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賃貸住宅フェア東京2010


土地活用事例2

土地活用事例1 

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2010/06/09 02:47|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

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